Investindo em Fundos de Investimentos Imobiliários (FII): Parte VII

Na parte VI vimos um simples modelo para se estimar o preço teórico dos FII através de uma comparação com o CDI (ou LFT / Selic).

Neste artigo estaremos adotando uma nova referência para efeitos de comparação e viabilidade dos FII em relação aos títulos públicos.

FII_Inputs de Referência

Na tabela acima vemos as taxas mensais brutas e líquidas após IR de 15%. Ambas as taxas são mensais, refletidas a partir das taxas anuais.

A LTN em questão é a mais recentes (por sinal foi disponibilizada hoje) – a LTN 010113 (vencimento em janeiro de 2013). A NTN-BP 15 é o título indexado a inflação sem pagamentos de cupom com vencimento em 2015.

Nesta nova comparação iremos fazer a comparação das taxas oferecidas pelos FII apenas com a NTN-BP 15, devido ao fato desta ser indexada a inflação.

A taxa mensal deste título está hoje em 0,89% (taxa bruta) e 0,76% (taxa líquida), após os 15% de IR.

Da mesma forma que fizemos no artigo passado, iremos determinar um prêmio de risco para investir nos FII, já que os títulos do governo possuem menores riscos. Portanto, para tomarmos maior risco investindo nos FII devemos receber uma maior remuneração. No caso, estabelecemos um prêmio de risco de 110% sobre o valor da taxa mensal líquida da NTN-BP 15, o que nos traz uma meta de 0,83% ao mês.

Esta é a meta que os FII devem atingir para se tornarem investimentos viáveis em comparação com os títulos públicos.

Com estes valores já temos todos os inputs necessários para calcular o preço teórico de cada fundo e seu upside em relação ao preço atual.