Compartilhando idéias para alcançar a liberdade financeira.

Investir em fundos imobiliários ainda é uma novidade para muitos investidores. A inexistência de materiais educacionais como livros, palestras e cursos dificulta a compreensão sobre o que são os fundos imobiliários, como investir neles e como precificá-los.

Junto com o consultor Sérgio Belleza, amigo e parceiro de trabalho do site fundoimobiliario.com.br, buscamos trazer para o investidor todas as informações necessárias para investir com tranquilidade nos fundos imobiliários. Aqui mesmo no blog escrevi 7 artigos sobre o tema, que se iniciam em: Investindo em Fundos Imobiliários – Parte I.

Ademais, já abordei assuntos sobre como calcular a rentabilidade dos fundos imobiliários e 5 tipos de gráficos que te ajudarão a investir nos fundos imobiliários, além de analisar em detalhes fundos como o BCFF11 e o FEXC11B.

Após analisar e investir em fundos imobiliários por praticamente 2 anos, formulei um modelo pessoal de precificação que tem me ajudado a garimpar os promissores fundos imobiliários sem incorrer em grandes riscos.

Um exemplo foi o Rio Bravo Renda Corporativa (FFCI11), em que comprei a R$ 1,26 e vendi recentemente a R$ 1,75 + rendimentos mensais com um lucro em torno de 50% em apenas 1 ano.

Neste presente artigo compartilharei o modelo de cálculo do preço justo dos fundos imobiliários em 10 simples passos totalmente detalhados que lhe possibilitará fazer o mesmo tipo de análise por você mesmo, já que coloquei ao final deste artigo uma planilha para download com o passo-a-passo do modelo de valuation para os fundos imobiliários.

O artigo foi segmentado em 5 grandes itens que englobam os 10 passos que detalharemos ao longo do modelo.

1. Dados de Entrada do modelo

1-) Rendimentos Mensais

Assim como nos modelos de valuation para ações, definir o fluxo de caixa futuro é uma das tarefas mais importantes e, muitas vezes complicada, para um bom cálculo do preço justo.

No caso dos fundos imobiliários temos, basicamente, 3 categorias de fluxo de caixa, através dos rendimentos mensais:

I. Constantes: Caso do fundo Europar (EURO11), que desde agosto/2008 distribui o rendimento de R$ 1,36 por cota. É importante citar também os fundos que garantem um rendimento mensal mínimo através de seu regulamento, como o Fundo Floripa Shopping (FLRP11B), que distribui mensalmente R$ 8,80 por cota.

II. Praticamente Constantes: São fundos que distribuem um rendimento muito próximo de uma média. Um exemplo é o Fundo Hospital Nossa Senhora de Lourdes (NSLU11B), cujo rendimento se dá em torno dos R$ 1,56 por cota, embora este valor não seja preciso todo mês, variando entre R$ 1,53 e R$ 1,60.

III. Inconstantes: Fundos cujo rendimento tem grandes variações de mês em mês. Um exemplo é o Fundo Panamby (PABY11), que às vezes distribui R$ 0,1302 por cota e em outro mês R$ 1,7547. Você pode ver o rendimento mensal destes fundos, além da sua evolução nos últimos 12 meses através deste gráfico que produzo para o site fundoimboliario.com.br.

Método Utilizado. Portanto, uma solução para amenizar o problema de existirem diversas categorias de distribuição de rendimentos, optei por utilizar um método simples e eficaz: média do rendimento distribuído nos últimos 12 meses.

Caso o fundo tenha menos de 12 meses de negociação considero a média de todo o período.

2-) Preço Atual do Fundo

Nesta parte não tem mistério…basta utilizarmos o preço atual do fundo imobiliário, que pode ser visto através  desta página da BM&FBovespa ao digitar o código do fundo desejado.

3-) Taxa de Desconto

Este é outro dado de entrada extremamente importante e presente em todo modelo de precificação. Seu significado é simples. A taxa de desconto, dada por um investimento livre de risco (risk-free), mostra a rentabilidade mínima que um investimento deve gerar para viabilizar o investimento nele.

Observação: Na prática, nenhum investimento é livre de risco. Mas utilizaremos esta denominação para facilitar a compreensão do que é um investimento com risco muito baixo.

Em palavras mais claras, se um título público, considerado como livre de risco, paga 10% ao ano, um ativo mais arriscado deve, no mínimo ter uma rentabilidade esperada superior a 10% para compensar este risco adicional.

Se o ativo tiver uma rentabilidade de 8%, por exemplo, não valerá a pena investir nele, já que você pode conseguir os 10% com risco bem inferior a este ativo.

O nome “taxa de desconto” é utilizado por indicar que o preço justo do ativo em análise já desconta a taxa de um investimento livre de risco.

Qual é o melhor ativo para representar a taxa de desconto?

Como utilizamos a média nos últimos 12 meses dos rendimentos como um dos dados de entrada do modelo, seria mais do que justo considerar um investimento cuja taxa reflita a mesma periodicidade, não é mesmo? Portanto, precisamos de um ativo livre de risco que apresente uma taxa para os próximos 12 meses.

Considerar uma LTN ou qualquer outro título público, embora seja uma boa opção, não reflete totalmente o período que desejamos. Por exemplo, uma LTN com vencimento em 01/01/2012 apresenta menos do que 1 ano de duração. E, conforme o tempo passa, cada vez menos dias até seu vencimento.

Logo, o ativo mais adequado na minha opinião para utilizarmos como taxa de desconto deve ter uma duração constante de 12 meses (1 ano). Felizmente, a Anbima possui um índice chamado de “Índice de Duração Constante Anbima” cuja sigla é IDkA e que reflete a taxa para diversas durações, abrangendo os títulos pré-fixados e indexados ao IPCA.

No caso, utilizaremos a taxa do IDkA Pré de 1 ano (IDkA Pré 1A) para nosso modelo de precificação. A consulta da taxa, assim como outros parâmetros do índice, pode ser feita através deste link, no próprio site da Anbima. Considere a taxa de compra (D-1).

4-) Imposto de Renda

Um dos maiores benefícios dos fundos imobiliários está no fato da distribuição mensal deles serem isentas de impostos. Na teoria, os fundos devem se enquadrar em algumas condições, mas, na prática, todos os fundos que acompanhamos no site Fundo Imobiliário estão dentro destas condições.

Seria injusto não considerar o imposto de renda em aplicações de renda-fixa, como os títulos públicos, em nosso modelo de precificação dos fundos imobiliários.

Qual imposto de renda devo considerar? O imposto de renda em aplicações de renda-fixa se dá através do modelo regressivo, conforme imagem abaixo:

Portanto, como nosso modelo de precificação está alinhado para o período de 1 ano, podemos considerar a alíquota de 17,50% do imposto de renda, associada ao período de venda do título em renda-fixa entre 1 ano e 2 anos.

Poderíamos optar pela alíquota de 20% também, mas prefiro ser sempre conservador nestes modelos de precificação para garantir uma segurança adicional.

Esta alíquota do imposto de renda incidirá sobre a taxa de desconto de 1 ano que havíamos definido no item anterior.

5-) Prêmio de Risco

O Prêmio de Risco poderia estar já estar embutido na própria taxa de desconto mas preferi definí-lo como um dado de entrada único para facilitar sua explicação.

Conforme comentamos, os fundos imobiliários apresentam maiores riscos do que o investimento em um título público. Dentre todos, acho importante citar quatro:

I. Risco de Crédito – Inadimplência ou o vulgo “calote”;

II. Risco Vacância – Desocupação do imóvel;

III. Risco de Liquidez – Possibilidade de não executar um negócio;

IV. Risco de Mercado – Flutuação no preço do fundo, podendo ocorrer perdas no valor da cota.

Portanto, para o investimento em fundos imobiliários ser viável, é importante que ele ofereça um retorno adicional em relação a um investimento livre de risco, como os títulos públicos.

Para esta rentabilidade adicional damos o nome de “Prêmio de Risco”. O ativo deve oferecer um prêmio (retorno adicional) devido ao seu maior risco.

Em nosso modelo utilizaremos um prêmio de risco de 10% sobre a taxa de desconto. Logo, se ela for de 10%, ao adicionarmos o prêmio de risco, temos uma nova taxa de desconto de 11% [ 10% * ( 1 + 10% ) ].

Repare que os 10% não são simplesmente somados a taxa anterior. Este valor é totalmente arbitrário, dependendo do gosto do freguês. Eu prefiro usar 10%, mas você pode ser ainda mais conservador usando, por exemplo 20% ou até mesmo retirar este valor.

2. Resultados do modelo

Após analisarmos os dados de entrada, resta-nos entender os resultados intermediários do cálculo do preço justo e, posteriormente, o cálculo final do valor intrínseco destes fundos.

6-) Yield Mensal

Caso você já acompanhe os fundos imobiliários conhece bem este termo. Se é um novo investidor saiba que não há mistério nenhum em relação a este termo. Ele simplesmente representa a relação entre o rendimento mensal do fundo e seu preço.

Por exemplo, se um fundo imobiliário distribui R$ 1,00 por cota mensalmente e seu preço atual é de R$ 100,00, seu yield mensal será de 1,00% ( 1 / 100 ).

Nosso modelo, como considera a média dos rendimentos 12 últimos meses, terá o cálculo do yield mensal da seguinte forma:média dos rendimentos nos últimos 12 meses / preço atual.

7-) Taxa de Desconto Mensal – Modificada

Após definirmos a taxa de desconto nos dados de entrada podemos calcular qual será esta taxa mensal após incluirmos o imposto de renda e o prêmio de risco. Esta taxa é uma referência para comparação com o yield mensal.

Um exemplo: Se o yield mensal do fundo for de 0,83% e a taxa de desconto mensal – modificada de 0,89% sabemos que o fundo apresenta um downside.

Ou seja, é preferível investir em títulos públicos do que neste fundo imobiliário, já que 0,89% > 0,83%.

8 ) Yield Anual

Nada mais é do que o yield mensal anualizado. A fórmula é a seguinte:

( 1 + yield mensal ) ^ ( 12 ) -1

Por exemplo, se o yield mensal for de 1% temos: ( 1 + 0,01 ) ^ (12 ) -1 = 12,68%.

9-) Taxa de Desconto Final

Considera o imposto de renda e o prêmio de risco para gerar uma taxa de desconto final. Exemplo:

I. Taxa de desconto = 12,48%;

II. Imposto de renda = 17,50%;

III. Prêmio de risco = 10,00%

Taxa de Desconto Final = 12,48% * ( 1 – 17,50% ) * ( 1 + 10,00% ) = 11,33%

É apenas um taxa de referência para o modelo, sem interferência nos cálculos para o preço justo do fundo.

3. Cálculo Preço Justo

Com todas as informações acima já podemos gerar o preço justo de um fundo imobiliário desejado.

10-) Preço Justo

O preço justo, ou valor intrínseco, é uma simples divisão entre a média do rendimento dos últimos 12 meses e a Taxa de desconto mensal – modificada.

Exemplo:

I. média do rendimento dos últimos 12 meses = R$ 0,8333

II. Taxa de desconto mensal – modificada = 0,89%

Preço Justo = 0,8333 / 0,89 = R$ 93,23.

Logo, se o preço atual do fundo é de R$ 100,00 ele apresenta um downside. Seu preço justo está abaixo do preço atual. Neste caso, o downside seria de -6,77% [ ( 93,23 / 100,00 ) – 1 ].

4. Exemplo Prático

O cálculo do preço justo é bem simples e prático. Veja na imagem abaixo como uma boa organização nos permite entender com maior clareza todo o processo.

Calcule por conta própria o preço justo de qualquer fundo imobiliário desejado fazendo o download da planilha Preço Justo dos Fundos Imobiliários:

Para computadores antigos: Versão do excel 1997/2003

5. Gráfico do Preço Justo dos Fundos Imobiliários

Este artigo não poderia terminar sem uma boa conclusão. E nada melhor do que um gráfico com o Preço Justo dos 38 fundos imobiliários que acompanhamos no site Fundo Imobilário.

Clique na imagem para ampliar

Note que os resultados são bastante conservadores. Este é um dos motivos pelo qual eu tenho preferido comprar títulos públicos do que fundos imobiliários. Agora que a taxa da LTN com vencimento 2015 caiu de 13% para perto de 12,50% o investimento em fundos imobiliários vai ligeiramente melhorando em relação aos títulos públicos.

Se desconsiderarmos o Prêmio de Risco teríamos os seguintes preços justos para os fundos imobiliários:

Clique na imagem para ampliar

Deixe sua opinião! O que você achou do modelo? Modificaria alguma variável? Tornaria ele menos conservador? Ficaria muito feliz em ouvir a sua opinião para, juntos, aperfeiçoarmos o modelo.

Atualizado em 23/05:

Devido as excelentes opiniões sobre o modelo para cálculo do preço justo dos fundos imobiliários, como o magnífico comentário do Bruno Peruch, resolvi colocar pequenos alertas para melhorar este artigo, afim de evitar possíveis erros originados pela minha visão pessoal sobre os fundos imobiliários.

1-) O modelo de valuation gerado neste artigo representa unicamente minha visão pessoal sobre o investimento em fundos imobiliários.

Confesso ser bastante conservador, pois gosto de garimpar somente os melhores (teoricamente) fundos. Portanto, os downsides podem ser exagerados mas refletem minha visão conservadora.

Qualquer modelo de valuation deve ser encarado como um modo de tentar, através de algumas estimativas, garimpar bons ativos. Seus resultados podem se desviar da realidade e não devem ser encarados como verdade absoluta.

O que o investidor inteligente deve fazer é se apoiar neste modelo como um guia para desenvolver o seu próprio modelo, baseado nas suas próprias estimativas.

Além disso, é importante nunca confiar somente em números, mas pesquisar os motivos por trás destes números.

2-) Não incluí a possível valorização da cota dos fundos imobiliários no modelo. É uma hipótese muito forte. Poderíamos utilizar um valor arbitrário de 3% ao ano, mas preferi (novamente) optar pelo conservadorismo e simplicidade da análise.

3-) Não incluí o crescimento dos rendimentos mensais no modelo. Novamente, os rendimentos mensais são corrigidos pelos índices de inflação. Portanto, espera-se que estes rendimentos sejam maiores ao longo do tempo.

Dado os excelentes comentários neste post poderei retomar o assunto futuramente visando trazer um modelo de valuation mais abrangente e mais completo para a análise dos fundos imobiliários.

Enquanto isso, o modelo retratado ao longo deste artigo serve de ótimo guia para nós investidores em fundos imobiliários.

Foi através deste modelo, adaptando os resultados oferecidos por ele em conjunto com minhas análises mais detalhadas que alcancei uma rentabilidade de praticamente 200% do CDI, além de superar a média de rentabilidade dos próprios fundos imobiliários e não incorrer em nenhuma perda com os fundos desde o início de meus investimentos neste setor.

Caso tenha novas opiniões sobre o modelo de precificação dos fundos imobiliários ou tenha modificado a planilha que disponibilizei para sua maneira pessoal de precificar estes fundos, será um prazer se puder compartilhar este conhecimento conosco.

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Queridos amigos,

Minha atual distância do blog reserva bons motivos. Conciliar faculdade + academia (4x por semana) + treinamento de corridas (3x por semana) + trabalhos (Clube de Vienna e Site Fundo Imobiliário) e ainda “viver” não é tarefa fácil no mundo corrido que vivemos hoje.

Portanto, o blog acabou ficando em segundo plano nestas duas últimas semanas. Entretanto, sigo estudando e aprendendo novos conteúdos que me ajudarão a explicar melhor e mais claramente o abrangente e complexo tema “Investimento”.

O foco deste artigo será mostrar 5 tipos de gráfico que você deve analisar antes de investir em um fundo imobiliário.

Novos Livros, Novos Gráficos!

Recentemente encomendei 6 novos livros na Amazon e já estou na metade do segundo. Todos tratam sobre visualização da informação e design. Antes que você pense “qual é a relação desses assuntos com o mercado financeiro?” posso lhe dizer que há uma boa relação.

Conforme já comentei aqui no blog sobre Visualização da Informação, o mundo carece de informações mais claras e melhor elaboradas para que possamos rapidamente entender um assunto e tomar uma decisão. Quem nunca viu um trabalho promissor que foi por água abaixo porque o apresentador utilizava péssimas tabelas e gráficos?

Colocando na prática o que venho aprendendo com as dicas dos livros, resolvi mudar todo o meu trabalho de apresentação para o site Fundo Imobiliário, do meu parceiro e amigo Sérgio Belleza. E, juntos, fomos ainda mais adiante. Incluímos 13 novos fundos imobiliários em nossa análise.

Agora, dos 50 fundos que podem ser consultados no site da BM&FBovespa, 38 se encontram em nossas condições de elegibilidade (utilizamos o número de negócios como parâmetro), ampliando nossa análise.

Selecionei 5 gráficos relevantes e adicionei comentários abaixo deles para podermos compreender melhor todo o cenário dos fundos imobiliários no Brasil.

1-) Número de Negócios dos Fundos Imobiliários

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Uma das críticas mais comuns em relação aos Fundos Imobiliários é sua baixa liquidez, que de grosso modo pode ser expressa através do número de negócios. Entretanto, a média do número de negócios vem aumentando gradativamente nos últimos meses. A média mensal de 139 é a mais alta de todo o período histórico.

Ademais, o número de fundos com negócios mensais acima de 100 já está em 15 dos 38 fundos. Um fundo em especial, o BC Fundo de Fundos Imobiliários (BCFF11B), recentemente analisado em detalhes aqui no blog, já apresenta um número de negócios acima de 1.500 em um único mês.

Mais investidores = Mais Negócios

A tendência de negociação, com novos investidores entrando no mercado e descobrindo o investimento em fundos imobiliários, é só melhorar. Existem sim alguns fundos com baixa negociação e, exatamente por este motivo, disponibilizamos este tipo de gráfico para auxiliá-lo no momento de decisão de investir ou não em um fundo.

2-) Rendimentos Mensais dos Fundos Imobiliários

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Neste mix entre tabela e gráfico podemos analisar a evolução de rendimentos de diversos fundos imobiliários. Como números “jogados” em uma tabela pouco agregam visualmente a análise, adicionei um pequeno gráfico (sparkline, recurso do Excel 2010) que permite analisar a tendência dos rendimentos.

Rendimentos em Alta

Alguns fundos apresentam uma grande elevação nos rendimentos, como o Projeto Água Branca (FPAB11), o BC Fundo de Fundos Imobiliário (BCFF11B) e o Excelence (FEXC11B), fundo recentemente analisado em detalhes aqui no blog.

Rendimentos em Baixa

Entretanto, fundos como o Memorial Office (FMOF11) tiveram uma redução significativa de seus rendimentos (caíram mais da metade). O motivo noticiamos aqui no blog, antes mesmo dos rendimentos serem cortados em mais da metade.

Assim como o investimentos em ações, devemos diversificar nossa carteira de fundos imobiliários para evitarmos surpresas desagradáveis como a desocupação de parte do imóvel, resultando em um corte nos rendimentos futuros.

3-) Resumo dos Fundos Imobiliários

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Esta tabela é para quem deseja obter várias informações sobre um fundo imobiliário desejado em uma única tela. Nela você pode ver quando o fundo foi laçado, quem é seu administrador, qual é o preço atual do fundo, preço de lançamento, yield desde o lançamento, quantidade de cotas, valor de capitalização, entre outros indicadores. Ainda, é possível ver a média destes indicadores de forma rápida.

4-) Rentabilidade dos Fundos Imobiliários nos últimos 12 meses

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O investimento em fundos imobiliários tem sido destaque de rentabilidade desde 2008. E analisando os resultados nos últimos 12 meses temos uma média impressionante de 20,75%. O CDI, descontado o IR de 15%, teve rentabilidade de apenas 9,02% no mesmo período.

Olhando atentamente para a tabela + gráfico podemos ver que 30 dos 38 fundos analisados tiveram desempenho superior ao CDI nos últimos 12 meses. Este é um dado impressionante e que reforça a força dos fundos imobiliários no Brasil.

Sobe e Desce dos Fundos Imobiliários

Hotel Maxinvest (HTMX11B) e BB Progressivo (BBFI11B) apresentaram rentabilidades acima de 50% e apenas 3 fundos tiveram rentabilidades negativas, sendo o pior destes, o fundo Memorial Office (FMOF11), -12,89%, que destacamos ao longo deste artigo citando a queda abrupta dos rendimentos mensais distribuídos.

Vale notar ainda que alguns fundos apresentam menos de 12 meses de negociação (destacados na tabela com o asterístico “*”), o que poderia (teoricamente) gerar resultados ainda melhores para estes.

5-) Yield Mensal Atual e Yield sobre o Preço de Lançamento

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O yield mensal é um medida que nos permite analisar a relação entre os rendimentos distribuídos recentemente pelo fundo e seu preço atual. O valor, expresso em porcentagem, representa qual seria o ganho mensal com o fundo imobiliário apenas com seu rendimento. A média atual é de 0,67%, apresentando uma tendência de queda nos últimos meses devido ao forte avanço do valor da cota dos fundos.

O yield sobre o preço de lançamento ainda é alto, com média de 1,05%. Quem investiu nos fundos imobiliários em 2009, 2008 ou até mesmo antes tem motivos de sobre para comemorar.

Rentabilidades acima de 1%

Os maiores yields mensais são justamente dos fundos analisados recentemente aqui no blog, o Excellence (FEXC11B), com um valor de 1,64% e o BC Fundo de Fundos Imobiliários (BCFF11B), com um valor de 1,04%.

Na terceira posição do ranking está o CSHG Recebíveis Imobiliários BC (CSBC11), com um yield mensal de 0,88%. É um fundo recente e que merece nossa atenção por apresentar bom yield, boa negociação e volume. Vale a pena ficar de olho neste fundo.

Como cautela, notem que 5 fundos apresentam um yield mensal abaixo de 0,50%, valor mínimo para o rendimento mensal da poupança. Embora devemos lembrar que alguns fundos apresentam grande volatilidade em seus rendimentos, como o Panamby (PABY11), é preciso ficar atento a baixa rentabilidade oferecida.

Conclusão

Este foi apenas um pequeno aperitivo das novas mudanças que estamos implementando no site Fundo Imobiliário.

Com o objetivo de trazer informação de qualidade e divulgar o investimento em fundos imobiliários trabalhamos diariamente para realizar da melhor forma possível esta missão.

Se você possui interesse em fundos imobiliários dê um pulo em nosso site e tenha acesso gratuito a todas as informações necessárias para um investimento mais consciente nesta classe de ativos que mais cresce no Brasil.

Acompanhe também nosso twitter e o meu próprio twitter para informações rápidas e precisas sobre a movimentação dos fundos imobiliários.

Dada a excelente repercussão do artigo anterior sobre o fundo imobiliário BCFF11B, neste artigo veremos todos os detalhes do fundo imobiliário Excellence (FEXC11B), outro fundo que merece nossa atenção pelas suas singularidades.

Acompanhe-me neste artigo para analisar as características, vantagens, desvantagens, composição da carteira, rendimentos mensais entre diversos outros importantes indicadores sobre o fundo.

1-) Características do Fundo Imobiliário Excellence (FEXC11B)


  • Em quais ativos o fundo investe?

O Fundo de Investimento Imobiliário Excellence tem por objetivo primordial o investimento em empreendimentos imobiliários, por meio da aquisição dos seguintes ativos: Letras hipotecárias (“LH”); (b) letras de crédito imobiliário (“LCI”); (c) certificados de recebíveis imobiliários (“CRI”).

  • Política de Investimento, Distribuição Mensal e Rentabilidade esperada

O fundo busca atingir uma rentabilidade anual de 105% do CDI. Para isso, vem desenvolvendo de maneira estruturada sua estratégia, visando alcançar essa meta. Importante ressaltar que por suas características, não deve apresentar rentabilidade mensal linear.

  • Custos
  1. Taxa de Administração: 0,3% ao ano sobre patrimônio total do fundo.

2-) Quais são suas vantagens e desvantagens?

  • Vantagens:
  1. Investimentos em LH, LCI e CRI – Investir pessoalmente em Letras Hipotecárias (LH), Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) demanda um alto investimento inicial, além de maior conhecimento sobre o assunto. Ao investir no fundo imobiliário Excellence (FEXC11B) você já leva de brinde todas estas aplicações, geridas através de profissionais que atuam no segmento imobiliário e, portanto, provavelmente terão maior conhecimento dos produtos que nós investidores.
  2. Indexação ao IGPM – O fundo imobiliário FEXC11B tem uma certa correlação com o IGPM, conforme detalharemos ao analisarmos a carteira do fundo. Investimentos atrelados ao IGPM são raros no mercado desde que o Tesouro Nacional resolveu parar de ofertar títulos públicos indexados ao IGPM, as “falidas” NTN-Cs.
  3. Diversificação – Investindo em LH, LCI, CRI e com certa indexação ao IGPM este ativo apresenta um bom poder de diversificação, já que raramente outro ativo conseguirá desempenhar mesma função.
  • Desvantagens:
  1. Rendimentos Mensais Voláteis – Analisando os rendimentos do fundo vemos claramente uma divisão entre dois períodos. O primeiro com baixo rendimento (0,70) e segundo com alto rendimento (acima de 1,50). Mais detalhes ao longo do artigo.
  2. Liquidez – Embora esteja melhorando, os números ainda indicam um certo desconforto por parte dos investidores. Mais detalhes ao longo do artigo.
  3. Volume Negociado – O volume é maior do que o fundo analisado anteriormente, o BCFF11B. Entretanto, também apresenta o padrão decrescente. Mais detalhes ao longo do artigo.

3-) Composição da Carteira do fundo FEXC11B

Após conhecermos as características do fundo imobiliário Excellence (FEXC11B) podemos visualizar sua carteira de investimentos, buscando entender como seu gestor realiza a alocação de ativos deste fundo.

Clique na imagem para ampliar [Fonte: Relatório Ourinvest]

Não vou entrar na particularidade de cada ativo, até porque é um assunto que não domino e existem poucas informações sobre estes códigos. O importante é notar que os papéis são remunerados à uma taxa de 8,00% + IGPM ao ano. Uma ótima taxa ao meu ver.

Apenas para comparação, as NTN-Bs, títulos públicos indexados ao IPCA pagam hoje em torno de 6,50% + IPCA. Não custa lembrar que o IGPM ano passado teve variação de 11,32% e este ano espera-se variação em torno de 7,00% [fonte: BC].

Interessante também notar que o fluxo de amortização é mensal, o que garante uma certa garantia para os rendimentos mensais que o fundo distribue.

4-) Gráfico da evolução da cota desde o lançamento do fundo FEXC11B

Clique na imagem para ampliar

Até o início deste ano (2011), o fundo praticamente não era negociado e seu valor de cota manteve-se bem constante em torno do valor inicial de R$ 100,00. A cotação mínima de R$ 98,00 ocorreu em 25/10/2010 e a cotação máxima de R$ 155,00 em 21/01/2011. No fechamento de março (31/03/2011) seu preço estava em R$ 111,00.

Alta de 45% em um único dia! De acordo com dados da Enfoque o ativo apresentou uma forte alta no mês de janeiro/2011, provavelmente por alguma especulação temporária, já que subiu praticamente 45% no dia 21/01/2011 para logo no dia seguinte cair -27%.

Esta fonte foi confirmada também pelos dados da Bloomberg. Entretanto, no relatório da Ourinvest a cotação do fundo aparece de um modo diferente. A fonte citada é da própria BM&FBovespa.

Quem está certo eu não sei, mas prefiro acreditar nos dados da BM&FBovespa e do próprio administrador do fundo. Ademais, ambos os gráficos mostram que o fundo começou a “andar” apenas depois de janeiro/2011.

5-) Gráfico dos rendimentos mensais desde o lançamento do fundo FEXC11B

Estes são os dados disponibilizados no relatório do fundo. Como o rendimento bruto distribuído se dá sobre a base de R$ 100,00 (valor do lançamento) basta retirar a “%” para saber os rendimentos mensais distribuídos para os cotistas. Acompanhe abaixo a evolução dos rendimentos que coletei no site da BM&FBovespa.

Somente a partir de novembro o fundo imobiliário Excellence (FEXC11B) começou a distribuir rendimentos acima de 1,00. O motivo? Sinceramente não sei…será que foi o aumento da inflação medida pelo IGPM?

A correlação entre ambos é de apenas 0,10 (10%). Ou seja, praticamente não correlacionados. Portanto, a influência do IGPM nos rendimentos mensais até existe, mas não é tão forte, como eu imaginava antes de analisar estes dados.

Analisar o rendimento mensal não é suficiente. Importante mesmo é olhar para o yield mensal, ou seja, o quanto o fundo é capaz de gerar de retorno no mês considerando apenas seus rendimentos distribuídos.

6-) Evolução do Yield Mensal FEXC11B

Considerando os rendimentos distribuídos pelo FEXC11B temos que seu yield mensal médio é de 1,13%, valor bem acima da média dos Fundos Imobiliários, que está por volta de 0,65% / 0,70%. Um valor surpreendente, mas que carece maior atenção.

Note que os bons rendimentos só começaram a partir de novembro/2010, garantindo yields mensais acima de 1,50%. Entretanto, eles alinhavam-se anteriormente com a média do mercado na época, em torno de 0,70%.

7-) Liquidez e  Volume do fundo FEXC11B

Número de Negócios em Alta. Antes de janeiro o fundo era praticamente um mero personagem qualquer no segmento dos fundos imobiliários. Após o mês de janeiro sua liquidez melhorou sensivelmente, provavelmente impulsionada pela verificação dos rendimentos crescentes a partir de novembro de 2011 por parte dos investidores.

Volume decrescente. Ao contrário do número de negócios e com uma média mensal em torno de R$ 1.500.000 (R$ 1,5 Milhões) o fundo oferece um volume superior ao BCFF11B analisado anteriormente, porém, também compartilha a situação de volume decrescente, influenciado pelo volume atípico de agosto/2010.

8. Rentabilidade desde o lançamento

Desde seu lançamento o fundo imobiliário Excellence (FEXC11B) teve uma rentabilidade total de 26,05%. O cálculo foi realizado considerando a metodologia da Taxa Interna de Retorno (TIR), explicada em detalhes neste artigo.

9-) Preço Justo

Preço Justo de R$ 150,00? Calma…Antes de sair correndo para comprar o fundo entenda porque é difícil chegar a um preço justo para o fundo. O valor de R$ 150,00 foi gerado a partir da hipótese de que os rendimentos mensais seguirão a média de R$ 1,26 mensais.

Preço justo entre R$ 85,00 e R$ 230,00. Entretanto, prever os rendimentos deste fundo é uma difícil arte de ser domada. Dada sua volatilidade, pode-se esperar rendimentos de R$ 0,71 (média até o mês de novembro), bem como rendimentos de R$ 1,92 (média após o mês de novembro). Se considerarmos que os rendimentos futuros do fundo serão em torno de R$ 0,71 temos um preço justo em torno de R$ 85,00. Entretanto, se considerarmos rendimentos de R$ 1,92 temos um preço justo de R$ 230,00.

Infelizmente, não temos como calcular com precisão o valor justo para este fundo. Tudo dependerá de como serão os rendimentos futuros deste fundo, que proporcionarão piores/melhores yields do que a média do mercado.

10-) Conclusão

Quem investiu no fundo imobiliário Excellence a partir de novembro/2010 está em uma situação privilegiada. O yield mensal acima de 1,5% (isento de imposto) supera facilmente diversas aplicações do mercado. A valorização da cota (em torno de 10%) é apenas um bônus comparada ao retorno advindo dos rendimentos.

Considerando todos os pontos levantados ao longo deste artigo, vale a pena investir no FEXC11B?

Vale a Compra? Entretanto, como a média do yield mensal dos fundos imobiliários está por volta de 0,65% / 0,70% arrisco dizer que o preço atual em torno de R$ 110,00, aliado aos diversos benefícios do fundo como o investimento em CRIs e uma certa garantia de indexação ao IGPM, torna o fundo um destaque neste crescente e competitivo setor dos fundos imobiliários.

Qual a sua opinião sobre o FEXC11B? Já investe nele? Pretende comprar cotas deste fundo? Compartilhe sua visão conosco para que possamos tomar uma decisão melhor elaborada sobre este atraente tipo de investimento.

1-) Material Publicitário

De 10 pessoas que me enviam um e-mail através do contato do blog, pelo menos 5 perguntam sobre um único tema: BC Fundo de Fundos Imobiliário (BCFF11B). Esta demanda por informações do fundo provavelmente está relacionada ao material publicitário divulgado pelos administradores e estruturadores do fundo.

Através deste artigo, pretendo destacar todas as características do Fundo e analisar através de gráficos históricos os rendimentos mensais, evolução da cota, liquidez e volume do fundo. Se você já investe, pretende investir ou nunca ouviu falar no fundo, recomendo fortemente a leitura abaixo para descobrir o porquê este fundo pode ser um importante passo no segmento de Fundos Imobiliários.

2-) Características do BC Fundo de Fundos Imobiliário (BCFF11B)

  • Em quais ativos o fundo investe?

O BC Fundo de Fundos tem como foco a aquisição de cotas de outros fundos de investimento imobiliário para constituir carteira diversificada, mitigando riscos, escolhendo as melhores oportunidades encontradas pelo consultor de investimento. Ainda como estratégia de diversificação poderá adquirir imóveis comerciais, prontos ou em construção, letras hipotecárias (“LH”), letras de crédito imobiliário (“LCI”), certificados de recebíveis imobiliários (“CRI”) e até ações ou quotas de sociedades cujo único propósito se enquadre entre as atividades permitidas aos fundos de investimento imobiliário.

Portanto, é um fundo que investe ativamente em fundos imobiliários, além de LHs, LCIs e CRIs.

  • Política de Investimento, Distribuição Mensal e Rentabilidade esperada

Distribuição no 10˚ dia útil do mês (isenta de IR, já que o fundo se enquadra nas especificações da lei 11.096)

Rentabilidade alvo de IGP-M + 3% ao semestre (Rentabilidade alvo é apenas uma referência, podendo ou não ser alcançada – Veremos este assunto em maiores detalhes ao longo do artigo)

Concentração máxima de até 10% do PL do BCFF por fundo (Evita maiores risco atrelados a um único fundo)

  • Custos
  1. Taxa de Administração: 0,15% ao ano sobre patrimônio total do fundo
  2. Consultoria Imobiliária: 1,5% ao ano sobre o patrimônio líquido
  3. Taxa de Performance: 20% do que exceder a: (I) IGPM + 3% ao semestre ou (II) 4,5% ao semestre (dos dois o maior)

Os dois primeiros custos (taxa de administração e consultoria imobiliária) são retirados antes da distribuições das cotas. Portanto, ao analisarmos os rendimentos mensais do BCFF11B, já observamos os valores descontados destas taxas. Não se paga nenhuma taxa por fora.

Entretanto, a taxa de performance cobrada dependerá da rentabilidade apresentada pelo fundo. Acredito que sua cobrança deverá ser semelhante a dos fundos multimercado. Datas definidas semestralmente (geralmente no primeiro dia de maio e novembro) e cobrança descontada diretamente do valor da cota do fundo.

3-) Quais são suas vantagens e desvantagens?

  • Vantagens:
  1. Diversificação – O fundo investe tanto em diversos fundos imobiliários como em LCI, CRI e LH.
  2. Diluição de Risco – Ao investir no máximo 10% em cada fundo imobiliário reduz-se a probabilidade do fundo ter um mau desempenho causado por um único FII. Exemplo: Se você investe 50% da sua carteira em um FII que caiu -10% você estará perdendo -5%. Entretanto, se investe apenas 10%, estará perdendo -1%.
  3. Terceirização do Investimento em FII – Embora eu não recomende alocar todo o seu capital disponível para fundos imobiliários unicamente neste fundo, não deixar de ser uma ótima economia de tempo para quem não tem tempo necessário para analisar os diversos fundos imobiliários do mercado e garimpar os melhores.
  • Desvantagens:
  1. Gestão Ativa – Na realidade pode não ser uma desvantagem. Entretanto, categorizei desta forma pois não temos controle sobre a participação de cada fundo imobiliário dentro deste fundo, o que pode causar um risco maior do que o imaginado. Para diluir ainda mais os riscos seria interessante o fundo ter uma gestão passiva, ou seja, sua rentabilidade deveria estar indexada ao conjunto de todos os Fundos Imobiliários, assim como o BOVA11 (Fundo de Índice da iShares indexado ao Ibovespa).
  2. Liquidez – Embora esteja melhorando, os números ainda indicam um certo desconforto por parte dos investidores. Mais detalhes ao longo do artigo.
  3. Volume Negociado – Se você pretende muito dinheiro para alocar neste fundo talvez não consiga realizar suas ordens da forma desejada. Com um baixo número de negócios e baixo volume, entrar e sair do fundo demandariam maior tempo e paciência. Mais detalhes ao longo do artigo.

4-) Composição da Carteira do fundo BCFF11B

Após conhecermos as características do BC Fundo de Fundos Imobiliário podemos visualizar sua carteira de investimentos, buscando saber a alocação de ativos deste fundo.

O fundo me parece bem alocado com 6% em Renda-Fixa, 23% em CRI e 71% em Fundos Imobiliários, alocados em diversos setores.

5-) Gráfico da evolução da cota desde o lançamento do fundo BCFF11B

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Com aproximadamente 8 meses, o BCFF11B passou seus quatro primeiros meses praticamente estagnado. Sua mínima histórica é de R$ 97,00 e atualmente em torno dos R$ 122,00, maior cotação histórica do fundo (dados até 01/04/2011).

A força do Marketing. Lançado no dia 02/02/2011, o material publicitário do BCFF11B parece ser o principal percursor desta alta significativa recente. Saiu de um preço de R$ 103,00 no dia 10/02/2011 e engrenou uma alta de praticamente 20% em pouco menos de 2 meses.

6-) Gráfico dos rendimentos mensais desde o lançamento do fundo BCFF11B

Rendimentos Distribuídos pelo BCFF11B =

1. Rendimentos recebidos no investimento em Fundos Imobiliários +

2. Valorização da Cota dos Fundos Investidos +

3. Outros Rendimentos (CRIs, LCIs, LHs, Renda-Fixa, etc).

O rendimento apurado no mês é composto pela valorização dos ativos da carteira do fundo e dos rendimentos recebidos, durante o mês, dos FII, CRIs, renda fixa e resultado na venda de cotas dos FII, deduzidos das despesas.

Portanto, os dados do gráfico acima incluem a variação no valor da cota dos fundos imobiliários que compõem o BC Fundo de FII. Entretanto, sabemos que o valor de um fundo imobiliário pode tanto subir como cair. Logo, estes números são influenciados pelo bom/mau momento dos FII que compõem o BCFF11B.

Se quisermos saber exatamente o rendimento recebido pelo BCFF11B podemos retirar os dados dos relatórios divulgados na página do seu administrador, a Ourinvest. (link no final do artigo)

Porcentagem do rendimento distribuído agregado pelo ganho de capital (valorização das cotas)

A porcentagem no gráfico mostra o quanto do total distribuído pelo BCFF11B no mês é relativo ao ganho de capital (valorização das cotas). Com estes números podemos calcular como seriam os rendimentos ex-valorização de cotas.

Considerando a valorização das cotas nos rendimentos distribuídos pelo fundo tínhamos um rendimento mensal médio de 0,89. (gráfico anterior)

Entretanto, analisando os rendimentos ex-valorização das cotas, temos uma média mensal de 0,70. (gráfico atual)

Estes números por si só não nos dizem nada. Importante mesmo é verificar o yield mensal do fundo, ou seja, a relação entre os rendimentos pagos e seu preço.

7-) Evolução do Yield Mensal

Considerando os rendimentos distribuídos pelo BCFF11B temos que seu yield mensal médio é de 0,86%, valor bem acima da média dos Fundos Imobiliários, que está por volta de 0,65% / 0,70%.

Desconsiderando a valorização das cotas nos rendimentos mensais temos que o yield mensal médio do BCF11B é de 0,68%, valor bem abaixo dos 0,86% calculados anteriormente e que converge para a média paga pelos demais fundos imobiliários.

8. Liquidez e  Volume do fundo

Número de Negócios em Alta. A partir do material publicitário no início de fevereiro de 2011 o fundo começou a apresentar números bem mais sólidos em termos de negociação. Acredito que a tendência é justamente a traçada no gráfico. A maior demanda por um fundo mais diversificado irá gerar maior número de negócios.

Volume decrescente. Ao contrário do número de negócios. Com uma média mensal em torno de R$ 500.000 o fundo parece ter captado mais investidores pessoa física, já que o volume negociado não acompanhou a alta do número de negócios.

9-) Rentabilidade desde o lançamento

Desde seu lançamento o BC Fundo de Fundos Imobiliários (BCFF11B) teve uma rentabilidade total de 29,90%. O cálculo foi realizado considerando a metodologia da Taxa Interna de Retorno (TIR), explicada em detalhes neste artigo.

10-) Conclusão

Quem investiu no lançamento desde Fundo Imobiliário não tem o que reclamar. A rentabilidade de 29,90% em apenas 8 meses está bem acima da média do mercado. Pelos números que analisamos, mesmo considerando a forte alta recente, não acredito haver motivos para se desfazer do fundo.

Entretanto, a maioria de vocês provavelmente quer saber: E ao preço atual (R$ 122,00 – referente ao dia 01/04/2011), vale a pena investir no BCFF11B?

Preço Justo de R$ 110,00. A resposta para esta pergunta não é simples. Pelos meus cálculos conservadores cheguei a um preço justo para o fundo bem próximo dos R$ 110,00. Isso não significa dizer que o fundo está caro mas também não quer dizer que está barato. R$ 110,00 seria um bom ponto de entrada no fundo, de acordo com meus cálculos.

Considerando a melhora na liquidez do fundo, o fundo BC Fundo de Fundos Imobiliários deve ficar com toda certeza sobre a observação do investidor. Sua capacidade de diversificação aliada aos bons rendimentos pode auxiliar no aumento do retorno na carteira de fundos imobiliários do investidor.

Qual a sua opinião sobre o BCFF11B? Já investe nele, pretende comprar cotas deste fundo? Compartilhe sua visão conosco para que possamos tomar uma decisão melhor elaborada sobre este atraente tipo de investimento.

Links e Fontes de Consulta:

Material Publicitário Ourinvest (PDF)

Relatório Mensal (Fev/2011)

1-) O que é Risco Brasil – Risco País?

O Risco-País é uma medida que visa classificar o risco geral de um país. Basicamente, ele visa calcular o nível de instabilidade econômica de um país. O Risco-Brasil, portanto, seria uma medida do nível de risco de nosso país.

O índice EMBI+ (Emerging Markets Bond Index Plus) é a medida mais utilizada pelo mercado para expressar o nível de risco de um país e é calculado pelo banco de investimentos americano J. P. Morgan.

Dentre os países emergentes que compõem o índice estão Brasil, México, Argentina, Rússia, África do Sul, entre outros. Assim como existe o EMBI+ para os países emergentes existe também um índice específico para cada um deles, como o EMBI+ Brasil.

2-) O que é o EMBI+ Brasil e como ele é medido?

O Emerging Markets Bond Index – Brasil (EMBI+ Brasil) é um índice que reflete o comportamento dos títulos da dívida externa brasileira. Corresponde à média ponderada dos prêmios pagos por títulos brasileiros em relação a papéis de prazo equivalente do Tesouro dos Estados Unidos, tido como o país mais solvente do mundo, de risco praticamente nulo.

O indicador mensura o excedente que se paga em relação à rentabilidade garantida pelos bônus do governo norte-americano. Significa dizer que a cada 100 pontos expressos pelo risco Brasil, os títulos do país pagam uma sobretaxa de 1% sobre os papéis dos EUA.

Exemplo: Se os títulos americanos oferecem um taxa de 2% e os títulos brasileiros de mesmo prazo oferecem uma taxa de 4% o Risco-País ou Risco-Brasil é de 200 pontos ou de 2% (4% – 2%).

O mercado usa o EMBI+ para medir a capacidade de um país honrar os seus compromissos financeiros. A interpretação dos investidores é de que quanto maior a pontuação do indicador de risco, mais perigoso fica aplicar no país. Assim, para atrair capital estrangeiro, o governo tido como ” arriscado ” deve oferecer altas taxas de juros para convencer os investidores externos a financiar sua dívida – ao que se chama prêmio pelo risco.

3-) Gráfico Histórico EMBI+ Brasil – Dados desde 1994

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Acompanhe abaixo a evolução do EMBI+ Brasil através de diversos momentos históricos que mostram a oscilação do índice.

[1995] Eficácia do Plano Real. Se você já está acostumado com minhas análises sabe o tamanho da importância que atribuo ao Plano Real para nosso país. Antes de 1995 a inflação no Brasil batia os 2.000% ao ano. A instabilidade era grande e não era possível se planejar nada…investir muito menos.

Um dos indicadores que comprovam a eficácia do Plano Real é o Risco Brasil. Note como as incertezas no país diminuíram a partir de 1995. Saímos de um patamar de risco de 1.689 pontos para 337 pontos em outubro de 1997. Uma redução de mais de 1.300 pontos, ou 13% do spread entre os títulos da dívida brasileira e os títulos americanos.

[1997] Crise Asiática. O final de 1997 e o início de 1998 ficaram marcados por diversas crises no continente asiático, culminando inclusive na moratória Russa em agosto de 1998. Estas crises afetaram diretamente o Brasil, fazendo com que o índice de risco (EMBI+ Brasil) saltasse para 1.779 pontos.

[2002] “Efeito Lula”. O mundo vivia o auge da crise financeira de 2000-2002 ocasionada pela bolha da tecnologia e pelos ataques terroristas de 2001. A incerteza era grande. Aqui no Brasil, as eleições presidenciais (“Efeito Lula”) geravam maior volatilidade ao mercado e, consequentemente, um maior Risco Brasil.

Neste período, o Risco Brasil registrou seu maior nível em toda a série histórica, alcançando 2.446 pontos em setembro de 2002. Vale lembrar que neste período o Dólar era cotado próximo a R$ 4,00 e a Bolsa brasileira (Bovespa) já acumulava uma perda de -30% nos últimos 3 anos.

[2007] Mínima Histórica. A recuperação econômica mundial aliada ao fato da maior estabilidade na economia brasileira fizeram com que o índice alcançasse a mínima de 137 pontos em maio de 2007. E quando todos já acreditavam que o Risco Brasil não existia mais…

[2008] Crise Financeira. Com a crise de 2008, o índice voltou a superar o patamar dos 500 pontos, atinjindo 677 pontos em outubro de 2008, valor que não era alcançado em mais de 4 anos.

4-) Gráfico EMBI+ Brasil – Dados desde 2004

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Ampliando os dados mais recentes através do período entre 2004 e 2011 podemos ver com mais detalhes a evolução do índice. Este período expressa a versão mais moderna do Risco Brasil, teoricamente mais controlado.

Com a estabilização após a crise de 2008, o índice costuma varia entre os 150 e 250 pontos. O último dado do gráfico, do dia 17/03/2011 mostra uma pontuação de 184.

5-) Gráfico Histórico Risco-Brasil (EMBI+ Brasil) e Dólar Comercial

Observando a evolução do Risco Brasil (EMBI+ Brasil) fica claro que em momentos de crise há uma saída de capital do país, já que ele se torna mais arriscado. A diferença (spread) entre os títulos brasileiros e americanos aumenta.

Logo, porque não analisar a evolução do Risco Brasil em complemento com o Dólar Comercial?

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Com uma correlação diária de 0,55 o EMBI+ Brasil segue praticamente o mesmo caminho do Dólar Comercial. Em momentos de crise, os investidores procuram locais mais seguros para investir, movimento denominado pelo mercado “Fly to quality”, retirando capital de países mais arriscados. A consequência é uma só:

Menos dólares no país elevam o valor do Dólar em relação ao Real e fazem com que os investidores estrangeiros demandem uma maior taxa de retorno nos títulos brasileiros, já que houve um aumento no risco.

Destaquei no gráfico as máximas atingidas tanto pelo EMBI+ Brasil como pelo Dólar Comercial em 2002 e 2008. Não deixa de ser interessante ficar de olho neste gráfico, já que a atratividade do investimento no Brasil.

Atualmente temos tanto um baixo Risco Brasil, assim como um baixo valor do Dólar Comercial. O Brasil está sem dúvida entre os países mais procurados para realizar investimentos.

E como será que o nível de risco no Brasil se comporta em relação à média global?

6-) Comparativo EMBI+ Global e EMBI+Brasil

Minha intenção era disponibilizar os dados históricos do EMBI+ Global (índice de risco global) e o EMBI+ Brasil (índice de risco do Brasil) no período de 1994 até 2011. Entretanto, não consegui os dados do EMBI+ Global. Se alguém souber onde posso encontrá-los por favor me avise nos comentários.

Para que não fiquemos sem um gráfico ilustrativo consegui um gráfico com dados de 1997 até 2007 comparando os dois índices.

Fonte: Latin-Focus.com

Através do gráfico acima podemos comparar a evolução do índice de risco global (EMBI+ Global) com o índice de risco brasileiro (EMBI+ Brasil).

Aos poucos o Brasil está se tornando um país menos arriscado em relação à média, o que possibilita atrair cada vez mais recursos externos.

7-) Brasil pronto para decolar? (alusão a matéria da revista americana The Economist)

Nossa presidenta, como ela gosta de ser chamada, antes mesmo de ser eleita soltou a seguinte frase em entrevista cedida a revista Veja:

“Acabou o Risco Brasil”

Será?

Estariam os investidores estrangeiros otimistas em relação ao futuro econômico brasileiro? Seria o investimento na Bovespa, por exemplo, uma ótima alternativa para suas poupanças?

Para refletir: Como é de costume no blog nunca afirmamos nada. O futuro é incerto e não nos cabe ficar fazendo “futurologia”. Entretanto, podemos nos basear em fatos e números. Trago abaixo dados interessantes obtidos do site da iShares dos Estados Unidos.

A iShares é a maior provedora de Fundos de Índice (ETFs – Exchanged Traded Funds) do mundo. Seus produtos variam desde ETFs de Ações como ETFs de Renda-Fixa, Fundos Imobiliários, Ativos Cambiais (Ouro, Prata) entre outros.

Analisando o retorno de todos estes Fundos nos últimos 10 anos, adivinhem qual está liderando o ranking?

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E nos próximos 10 anos, qual é a sua opinião? Acredita que o Brasil conseguirá se manter na liderança deste ranking? O Risco Brasil continuará baixo? Poderemos ver Dólar com igual paridade (1 Real = 1 Dólar)?

Na minha visão acredito ser muito difícil ver o Brasil na liderança. Temos potencial para ficarmos entre os TOP 5 no PIB mundial mas o smart money (“dinheiro inteligente”) sabe muito bem a hora de mudar de um país para outro.

Fontes Utilizadas:

O Globo Online (Definição do EMBI+)

Falando em “O Globo”, você já leu a matéria sobre Fundos Imobiliários com minha participação? Clique aqui para acessá-la.

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Segunda-Feira passada, dia 14/03/2011, saiu uma matéria sobre Fundos Imobiliários no jornal O Globo em que tive participação tanto na elaboração dos dados, através da consultoria Fundo Imobiliário, e como entrevistado da matéria.

Agradeço principalmente ao Sérgio Belleza, meu amigo e parceiro de  trabalho pela confiança e indicação para participar da matéria, e a todos que acompanham o meu trabalho. A energia de vocês é fundamental para que eu continue indo cada vez mais longe, um passo de cada vez.

The man who moves a mountain begins by carrying away small stones”. – Confucius

Para visualizar a matéria basta clicar neste link que contém a página da matéria (em PDF).

Queridos amigos,

Através deste post inauguro uma nova categoria a ser abordada aqui no HC Investimentos: Visualização da Informação. Um tema pouquíssimo abordado no Brasil, porém, fundamental nesta Era da Informação. Espero que gostem. Aguardo seus comentários!

Introdução a Visualização da Informação

Você já parou para pensar sobre a forma como a informação nos é transmitida? Um texto, uma tabela, um gráfico…É sabido que textos grandes e sem muitas pausas – vírgulas, pontos, parágrafos – são cansativos e agregam pouquíssimo valor ao leitor. Entretanto, muitos provedores de informação “especializados” ainda insistem em utilizá-los. Já ocorreu de você desistir de um texto antes mesmo de começar a lê-lo apenas por apresentar grandes parágrafos e pela ausência de imagens?

Gráficos! A tendência da visualização da informação é utilizar cada vez mais elementos gráficos, que facilitem  o rápido entendimento do tema abordado. Os infográficos são ótimos exemplos de como resumir uma grande quantidade de dados em poucos elementos de informação. Veja exemplos do pioneiro New York Times no assunto: 2011 Oscar FavoritesRevoltas nos Países Árabes.

Gostaram? A informação não fica bem mais clara em nossas mentes ao invés de ler longos textos monótonos?

Visualização em Finanças

Nosso foco aqui no blog é abordar temas do mercado financeiro com a maior clareza possível. Deste modo, gostaria de trazer meus recentes estudos, tanto em data visualization como em Excel, para uma melhor elaboração de artigos, que serão, acima de tudo, fontes de valor para você leitor.

Aliás, vocês notaram alguma mudança nos gráficos utilizados nos últimos dois artigos? IGMI-C e Inflação Histórica

Uma Crítica ao Modelo Atual

Se você costuma ler bastante na internet, seja através de fóruns, blogs ou sites especializados em prover informação, já deve ter notado (salvo raras exceções) como a informação nos é transmitida de forma precária e, porque não dizer, de forma inutilizável. Quantas vezes você já leu um texto e no dia seguinte não se lembra de mais nada?

Este problema ocorre porque a informação não nos é transmitida de forma simples e clara, como sempre deveria ser.

Exemplo do Mau uso de Elementos Gráficos

Problemas na Visualização – Alocação de um ETF (Exchanged Traded Funds)

1. Sem a ajuda da tabela à esquerda eu nunca saberia qual classe de ativos detém a maior alocação. Afinal, a área em verde aparenta ser maior do que a área roxa, mas na realidade a roxa representa 21,45% enquanto a verde apenas 14,17%.

2. É impossível criar um ranking dos valores olhando apenas para o gráfico de pizza. É preciso ir e vir diversas vezes a tabela para verificar os valores. Resumo: Informação não está clara e bem apresentada.

Este é um problema comum no mercado financeiro. Muitos acreditam que a melhor forma para representar a alocação de seus ativos é através de um gráfico de pizza. Infelizmente, nossa mente não consegue distinguir bem valores em duas dimensões (2D).

Solução – Gráfico de Barras

Notem como a visualização da informação se torna bem mais fácil através de um simples gráfico de barras.

Notem como uma pequena mudança na forma com que a informação nos é transmitida mudou totalmente nossa compreensão sobre a alocação do fundo. Em poucos segundos você já pode distinguir a alocação entre diversas classes e, deste modo, entender melhor onde o fundo investe.

Fonte do Estudo e Mais Detalhes: Perceptual Edge

Um Caso de Estudo (Pessoal)

Se existe uma boa forma de criticar é realizando uma auto-crítica. Sabemos que sempre existe espaço para nos aperfeiçoarmos em alguma atividade e devemos estar correndo em busca deste avanço. Deste modo, trago abaixo uma informação (tabela + gráfico) que produzi para o balanço anual dos Fundos Imobiliários, através da Consultoria Fundo Imobiliário, do meu amigo Sérgio Belleza.

clique na imagem para ampliar

Embora não seja de fato ruim, considero que esta apresentação tem de melhorar bastante para apresentar efetivamente o seguinte tema: Evolução do Número de Negócios dos Fundos Imobiliários em 2010, destacando a evolução do 2º semestre em relação ao 1º.

Obejtivo: A ideia é apresentar de forma clara como o número de negócios aumentou nos fundos após a notícia de que os fundos negociados anteriormente em Balcão, através apenas dos leilões com horário pré-definido, poderiam ser negociados normalmente na Bovespa, com horário completo do pregão.

Falhas no Gráfico:

1. É difícil visualizar quais foram os fundos que tiveram maior avanço no número de negócios comparando o 2º semestre contra o 1º semestre.

2. A apresentação em barras do número total de negócios, divido entre o 1º semestre (parte cinza) e o 2º semestre (parte azul) agrega pouco valor a informação geral, já que é difícil comparar o número de um período com outro, função que a legenda ao lado já faz.

3. No gráfico que comparação a variação entre 2º e 1º semestre, notem como ambos os fundos Hotel Maxinvest (HTMX11B) e Presidente Vargas (PRSV11) tem a mesma largura da barra, porém, com valores diferentes, 556,29% para o primeiro e 462,56% para o segundo.

4. Não sei se vocês concordam, mas o gráfico não parece “pesado”, com muitas linhas, cores e com pouco espaço para respirar?

Como podemos melhorar a visualização desta informação?

Um Novo Modelo – Informação é Visual!

Buscando entender como apresentar melhor a informação, adicionei alguns de meus novos conhecimentos sobre visualização de dados e modifiquei completamente o gráfico.

clique na imagem para ampliar

Meus pontos positivos para o novo modelo:

1. Muito mais limpo (clean) – Com bastante espaço para respirar, a informação é apresentada com bastante branco e com poucas cores destacadas.

2. Gráfico de Linhas – Através da apresentação em linhas com dois pontos, você nota rapidamente o avanço (ou declínio) do 1º semestre em relação ao segundo. Quanto maior a distância entre os pontos, maior foi a evolução no período.

3. Maiores Variações – Destaquei uma área apenas para as 5 maiores variações. Interessante notar que 4 dos 5 fundos apresentados eram negociados em Balcão – Fundos cujo código termina com a letra “B”.

4. Números Totais – Ao lado das maiores variações é possível acompanhar a média de negócios em 3 segmentos: 1) Total – Média de todos os Fundos | 2) Bovespa – Média dos fundos negociados na Bovespa | 3) Balcão – Média dos fundos negociados previamente em Balcão.

5. Interatividade – Guardei o melhor para o final. Embora não seja possível perceber através da imagem, é possível selecionar cada fundo para mostrar informações únicas sobre ele. Este quadro dentro do gráfico trará o nome do fundo, seu código, uma imagem do imóvel que melhor o representa (não disponível para todos), os números do 1º e 2º semestre e a variação entre os períodos.

Você pode escolher o fundo que desejar. Basta apenas clicar em cima do fundo desejado na planilha que o quadro informativo irá se atualizar automaticamente. Uma formatação (coluna em azul) é alterada no gráfico para que você saiba exatamente qual ativo está analisando. Neste caso, selecionei o fundo com maior variação, o Hotel Maxinvest (HTMX11B).

Veja o exemplo abaixo selecionando o fundo Rio Bravo Renda Corporativa (FFCI11):

clique na imagem para ampliar

Download da Planilha

Gostou deste tipo de apresentação? Gostaria de utilizar os recursos desta planilha? Faça o download abaixo e mãos à obra!

Conclusão

Pequenas mudanças na forma de apresentar a informação fazem grande diferença na análise dos dados. Sabendo que a internet está sujeita a meios equivocados de apresentar de forma efetiva a informação, gostaria de contar com a sua ajuda para desenvolver um ambiente mais agradável para que possamos aproveitar ao máximo nosso maior tesouro: O Conhecimento!

Como ajudar? Conto com a colaboração de vocês!

1. Se encontrar algum gráfico que julgue ser importante, que contenha dados relevantes, porém, está mal apresentado ou

2. Um gráfico que, além de grande importância, esteja devidamente bem apresentado (é sempre bom ter ótimas referências de boas visualizações) ou

3. Tenha uma ótima ideia em mente mas não sabe como apresentá-la de modo correto.

Mande-me um e-mail

Envie suas sugestões de gráficos para henrique . ps . carvalho arroba gmail . com [ sem espaços e com “@” ] ou simplesmente use o formulário de contato para repassar um link. Ainda, as redes sociais como o Facebook e Twitter são bons meios de comunicação para esta finalidade. Conto com vocês!

Bônus. Que tal visualizar todas as palavras deste artigo de forma simples e clara? Clique aqui e veja o resultado!

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