Compartilhando idéias para alcançar a liberdade financeira.

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A liquidez veio para ficar?

Amigos,

Primeiramente gostaria de agradecer ao consultor Sérgio Belleza pelo seu ilustre comentário aqui no blog. Estou publicando abaixo as tabelas que ele me enviou por e-mail.

Negociação FFCI11 na Bovespa_03_03_2010

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Apenas para relembrar, foram 341 negócios em apenas 1 dia no FFCI11 (Rio Bravo Renda Corporativa).

Já no FLMA11 (Square Faria Lima), tivemos 48 negócios neste mesmo dia. Mais detalhes abaixo:

Negociação FLMA11 na Bovespa_03_03_2010

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Embora no FFCI11 não possamos identificar um comprador dominante no mercado, aqui no FLMA11 temos a corretora XP com uma participação de 46% na ponta compradora.

Questionamos sobre se o caso seria um ponto fora da curva ou se seria motivo da aprovação do aumento de cotas no FFCI11 (como bem lembrou meu amigo Edmilson). Ainda sem fontes mais concretas vamos ver se o movimento se repetiu hoje (04/03/2010).

Liquidez elevada em FFCI11 e FPAB11_04_03_2010

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O movimento se repetiu nos mesmos fundos. No entanto, notem que ao invés da oscilação positiva de ontem, hoje ambos performaram negativamente, tendo o FFCI11 uma queda de 8,57%.

Um caso semelhante (com exceção deste elevado número de negócios) ocorreu em 2009 quando o fundo NSLU11B (Nossa Senhora de Lourdes) aumentou seu número de cotas. Neste caso, o ativo estava sendo negociado ao redor de R$ 185,00. Porém, havia sido aprovado uma oferta aos que já detinham cotas deste fundo a subscrever mais cotas ao preço R$ 170,00. O mercado  convergiu para este preço, dando excelentes oportunidades de compra (já que o rendimento mensal do NSLU11B gira em torno de 1,55). Logo, teríamos um yield mensal de 0,91%.

Neste PDF podemos ver a aprovação do número de cotas do FFCI11. Neste outro PDF no site da Rio Bravo podemos ver que o preço para quem já tiver o ativo e quiser subscrever as novas cotas que serão emitidas terá a opção de comprá-lo por R$ 1,25. Na imagem acima vemos que o fundo fechou ontem a R$ 1,40 e terminou fechando hoje a R$ 1,28 (com preço mínimo negociado a R$ 1,26), bem próximo do seu preço de subscrição.

FII – Retrospectiva Pessoal

Olá amigos!

Ultimamente o tempo está bastante escasso por conta de projetos pessoais. Por conta disso, precisarei dar uma diminuida nos artigos do blog. Espero que entendam!

Como compromisso, havia prometido de falar sobre minha experiência com os FII. Assim sendo, irei falar sobre minhas operações com os FII. Vamos lá:

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Fundos de Investimento Imobiliário: Dados e Rentabilidades em 2009

2009 passou e o investimento em FII se mostrou uma lucrativa escolha.

Segundo dados da CVM, os FII negociados no Brasil terminaram 2009 com um valor de mercado de 5,18 Bilhões. A valorização destes fundos e o surgimento de novos FII impulsionaram o crescimento e consolidação do setor.

Ainda pouco conhecidos no Brasil, os FII começam a receber a atenção dos investidores visando diversificar suas carteiras, além da busca por um ativo gerador de renda, isento de IR (apenas nos aluguéis, de acordo com algumas condições).

A facilidade de serem negociados via home-broker e pelo balção da bovespa fez com que a demanda por este tipo de produto aumentasse a liquidez destes, facilitando o pequeno investidor pessoa física, cujo desejo é ter uma participação no mercado imobiliário com um pequeno capital e custos diluídos.

Estes fatores fizeram com que alguns FII apresentassem ganhos totais de mais de 50% em 2009.

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Investindo em Fundos de Investimentos Imobiliários (FII): Parte VII

Na parte VI vimos um simples modelo para se estimar o preço teórico dos FII através de uma comparação com o CDI (ou LFT / Selic).

Neste artigo estaremos adotando uma nova referência para efeitos de comparação e viabilidade dos FII em relação aos títulos públicos.

FII_Inputs de Referência

Na tabela acima vemos as taxas mensais brutas e líquidas após IR de 15%. Ambas as taxas são mensais, refletidas a partir das taxas anuais.

A LTN em questão é a mais recentes (por sinal foi disponibilizada hoje) – a LTN 010113 (vencimento em janeiro de 2013). A NTN-BP 15 é o título indexado a inflação sem pagamentos de cupom com vencimento em 2015.

Nesta nova comparação iremos fazer a comparação das taxas oferecidas pelos FII apenas com a NTN-BP 15, devido ao fato desta ser indexada a inflação.

A taxa mensal deste título está hoje em 0,89% (taxa bruta) e 0,76% (taxa líquida), após os 15% de IR.

Da mesma forma que fizemos no artigo passado, iremos determinar um prêmio de risco para investir nos FII, já que os títulos do governo possuem menores riscos. Portanto, para tomarmos maior risco investindo nos FII devemos receber uma maior remuneração. No caso, estabelecemos um prêmio de risco de 110% sobre o valor da taxa mensal líquida da NTN-BP 15, o que nos traz uma meta de 0,83% ao mês.

Esta é a meta que os FII devem atingir para se tornarem investimentos viáveis em comparação com os títulos públicos.

Com estes valores já temos todos os inputs necessários para calcular o preço teórico de cada fundo e seu upside em relação ao preço atual.

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Investindo em Fundos de Investimentos Imobiliários (FII): Parte VI

Vimos na parte V que a análise a partir do histórico das distribuições mensais dos aluguéis nos ajuda a selecionar alguns bons fundos de acordo com nosso perfil de investimento. Ressaltamos a importância de se conseguir um bom yield anual para termos um bom fluxo de caixa.

Neste artigo (parte VI) iremos tratar dos métodos de precificação dos FII. Estes métodos são nada mais do que uma boa estimativa de acordo com algumas premissas básicas da relação entre retorno e risco dos diversos investimentos.

O investidor que busca alocar em FII está visando uma maior diversificação de sua carteira além de obter um ganho maior com estes do que em aplicações em títulos públicos ou Fundos DI / Renda Fixa.

É importante ressaltar que em todos os métodos de análise teremos uma análise voltada apenas para o dividend yield dos FII, não considerando possíveis ganhos de capital. Tentaremos manter o modelo o mais simples possível.

Caso queira utilizar métodos menos conservadores (e mais complexos) basta apenas alterar os inputs (dados de entrada) da análise:

(a) Prêmio de Risco em relação ao CDI e Títulos Públicos;

(b) Incluir uma taxa de valorização histórica das cotas dos FII (nos EUA esse número foi de 4,5% a.a. Este número também irá depender muito do prazo em que se pretende levar o investimento. Quanto maior o prazo, maior a probabilidade de se igualar a este número histórico).

Vamos então a um dos formatos do modelo que utilizo para precificação:

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Investindo em Fundos de Investimentos Imobiliários (FII): Parte V

Na parte IV vimos a relação histórica dos retornos, os riscos e a correlções dos FII e dos REITs. Concluimos que a diversificação entre os FII é muito importante para reduzir o risco de um portfólio.

Nesta parte V estaremos buscando um meio de avaliar os aluguéis distribuídos mensalmente por cada FII.

Antes de começarmos esta nova análise é preciso lembrar que o retorno dos FII é dividido em 2 partes: (a) Aluguéis e (b) Valorização das Cotas. No artigo anterior concluímos, através de uma análise dos REITs (os FII americanos), que o componte que mais agrega valor ao retorno são os aluguéis correspondendo por 63,58% do retorno total, enquanto a valorização das cotas correpondeu por 36,42%.

Devido aos dados dos FII terem menos de 2 anos de abrangência, esse padrão histórico de 37 anos do mercado americando não pôde ser encontrado aqui no Brasil. A relação aqui é inversa. Os aluguéis correspondem por 35,42% do retorno total dos FII enquanto a valorização das cotas correspondem a 64,58%.

Acredito que com o desenvolvimento do mercado de FII, os números irão naturalmente convergir para o padrão histórico americano.

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Investindo em Fundos de Investimentos Imobiliários (FII): Parte II

Na parte I vimos alguns dos benefícios dos FII. Nesta sequência iremos analisar importantes questões como: (a) Retorno e (b) Risco. Com estes parâmetros poderemos ter uma melhor idéia sobre a alocação de FII para um portfólio bem diversificado.

  • (a) Retorno:

A performance dos FII pode ser vistas através do gráfico abaixo com dados da Bovespa, Fundo Imobiliário e Coinvalores.  Dados anteriores à janeiro de 2008 não são muito confiáveis, além de não haver dados para muitos FII antes deste período. Portanto, o período usado abrange janeiro de 2008 até setembro de 2009.

Rentabilidade Acumulada (Total) dos FII (2008-2009)
Rentabilidade Acumulada (Total) dos FII (2008-2009)

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Podemos ver que não estão presentes todos os FII disponíveis no mercado. Estes são os FII que acompanho e que considero mais relevantes. O gráfico nos mostra o retorno acumulado total, ou seja, através da valorização das cotas + distribuições mensais.

O fundo mais rentável no período foi o NSLU11B com um retorno total de  79,36% e o fundo menos rentável foi o TNRT11B com um retorno total de 30,83%. Precisamos agora medir o retorno médio mensal, além do desvio-padrão de cada fundo para avaliarmos a relação entre retorno e risco dos FII.

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