Dada a excelente repercussão do artigo anterior sobre o fundo imobiliário BCFF11B, neste artigo veremos todos os detalhes do fundo imobiliário Excellence (FEXC11B), outro fundo que merece nossa atenção pelas suas singularidades.
Acompanhe-me neste artigo para analisar as características, vantagens, desvantagens, composição da carteira, rendimentos mensais entre diversos outros importantes indicadores sobre o fundo.
1-) Características do Fundo Imobiliário Excellence (FEXC11B)
- Em quais ativos o fundo investe?
O Fundo de Investimento Imobiliário Excellence tem por objetivo primordial o investimento em empreendimentos imobiliários, por meio da aquisição dos seguintes ativos: Letras hipotecárias (“LH”); (b) letras de crédito imobiliário (“LCI”); (c) certificados de recebíveis imobiliários (“CRI”).
- Política de Investimento, Distribuição Mensal e Rentabilidade esperada
O fundo busca atingir uma rentabilidade anual de 105% do CDI. Para isso, vem desenvolvendo de maneira estruturada sua estratégia, visando alcançar essa meta. Importante ressaltar que por suas características, não deve apresentar rentabilidade mensal linear.
- Custos
- Taxa de Administração: 0,3% ao ano sobre patrimônio total do fundo.
2-) Quais são suas vantagens e desvantagens?
- Vantagens:
- Investimentos em LH, LCI e CRI – Investir pessoalmente em Letras Hipotecárias (LH), Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) demanda um alto investimento inicial, além de maior conhecimento sobre o assunto. Ao investir no fundo imobiliário Excellence (FEXC11B) você já leva de brinde todas estas aplicações, geridas através de profissionais que atuam no segmento imobiliário e, portanto, provavelmente terão maior conhecimento dos produtos que nós investidores.
- Indexação ao IGPM – O fundo imobiliário FEXC11B tem uma certa correlação com o IGPM, conforme detalharemos ao analisarmos a carteira do fundo. Investimentos atrelados ao IGPM são raros no mercado desde que o Tesouro Nacional resolveu parar de ofertar títulos públicos indexados ao IGPM, as “falidas” NTN-Cs.
- Diversificação – Investindo em LH, LCI, CRI e com certa indexação ao IGPM este ativo apresenta um bom poder de diversificação, já que raramente outro ativo conseguirá desempenhar mesma função.
- Desvantagens:
- Rendimentos Mensais Voláteis – Analisando os rendimentos do fundo vemos claramente uma divisão entre dois períodos. O primeiro com baixo rendimento (0,70) e segundo com alto rendimento (acima de 1,50). Mais detalhes ao longo do artigo.
- Liquidez – Embora esteja melhorando, os números ainda indicam um certo desconforto por parte dos investidores. Mais detalhes ao longo do artigo.
- Volume Negociado – O volume é maior do que o fundo analisado anteriormente, o BCFF11B. Entretanto, também apresenta o padrão decrescente. Mais detalhes ao longo do artigo.
3-) Composição da Carteira do fundo FEXC11B
Após conhecermos as características do fundo imobiliário Excellence (FEXC11B) podemos visualizar sua carteira de investimentos, buscando entender como seu gestor realiza a alocação de ativos deste fundo.
Clique na imagem para ampliar [Fonte: Relatório Ourinvest]
Não vou entrar na particularidade de cada ativo, até porque é um assunto que não domino e existem poucas informações sobre estes códigos. O importante é notar que os papéis são remunerados à uma taxa de 8,00% + IGPM ao ano. Uma ótima taxa ao meu ver.
Apenas para comparação, as NTN-Bs, títulos públicos indexados ao IPCA pagam hoje em torno de 6,50% + IPCA. Não custa lembrar que o IGPM ano passado teve variação de 11,32% e este ano espera-se variação em torno de 7,00% [fonte: BC].
Interessante também notar que o fluxo de amortização é mensal, o que garante uma certa garantia para os rendimentos mensais que o fundo distribue.
4-) Gráfico da evolução da cota desde o lançamento do fundo FEXC11B
Clique na imagem para ampliar
Até o início deste ano (2011), o fundo praticamente não era negociado e seu valor de cota manteve-se bem constante em torno do valor inicial de R$ 100,00. A cotação mínima de R$ 98,00 ocorreu em 25/10/2010 e a cotação máxima de R$ 155,00 em 21/01/2011. No fechamento de março (31/03/2011) seu preço estava em R$ 111,00.
Alta de 45% em um único dia! De acordo com dados da Enfoque o ativo apresentou uma forte alta no mês de janeiro/2011, provavelmente por alguma especulação temporária, já que subiu praticamente 45% no dia 21/01/2011 para logo no dia seguinte cair -27%.
Esta fonte foi confirmada também pelos dados da Bloomberg. Entretanto, no relatório da Ourinvest a cotação do fundo aparece de um modo diferente. A fonte citada é da própria BM&FBovespa.
Quem está certo eu não sei, mas prefiro acreditar nos dados da BM&FBovespa e do próprio administrador do fundo. Ademais, ambos os gráficos mostram que o fundo começou a “andar” apenas depois de janeiro/2011.
5-) Gráfico dos rendimentos mensais desde o lançamento do fundo FEXC11B
Estes são os dados disponibilizados no relatório do fundo. Como o rendimento bruto distribuído se dá sobre a base de R$ 100,00 (valor do lançamento) basta retirar a “%” para saber os rendimentos mensais distribuídos para os cotistas. Acompanhe abaixo a evolução dos rendimentos que coletei no site da BM&FBovespa.
Somente a partir de novembro o fundo imobiliário Excellence (FEXC11B) começou a distribuir rendimentos acima de 1,00. O motivo? Sinceramente não sei…será que foi o aumento da inflação medida pelo IGPM?
A correlação entre ambos é de apenas 0,10 (10%). Ou seja, praticamente não correlacionados. Portanto, a influência do IGPM nos rendimentos mensais até existe, mas não é tão forte, como eu imaginava antes de analisar estes dados.
Analisar o rendimento mensal não é suficiente. Importante mesmo é olhar para o yield mensal, ou seja, o quanto o fundo é capaz de gerar de retorno no mês considerando apenas seus rendimentos distribuídos.
6-) Evolução do Yield Mensal FEXC11B
Considerando os rendimentos distribuídos pelo FEXC11B temos que seu yield mensal médio é de 1,13%, valor bem acima da média dos Fundos Imobiliários, que está por volta de 0,65% / 0,70%. Um valor surpreendente, mas que carece maior atenção.
Note que os bons rendimentos só começaram a partir de novembro/2010, garantindo yields mensais acima de 1,50%. Entretanto, eles alinhavam-se anteriormente com a média do mercado na época, em torno de 0,70%.
7-) Liquidez e Volume do fundo FEXC11B
Número de Negócios em Alta. Antes de janeiro o fundo era praticamente um mero personagem qualquer no segmento dos fundos imobiliários. Após o mês de janeiro sua liquidez melhorou sensivelmente, provavelmente impulsionada pela verificação dos rendimentos crescentes a partir de novembro de 2011 por parte dos investidores.
Volume decrescente. Ao contrário do número de negócios e com uma média mensal em torno de R$ 1.500.000 (R$ 1,5 Milhões) o fundo oferece um volume superior ao BCFF11B analisado anteriormente, porém, também compartilha a situação de volume decrescente, influenciado pelo volume atípico de agosto/2010.
8. Rentabilidade desde o lançamento
Desde seu lançamento o fundo imobiliário Excellence (FEXC11B) teve uma rentabilidade total de 26,05%. O cálculo foi realizado considerando a metodologia da Taxa Interna de Retorno (TIR), explicada em detalhes neste artigo.
9-) Preço Justo
Preço Justo de R$ 150,00? Calma…Antes de sair correndo para comprar o fundo entenda porque é difícil chegar a um preço justo para o fundo. O valor de R$ 150,00 foi gerado a partir da hipótese de que os rendimentos mensais seguirão a média de R$ 1,26 mensais.
Preço justo entre R$ 85,00 e R$ 230,00. Entretanto, prever os rendimentos deste fundo é uma difícil arte de ser domada. Dada sua volatilidade, pode-se esperar rendimentos de R$ 0,71 (média até o mês de novembro), bem como rendimentos de R$ 1,92 (média após o mês de novembro). Se considerarmos que os rendimentos futuros do fundo serão em torno de R$ 0,71 temos um preço justo em torno de R$ 85,00. Entretanto, se considerarmos rendimentos de R$ 1,92 temos um preço justo de R$ 230,00.
Infelizmente, não temos como calcular com precisão o valor justo para este fundo. Tudo dependerá de como serão os rendimentos futuros deste fundo, que proporcionarão piores/melhores yields do que a média do mercado.
10-) Conclusão
Quem investiu no fundo imobiliário Excellence a partir de novembro/2010 está em uma situação privilegiada. O yield mensal acima de 1,5% (isento de imposto) supera facilmente diversas aplicações do mercado. A valorização da cota (em torno de 10%) é apenas um bônus comparada ao retorno advindo dos rendimentos.
Considerando todos os pontos levantados ao longo deste artigo, vale a pena investir no FEXC11B?
Vale a Compra? Entretanto, como a média do yield mensal dos fundos imobiliários está por volta de 0,65% / 0,70% arrisco dizer que o preço atual em torno de R$ 110,00, aliado aos diversos benefícios do fundo como o investimento em CRIs e uma certa garantia de indexação ao IGPM, torna o fundo um destaque neste crescente e competitivo setor dos fundos imobiliários.
Qual a sua opinião sobre o FEXC11B? Já investe nele? Pretende comprar cotas deste fundo? Compartilhe sua visão conosco para que possamos tomar uma decisão melhor elaborada sobre este atraente tipo de investimento.
HC Investimentos 
Comentários em: "Vale a pena investir no Fundo Imobiliário Excellence (FEXC11B)?" (60)
Mais um excelente artigo.
Me animou em analisar esse interessante ativo.
Abração!
Obrigado Fabrício!
Abraços!
Henrique,
acompanho o blog há alguns meses mas estou estreando nos comentários apenas agora.
Em primeiro lugar, parabéns pela qualidade do conteúdo aqui postado. Este é disparado o melhor blog de finanças da internet.
Quanto a este artigo, posso estar enganado, mas vejo sim alguns sinais de correlação entre o IGPM e a rentabilidade do fundo, pelo menos a partir de nov/10 em diante.
Não sei se o problema sou eu, que, ingenuamente sempre tento ver lógica no caos, mas, aparentemente, a variação do IGPM produz reflexos na rentabilidade do fundo com dois meses de atraso.
Repare no gráfico como os movimentos do IGPM a partr de setembro/10 são idênticos ao da renatabilidade de nov/10 em diante. Quando um sobe, dois meses depois o outro sobe. Quando o outro desce, dois meses depois desce.
Outro ponto: para o artigo ficar completo, faltou mencionar como é a tributação do fundo. Fiquei em dúvida se ele segue a tributação da renda fixa ou se, por ser composto exclusivamente por títulos isentos, se os rendimentos do fundos também são isentos.
Um grande abraço, e continue sempre assim.
Olá Rogério!
Obrigado pelos sinceros elogios! Pode ter certeza de que qualidade sempre será o principal fator aqui no HC Investimentos.
A correlação realmente não me convenceu. Talvez a amostra seja pequena para avaliarmos, mas a correlação, conforme destaquei no artigo, até existe, mas é bem fraca, em torno de 0,10.
Em relação à tributação este fundo, assim como os demais fundos imobiliários, enquadram-se no inciso III do art. 3º da Lei 11.033 alterada, tendo direito de isenção de
IR. Se o fundo paga tributos antes de repassar o rendimentos para nós cotistas já é outra história. O importante mesmo é que, até o momento, todos os fundos que acompanho enquadram-se na isenção de IR.
Obrigado pelo comentário! Qualquer dúvida, crítica ou sugestão saiba que elas são muito bem-vindas!
Grande Abraço!
Henrique
Grande Abraço!
Henrique,
Você acha que o FII em distribuição (Empírica Planejamento FInanceiro) é uma boa opção? A taxa meta é IGP-M + 8%a.a.
Gostaria de saber sua opinião.
Pedro
Olá Pedro!
Sinceramente nem havia ouvido falar neste fundo imobiliário. Lembre-se que meta é meta, não garantia. Entretanto, se o fundo conseguir cumprir esta meta é uma ótima oportunidade devido a alta taxa que será oferecida. Avalie também os riscos de mercado e liquidez. O segundo, sempre uma caixinha de surpresas em novos fundos imobiliários, o que me faz ficar longe das distribuições primárias…
Abraços!
Henrique,
Parabéns pelo artigo, que nos ajuda a avaliar esse Fundo de Investimento Imobiliário (FII), destacando muitas de suas vantagens. Acredito que existem alguns riscos que deveriam ser mencionados.
1) Dos três tipos de ativos que esse FII pode ter, sua carteira é composta 100% por apenas um deles: CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). Por que não há Letras Hipotecárias (LH) nem Letras de Crédito Imobiliário (LCI)? Considero o risco nos CRIs maior que nas LH e LCI.
2) Dos dezoito CRIs que fazem parte da carteira desse FII, apenas quatro deles têm “Rating Emissão” A ou A+. 77% (14 dos 18) dos CRIs não têm nenhuma avaliação do risco. Por que ?
No final de março recebi mensagem do Banco Ourinvest apresentando esse FII, mas não tive coragem de entrar nele devido aos riscos acima. A rentabilidade realmente é ótima, mas os riscos – sem rating – são desconhecidos.
Já invisto em FII baseados no antigo modelo de aluguel de imóveis. Entendo perfeitamente de onde vem a renda mensal nesse modelo e gosto dele. Já quanto aos FII baseados em CRIs, tenho dúvidas.
Já estudei o funcionamento dos CRIs, mas achei esses títulos difíceis de entender. Sei que há cotas júnior (mais arriscadas) e sênior (mais seguras). Os títulos desse FII têm que tipo de cotas?
Nos CRIs notei que o único dinheiro que entra no circuito, e que poderia ser perdido caso haja inadimplência dos devedores, é o do investidor. Gosto de seguir o que diz o Warren Buffet: “se você não entendeu bem o modelo do negócio ou percebeu riscos que te deixam desconfortável, não coloque seu dinheiro lá!”
Um abraço,
Marcelo Luz
Olá Marcelo!
Interessante o seu posicionamento, bem como os comentários em relação ao fundo. Particularmente, prefiro focar na administração geral da carteira (alocação de ativos) do que me especializar em conhecer 100% de cada ação, de cada fundo ou título.
Entretanto, não podemos ignorar todos estes riscos. Por este motivo escrevi este artigo mostrando os lados positivos e negativos do fundo. Realmente a falta de rating em 77% dos CRIs desanima, embora confiar cegamente em ratings pode ser uma furada. Alguém lembra quando elevaram o rating do Banco Panamericano meses antes da fraude? Ou da AIG? Enfim…ratings são importantes indicadores, mas devemos vê-los com certa desconfiança, praticando a alocação de ativos para minimizar os riscos.
Também não entendo o porquê do fundo não investir em LHs e LCIs…Seria interessante para diversificar mais o portfólio.
Obrigado pelos pontos levantados. Infelizmente, não possuo o conhecimento necessário para respondê-los como gostaria, mas espero ter levantado outros pontos que possam lhe fazer refletir melhor sobre o fundo.
Grande Abraço!
Henrique
Marcelo Luz,
com o devido respeito a quem pensa em contrário (que não deve ser o seu caso), esses CRIs nada mais são do que os CDOs que causaram o colapso do mercado imobiliário nos EUA.
Basta procurar rapidamente no Google que qualquer um pode ver que no Brasil eles adotam termos parecidos aos inventados por lá: cotas júnior e cotas sênior…
Veja: “Collateralized debt obligations (CDOs) are a type of structured asset-backed security (ABS) whose value and payments are derived from a portfolio of fixed-income underlying assets. CDOs securities are split into different risk classes, or tranches, whereby “senior” tranches are considered the safest securities. Interest and principal payments are made in order of seniority, so that junior tranches offer higher coupon payments (and interest rates) or lower prices to compensate for additional default risk.”
Outra: e alguém ainda, minimamente informado, confia em agências de classificação de risco, no seu suposto mister de emitir opiniões isentas (independentes) ao mercado? Perante uma comissão no Senado dos EUA, os CEOs das agências, para se isentarem de sua responsabilidade pela classificação fraudulenta de vários títulos, tiveram a cara de pau de dizer que o rating era uma mera opinião… O Lehman Brothers, às vésperas de quebrar, tinha classificação AAA ou AA…
Ouso dizer que essa rentabilidade espetacular está sendo garantida às custas de hipotecas brasucas com alto risco de insolvência (logo, juros escorchantes).
Mais informações: vide o ótimo documentário “Inside job” e o livro do Roubini “Economia das Crises”.
Olá Deuteron!
Muito obrigado pelos comentários extremamente inteligentes.
Ótima ligação feita com o mercado americano. Seria interessante ver um trabalho mais detalhado comparando as características do mercado brasileiro com o mercado americano.
Estou para ver o “Inside Job” há tempos…Vários amigos comentaram muito bem a respeito do filme!
Abraços!
Olá, Deuteron,
Impressionante essa informação que você nos trouxe: “CRIs nada mais são do que os CDOs que causaram o colapso do mercado imobiliário nos EUA” !
Eu já tinha uma certa desconfiança dos CRIs, mas essa informação é razão para uma aversão completa aos CRIs.
Sobre as agências de classificação de risco, também não confio nada nelas. São inúmeras as instituições AAA+++ que quebraram… É complicado, pois quando são bem avaliadas não quer dizer nada, mas quando não há nenhum tipo de avaliação o investidor também fica no escuro. O investimento vira uma loteria. Estou fora! O único jeito é entender o negócio e avaliá-lo você mesmo…
Um abraço,
Marcelo.
Aos amigos:
Gosto do risco e estou pesado em FEXC11B. Por enquanto, só alegria. Junto com EURO11 e FFCI11 é o FII que mais tenho em carteira. E pretendo comprar mais na nova oferta de cotas agendada este mês (105,00 reais cada cota, os cotistas tem prioridade na compra). Quem quer segurança de verdade, compra terra (ainda assim, de olho no MST…). Prefiro comprar um fundo como FEXC11B do que comprar um imóvel (minha particular opinião), exceto para morar.
Deuteron,
Bull`s Eye! Rating e nada é a mesma coisa. Mas lembro algo a vocês: brasileiro, em geral, só cresce com dívidas como a da casa própria… caso contrário, pensa logo em comprar ou trocar de carro!!!! E a CEF está onde está graças a venda de imóveis/empréstimos para isso. Investi em FEXC11B por seu um FII diferente dos demais
que já tenho no portfólio. É meu cavalo de corridas, apostei nele e tenho condições de aguentar o tranco caso ele quebre a perna. Por enquanto, meu cavalo está indo muito bem. Amanhã? Espero chegar.
Olá HM!
Com Alocação de Ativos tudo fica mais “blue” não é mesmo? Podemos aguentar o tranco de um ativo com uma boa rentabilidade de outro ativo, bastando apenas saber dimensionar corretamente a alocação para cada um deles.
Abraços!
Henrique, mais um excelente artigo! Abordou com maestria os principais pontos negativos e positivos do investimento, com toda a didática que lhe é peculiar.
Por enquanto, não invisto nesse FII, e tendo a me manter afastado dele, dentre outros motivos, pela forte volatilidade da distribuição dos rendimentos, o que dificulta um pouco o planejamento mensal do fluxo de caixa futuro.
Para meu perfil de investimento, prefiro alocar meus investimentos em FIIs com distribuições mensais mais consistentes, regulares, e, de preferência, crescentes. Daí também a minha preferência – que é igual à sua – de buscar ativos com um histórico mínimo de distribuição.
Mas nada impede que eu volte minha atenção a ele, se o preço-justo ficar num patamar interessante, ou então os rendimentos mensais forem mais estáveis, ou qualquer outro motivo relevante…
Por enquanto, sigo firme e forte com o PQDP11….rsrsr
É isso aí!
Um grande abraço, e que Deus os abençoe!
Muito obrigado pelos comentários Guilherme!
Sempre temos que avaliar os pontos positivos e negativos. Em economia e mercado financeiro tudo se trata de trade-offs, custo-oportunidade…Também prefiro distribuições mais constantes e, se possível, crescentes. Entretanto, acredito que existem diversas vantagens neste fundo que o fazem ser atrativo para quem deseja investir em fundos imobiliários.
Coincidência ou não, a liquidez do BCFF11B aumentou drasticamente depois do artigo aqui no HC Investimentos, amenizando mais um problema que era o de liquidez. Hoje já está entre os TOP 5 de maior liquidez.
PQDP11 está com boa rentabilidade! Pra quem comprou no lançamento é só alegria! 😉
Abraços!
HC,
Você é o grande culpado de boa parte do meu atual sucesso no portfólio HM. A culpa é sua pela alta qualidade do seu Blog e por ter plantado a semente embrionária mortal (“Dead Embryonic Cell” – SEPULTURA!!!) do Asset Allocation na minha mente biruta. Faço questão de participar isso a vc e aos demais aqui do blog. Aqui, tudo organizado. No meu, tem música pesada!!!!! KKKKKKKKK
Agora, respondendo sua pergunta, vi hoje PETR4 desabando 3% e FEXC11B bombando. Esta é a mágica do Asset Allocation: um Beta mais tranquilo, mais paz de espírito. HC, you are “the Jedi Master next Blog!”.
Kkkkk…… o HM mandou bem!
“the Jedi Master next Blog!”……sensacional essa frase! O que R$ 1 milhão não faz para aflorar a criatividade…rsrsrsrs
É isso aí!
Um grande abraço, e que Deus os abençoe!
Grande HM!
Cara, é um prazer ajudar pessoas como você a alcançarem o primeiro Milhão. Meus Parabéns! É uma prova real de que com paciência, disciplina e um bom asset allocation, todos podemos chegar lá! Agora que já alcançou o R$ 1 Milhão, vamos para os R$ 10 milhões! hehe
“Jedi Master” foi hilário! hahaha
Grande Abraço!
Grande Henrique
Parabéns pelo post, seus artigos são sempre enriquecedores.
Uma consideração;
Nesta semana fui acompanhar uma venda de um imóvel de 500k e para minha surpresa, percebi que no Registro de Imóveis deste imóvel, constava um averbação de uma penhora de todas as unidades daquele empreendimento a favor da Brazillian Mortgages, a mesma administradora deste fundo imobiliário. Ou seja, parece-me que esta administradora empresta o dinheiro para a construtora fazer o prédio, mas como garantia, faz a alienação ou penhora das unidades.
Fica a pergunta que não sei responder: Será que estes títulos que são adquiridos (investidos) pela administradora e compõe a carteira deste FII não estão lastreados nos próprios títulos de seus mesmos empréstimos?
Se minha suspeita estiver correta, não foi este mesmo caminho traçado lá nos EUA e que teve o resultado que todos conhecemos?
abraço e sucesso
I40
Olá investir40!
Obrigado pelo relato. De fato, precisamos manter certa cautela. Entretanto, não conheço nenhum estudo brasileiro sobre o assunto para poder compará-lo com o ocorrido nos US.
Caso encontre alguma fonte compartilhe conosco, seja aqui no HC Investimentos, ou no seu próprio blog!
Abraços!
Excelente artigo, Henrique!
Eu comprei 40 cotas em março, estou curiosa pra ver o quanto vem esse mês, hehe
E ainda aguardo o post sobre como calcular o rendimento incluindo os custos de operação e dividendos.
Abraço!
Olá Anna!
Segue a informação da própria BM&FBovespa (grifos meus):
“Segue o rendimento DEFINITIVO no mês de MARÇO/2011, para as 305.000 cotas
integralizadas, da 1ª à 2ª emissão, foi de R$ 1,193263933 por cota, o que corresponde
a 1,193263933% e será distribuído aos cotistas em 14/04/2011, base 07/04/2011 ;
com ex-rendimento em 08/04/2011″
“Segue o rendimento DEFINITIVO no mês de MARÇO/2011, para as 361.142 cotas
integralizadas, da 3ª emissão, referente ao Recibo “ R1” foi de R$ 0,707817161
por cota, o que corresponde a 0,707817161 % e será distribuído aos cotistas
em 14/04/2011, base 07/04/2011 ; com ex-rendimento em 08/04/2011″
“A totalidade de 1.147.738 cotas da 3ª emissão estarão liberadas para negociação a partir
de 11/Abril/2011, participando de forma integral dos próximos rendimentos que
vierem a ser distribuídos.”
Resumo: Maiores rendimentos para quem detém cotas da 1a ou 2a emissão. 3a emissão pega rendimento de 0,70. A forte volatilidade no fundo recentemente deve-se as cotas que sobraram da 3a emissão.
A partir de maio conheceremos de fato qual será o rendimento mais adequado para o fundo e não se deve esperar novas emissões tão cedo, garantindo maior estabilidade para a cota e rendimentos.
Grande Abraço!
Parabéns Henrique por fazer comentários sobre FII.
Primeiramente, acho que esse tipo de FII contém apenas o rendimento de um ativo de renda fixa e não apresenta o outro rendimento: renda variável relativo a variação do preço do imóvel ou empreendimento imobiliário.
Os ativos do fundo, títulos hipotecários com rendimento médio de IGP-M + 8,00% são bons e com a isenção de IR, ficam atrativos perante um retorno de uma NTN-C.
Portanto, levando-se em conta o custo de oportunidade de uma NTN-C (com rendimento de 6,00%aa), a isenção de IR, e que o valor patrimonial do FII é de R$ 98,00, cheguei a um valor justo perto de R$ 135,00 levando em conta que estabeleci um prêmio de 110% do custo de oportunidade.
Ou seja, o fundo não ganha e nem perde com a valorização imobiliária, mas perde e ganha com o aumento ou diminuição das taxas de juros reais, que podem ser medidas com as cotações das NTN-B ou NTN-C no mercado secundário.
Sugiro uma análise do FIIP11B – Capital Renda I.
Abraços.
Grande Flávio!
Já estava esperando seus comentários a respeito do tema, dado que você tem melhor conhecimento nesta área!
Obrigado por compartilhar sua visão conosco!
O preço justo de R$ 135,00 me parece bem razoável para o FEXC11B.
Por enquanto, a inflação está em alta no ano e esta elevação de expectativas tem ajudado no aumento de preço do fundo.
Vou dar uma olhada no FIIP11B. É um fundo que acredito estar bem descontado perante os demais. Entretanto, tenho que rever minhas contas para saber se ainda assim não é melhor investir em Renda-Fixa.
Abraços!
Boa tarde, Pedro
Também não conhecia sobre o FII Empirica Planejamento Finaceiro, procurar algumas informações para lhe auxiliar. O FII irá remunerar IGPM + 8, que é uma excelente taxa, é um FII de CRI, o valor minimo para investir é de R$ 30.000 e o prazo do FII é de 10 anos,algumas coisas fiquei em duvida, parece que a renda não é mensal, como é de praxe nos FII´s.
Para investir, analise o prospecto, com detalhes, e sobre as distribuições primárias, acho que são as melhores oportunidades, mas devem ser analisadas minuciosamente ver taxas, ver os ativos, ver o histórico do administrado…entre outros…
Espero ter ajudado.
Mirian Leandro
mirian.leandro@ourinvest.com.br
Mirian,
Obrigado pelas informações repassadas!
Sinta-se à vontade para deixar seus comentários aqui no HC Investimentos.
Se tiver informações adicionais sobre os próprios fundos da Ourinvest que eu não tenha coberto em detalhes, o espaço estará sempre aberto!
Abraços!
Henrique
Bom dia, Carissimos…
No site do Ourinvest, tem o prospecto preliminar, lá vocês encontrarão os detalhes….valor total da oferta, preço…entre outros.
Clique para acessar o 20110329_Prospecto_FIIExcellence.pdf
A disposição
Mirian Leandro
mirian.leandro@ourinvest.com.br
Olá a todos…
Eu comprei FEXC11B no começo deste mês (dia 04) e já recebi dividendos de 1,84 por cota (em relação ao preço de compra 111,50, obtive um yield de 1,65%). Como todos os colegas comentaram realmente existe alguma coisa nesse troço que não cheira bem (lembrando o colapso americano). Porém utilizando a alocação de ativos tão cultuada pelos leitores do blog, a qual eu também utilizo, você dilui bastante os riscos e incrementa a rentabilidade da carteira como um todo. Resumindo, enquanto a festa estiver rolando você vai aproveitando…
Agora, neste mesmo ramo de FII baseado em CRI eu descobri um da CSHG, o CSBC11, que possui um historico bastante bom, porém hoje já não apresenta um yield tão alto quanto o FEXC, mas ainda acima da média de 0,7 dos FII mais conceituados do mercado.
Deixo o link aos interessados..será minha próxima compra…
https://www.cshg.com.br/site/publico/imob/imob5.seam
Abraço,
e mais uma vez parabéns Henrique pela qualidade dos artigos…
Obrigado pelo comentário Adriano!
Você frisou em um ponto muito importante. Alocação de ativos. Tendo uma base sólida e diversificada, uma possível perda no fundo pode ser compensada com outros ativos. No entanto, ele só tem dado alegrias aos seus cotistas com rendimentos acima de 1,50% ao mês.
Vou dar uma olhada mais ampla no CSBC11. Obrigado pela dica!
Abraços!
Excelente comentário ….aproveitei a oportunidade e citei seu comentário no fórum advfn (small caps) ..
Carteira Small Caps: Liderança Mensal E Anual – Mudanças Para Setembro. post 70374
abs, rj
Muito obrigado pela citação!
Abraços!
Henrique e pessoal,
Ja vi que a grande maioria gosta de fundos imobiliarios aqui.. Por isso, queria deixar um comentario sobre uma boa oportunidade no Fundo Nossa Senhora de Lourdes (NSLU11B).
E esperado para os proximos dois meses um aumento significativo do provento mensal, visto que o contrato de locacao do hospital sera corrigido pelo IGPM dos ultimos 12 meses agora em Abril (algo como 10%).
Em funcao disso, o provento mensal sairia dos atuais 1.56 para algo proximo a 1.68/1.70, o que daria um Yield proximo a 0.81% ao mes ou 10.2% ao ano com base no preco atual de mercado de 210 da cota do fundo, bastante acima das medias dos fundos imobiliarios de mercado.
Vale a dica e e esperar para ver, mas e uma boa oportunidade que ainda nao esta precificado no preco do fundo (como aconteceu com grande parte dos fundos quando o valor da cota aumentou 10%/15% nos ultimos 3/4 meses…
Abs
Olá Fabio!
Obrigado pelo comentário. Vamos ver como o mercado reage ao possível aumento do provento mensal.
NSLU11B, assim como EURO11, parecem ter ficado um pouco para trás nesta recente subida do mercado de FII. Embora não estejam baratos como estavam em 2008/2009 e até mesmo até o meio de 2010, acredito que possam ainda dar um possível “gás” por estarem um pouco defasados em relação à média. Seu comentário só tende a corroborar esta opinião.
Abraços!
Realmente o fundo Excellence é uma boa opção para quem não tem maiores conhecimentos sobre as CRI’s ou não se enquadra como investidor qualificado.
No caso, invisto em CRI’s há algum tempo e é sem dúvida uma das aplicação mais rentáveis do mercado, apresentado segurança considerável, mas infelizmente cada certificado tem o valor de R$300.000, o que restringe muito as oportunidades.
Vi que algumas pessoas associaram os CRI’s ao CDO’s, o que é algo totalmente equivocado.Recomendo a leitura de algum prospecto – normalmente tem mais de 1000 páginas – onde notaram a série de mecanismos de preservação dos ativos.
A área de crédito imobiliário no Brasil ainda é bastante conservadora, a inadimplência gira entorno de 2.5% e, no caso dos CRI’s, existem ferramentas que garantem a rentabilidade até uma taxa 7,5% de inadimplentes, fora as CRI’s Juniors, que em caso de maiores perdas, mesmo depois da liquidação dos imóveis, absorveram o prejuízo.
Resumindo, é um investimento consideravelmente seguro e lastreado em imóveis, apresenta rendimento raramente encontrado no mercado.Ano passado, obtive rendimento líquido, já que os CRI’s são isentos de imposto, de 19,82% o que equivaleria a um redimento bruto de 23,31%, considerando IR para aplicações de longo prazo.
Olá Rodolfo,
A rentabilidade dos CRIs, isenta de IR, é ótima, mas a segurança é que me preocupa, como afirmei em meu post anterior (em 11/04/11). Gostaria de saber que fatos o levam a afirmar que os CRIs têm “segurança considerável”. O Deuteron afirmou que “CRIs nada mais são do que os CDOs que causaram o colapso do mercado imobiliário nos EUA”. Sugiro avaliarmos com maior profundidade se CRIs são CDOs (se o HC concordar…). Considero essa avaliação essencial a todos os potenciais investidores do FEXC11B.
Tenho um artigo do Ricardo Gallo que afirma que:
1) O que são CRIs ?
CRIs são títulos de Renda Fixa lastreados em recebíveis imobiliários (compra e venda, aluguel, etc.). Esses recebíveis pertencem ao que se chama de Patrimônio de Afetação da emissão, ou seja, é fiduciariamente administrado pela securitizadora, mas pertence aos investidores. Um formato usual de CRI é o que emite dois tipos de séries: uma série Sênior e uma série Junior. A série Junior fica subordinada, ou seja, responde pelas perdas e inadimplência até o seu montante total, garantindo a qualidade da série Sênior. Normalmente são títulos que têm como garantias: (i) Alienação Fiduciária dos imóveis que originaram os créditos o que elimina o risco do originador do crédito, (ii) Fundo de Reserva em espécie como garantia adicional, (iii) as emissões são normalmente em Regime Fiduciário o que elimina o risco da emissora do papel, como aqui explicado.
2)Qual é o risco em comprar CRI?
O risco de um CRI é a inadimplência dos créditos que lhe servem de lastro. Por isso, o risco do CRI residencial é diluído por vários créditos, além do que, geralmente a subordinação do CRI Junior é usualmente em torno de cinco vezes a inadimplência média das carteiras que lhe fazem lastro. Os riscos de inadimplência ainda são reduzidos em função das demais garantias que normalmente os CRI têm, as quais foram anteriormente comentadas.
Numa tradução livre da citação que o Deuteron apresentou sobre os CDOs, temos:
“Collateralized debt obligations (CDOs) are a type of structured asset-backed security (ABS) whose value and payments are derived from a portfolio of fixed-income underlying assets. CDOs securities are split into different risk classes, or tranches, whereby “senior” tranches are considered the safest securities. Interest and principal payments are made in order of seniority, so that junior tranches offer higher coupon payments (and interest rates) or lower prices to compensate for additional default risk.”
“Obrigações de Dívida Garantidas (CDOs) são um tipo de Ativo Apoiado por Segurança Estruturada (ABS) cujo valor e pagamentos são derivados de uma carteira de renda fixa com ativos ocultos. Títulos CDOs são divididos em classes de risco diferentes, ou parcelas, segundo as quais cotas “senior” são consideradas as mais seguras. Pagamentos de juros e do principal são feitos por ordem de antiguidade, de modo que cotas “júnior” dispõem de maiores pagamentos de cupom (e de taxas de juros) ou preços mais baixos para compensar o risco adicional de inadimplência.”
Pelos trechos acima Vejo semelhanças entre CDOs e CRIs, mas não sou capaz de afirmar que são idênticos. o que você acha ?
Abraços,
Marcelo Luz
Resolvi pesquisar se CRIs são CDOs. Ao consultar o Dicionário de Finanças da uqbar, temos:
Fonte: http://manual.uqbar.com.br/portal/Manual/default/Content?action=2&uri=/Manual/
1) Asset-Backed Securities, ABS
Termo em inglês para designar genericamente títulos mobiliários lastreados em ativos, cujos fluxos de caixa constituem a principal fonte de pagamento do principal e do rendimento destes títulos. Exemplos típicos de ativos que lastreiam estes títulos são empréstimos para crédito pessoal, recebíveis de cartões de crédito, recebíveis comerciais, contratos de arrendamento mercantil entre outros. Em alguns países, como os Estados Unidos, a denominação ABS não inclui operações cujos ativos- lastro são créditos imobiliários.
2) Collateralized Debt Obligations, CDO:
CDO são títulos de securitização cujo ativo-lastro é uma carteira (i) de títulos de dívida pública ou privada, neste caso também são chamados de CBO; ou (ii) de empréstimos, neste caso também são chamados de CLO. As carteiras de ativos-lastro podem ser estáticas – ou seja, a carteira inicial de títulos é a mesma até o final da operação – ou dinâmicas, quando existe uma gestão ativa desta, feita por um gestor, durante toda a vida da operação. Geralmente, as operações de CDO apresentam vários títulos com diferentes graus de privilégio, com relação à ordem de pagamento, entre eles.
Os CDO também podem apresentar as seguintes denominações:
(a)Arbitragem: Criados por empresas de gestão de ativos. Seu nome deriva do spread positivo esperado entre a rentabilidade da carteira de ativos e o custo de captação.
(b)Balanço: Criados por bancos interessados em remover ativos de seu balanço.
(c)Finanças Estruturadas: Apresentam como lastro títulos de securitização de classes sênior e/ou subordinada.
(d)Sintético – Apresentam como lastro operações de derivativos de crédito, principalmente credit default swaps, ao invés de empréstimos ou títulos de dívida pública ou privada.
(e)Cash – O contrário de um CDO Sintético, ou seja, seu lastro são empréstimos ou títulos de dívida pública ou privada.
(f)Squared (CDO²): Apresentam como lastro títulos provenientes de outros CDO.
(g)Fluxo de Caixa: Quando o pagamento dos seus títulos dependem do fluxo de caixa dos seus ativos.
3) Collateralized Loan Obligations, CLO:
Termo em inglês que se refere a títulos de securitização cujo ativo-lastro é uma carteira de empréstimos.
4) Certificado de Recebíveis Imobiliários, CRI:
Título de crédito nominativo, de livre negociação, lastreado em créditos imobiliários. Constitui promessa de pagamento em dinheiro. Os CRI são de emissão exclusiva das companhias securitizadoras de créditos imobiliários. É o principal título de securitização para operações cujo ativo-lastro são créditos imobiliários. Criados pela Lei Federal Nº. 9.514, são considerados valores mobiliários por decisão do Conselho Monetário Nacional. A distribuição pública destes títulos é regulamentada pela CVM.
Das definições acima, concluo que os CRIs são CDOs do tipo CLO, pois são títulos de securitização cujo ativo-lastro é uma carteira de empréstimos.
Esse tipo de CDO também pode apresentar a denominação de “Finanças Estruturadas” (item c), pois apresenta como lastro títulos de securitização de classes sênior e/ou subordinada.
É fácil comprovar que a crise americana de 2008 foi provocada pelos CDOs = CRIs. Quem quiser colocar seu dinheiro nesse ativo deve ficar ciente dos riscos que corre. Eu estou fora…
Uma pergunta que não quer calar: por que arriscar em ações para obter uma rentabilidade “mísera” de 20% a.a. se posso obter garantidos 23,31% a.a. com CRIs?
Vide: http://viverderenda.blogspot.com/2010/01/retorno-dos-ultimos-10-anos-das-bolsas.html
Sem contar o fato de que é muito provável que a bolsa brasileira tenha rentabilidade muito aquém desses 20% a.a. nos próximos 10 anos, como o HC bem explicou em post anterior.
Aqueles que se deram ao trabalho de ler as 1.000 (mil) páginas do prospecto desse Fundo ou de outros – mais 1.000 (mil) páginas? (kkk) – que se apiede dos outros pobres ignorantes e nos informe a real diferença entre os CRIs e os CDOs… Estou louco para saber.
Só não consigo entender como um empréstimo residencial da CEF (por exemplo, pode-se usar outros bancos tb) com juros préfixados de 12.8966 % a.a. para um imóvel de R$ 250.000,00 em São Paulo/SP comprado por alguém de 30 anos com renda de R$ 5.000,00 pode lastrear uma rentabilidade de 23,31% em um CRI? Vide: http://www8.caixa.gov.br/siopiinternet/simulaOperacaoInternet.do?method=inicializarCasoUso
Para finalizar: “The derivatives genie is now well out of the bottle, and these instruments will almost certainly multiply in variety and number until some event makes their toxicity clear. Central banks and governments have so far found no effective way to control, or even monitor, the risks posed by these contracts. In my view,
derivatives are financial weapons of mass destruction, carrying dangers that, while now latent, are
potentially lethal.” (Warren Buffet)
Então, acho que vocês não entenderam.
Os CRI’s realmente apresentam a mesma estruturação dos CDO’s americanos.O que muda na realidade é o nível de exposição desses ativos, sendo muito mais conservador, além da triagem para concessão de crédito.
Na verdade o rendimento líquido é de “apenas” 9.5%, sendo esse corrigido pelo IGPM.
Belo post Henrique.
Se possível, talvez seria interessante analisar sobre os FII’s com investimento na incorporação imobiliária, no estilo FIP.
No caso o rendimento não provém do aluguel mas sim da construção e da venda de unidades residencias, tipo esse fundo da CSHG, https://www.cshg.com.br/site/publico/imob/imob3.seam
Olá Jorge!
É um investimento mais ativo, mas que tende a ganhar espaço também no segmento dos FII. Vou dar uma olhada e assim que tiverem mais fundos e informações mais completas trago uma análise aqui para o HC Investimentos.
Obrigado pela dica!
Abraços!
Corrijam-me se estou enganado mas as frases seguintes são contraditórias: “Vi que algumas pessoas associaram os CRI’s ao CDO’s, o que é algo totalmente equivocado” e “os CRI’s realmente apresentam a mesma estruturação dos CDO’s americanos”.
Então, REALMENTE, eles são, no mínimo, parecidos (quando não iguais).
Elementos dos CDOs (ops, CRIs) como “triagem para concessão de crédito” estão fora do alcance de qualquer pequeno investidor, não é mesmo? Aliás, o Goldman Sachs e o Bank of American também alegavam ser criteriosos na triagem para concessão do crédito, o que se provou mais tarde ser um engodo.
A propósito, rendimento líquido de 9,5% a.a + IGPM para renda fixa é completamente absurdo. Basta ler os posts anteriores do HC (por exemplo) e poderá se comprovar que se a Bolsa der 9,5% a.a. líquidos na próxima década pode estourar uma garrafa de champagne. Corrigido pelo IGPM, pode estourar duas.
Ainda confio no ditado: “Quando a esmola é demais, o santo desconfia”…
PS: A citação anterior do Buffet é de 2002.
Olha, quanto ao rendimento, existem varias opções de se obterem rendimentos semelhantes e com riscos suportáveis, oportunidades como debêntures, FIDC’s, CRA’s, FIP’s, Private Equity,o que acontece é que essas estruturas não são disponibilizados para o varejo, já que além de alto aporte você ainda deve ser investidor qualificado.
O mecanismo de funcionamento é realmente semelhante, agora você tem que considerar a situação economina brasileira e a oferecimento do crédtio no Brasil, entorno de 5% do PIB.
Então amigo, não vou descutir sobre os recebíveis, visto que parece que não tem conhecimento sobre como o produto funciona no Brasil.
Te aconselho essa leitura para se informar melhor: http://www.uqbar.com.br/institucional/oque/anuario_FI_11.jsp
Investidor qualificado em “estruturas”,
Te aconselho também a ler mais, não vou me dar ao trabalhar de elencar o que já li. Corra atrás.
O crucial: vc só não consegui explicar até agora de que empréstimos do mundo real (back asset) vem essa rentabilidade incrível do teus CRIs.
Quanto ao teu material, acho que o link é de uma empresa que “o primeiro mercado de atuação da empresa é o de transferência de risco de crédito, com foco na tecnologia de securitização”. Não vou perguntar ao lobo se ele gosta de ovelhas.
Parabéns a todos.Vale a pena assistir as lições.Como iniciante só tenho agradecimentos.
Boa tarde , Srs.
Foi publicado hoje no jornal valor economico, o aviso resumido dando inicio a oferta publica do FII Excellence.
Direito de preferência – 03/05 à 12/05
Periodo de sobras – 16/05 á 20/05
Periodo de oferta publica – inicio 25/05
Se alguem tiver duvidas, estou a disposição
Mirian Leandro
mirian.leandro@ourinvest.com.br
(11) 4081-4541
Obrigado pela informação Mirian!
Abraços!
Olá,eu tenho uma dúvida genérica:
Como se dá a distribuição de resultados mensais,caso eu compre via home broker cotas de um fundo imobiliário?
A partir de que dia do mês fica “ex-resultados”(semelhante a ex-dividendos em ações)?
Procurei no regulamento de alguns fundos e não achei nada falando sobre isso
Olá Paulo!
Cada fundo tem um dia específico para ficar ex-rendimento.
Veja a lista dos fundos no site da BM&FBovespa e um exemplo com o fundo BCFF11B.
Abraços!
Quem adquire cotas de FII´s imobiliários via Home Broker, vai receber a rentabiliade através de crédito da correta, e em alguns casos isso é cobrado.
Cada Fundo tem uma data, a data ex- do excellence foi 27, ou seja, quem adquiriu cotas até ontem, pode exercer o direito nesta oferta.
Mais duvidas?
Mirian Leandro
mirian.leandro@ourinvest.com.br
Obrigado pelo esclarecimento,Mirian
[…] Alguns fundos apresentam uma grande elevação nos rendimentos, como o Projeto Água Branca (FPAB11), o BC Fundo de Fundos Imobiliário (BCFF11B) e o Excelence (FEXC11B), fundo recentemente analisado em detalhes aqui no blog. […]
Mirian,
Preciso ter conta na Ourinvest para participar desta oferta do FEXC11B? Já sou cotista e tenho conta na XP. Como faço para fazer e pagar a minha subscrição nos novos papéis??? Tenho urgência, por favor.
Bom dia, Heavy,
Você já possui cotas? Vai exercer os direitos? Ou você é uma cotista novo? Que vai entrar na fase de oferta publica?
Na fase de Oferta Publica, apenas o Ourinvest irá negociar as cotas, o cliente o cliente deve ter conosco é um cadastro.
A disposição
Mirian Leandro
mirian.leandro@ourinvest.com.br
(11) 4081-4541
Como faço para aplicar neste fundo imobiliário? Tenho conta na XP e na Mycap. Obrigado.
Srs.
Apenas para lembrar, quem possui cotas do FII Excelence, deve procurar a sua corretora, para exercer o direito de preferencia, o periodo termina em 12/05.
O fator de proporção é de 1.3852, não haverá cotas fracionadas e o arrendondamento será para baixo.
Ex: Se o cotista possui 100 cotas ( 100 x 1,3852) = 138 cotas.
Passando o periodo de preferencia, haverá o periodo de sobras, do dia 16/05 à 20/05, e só poderão comprar as sobras quem exerceu o direito.
Não deixem para ultima hora.
Mirian Leandro
mirian.leandro@ourinvest.com.br
Olá Henrique,
Parabéns pelo site! Com certeza me ajudou bastante. Uma dúvida: Onde consigo ver as datas de pagamentos dos dividendos e os valores pagos? Procurei no site da bovespa mas não achei.
Obrigado,
Rodrigo
Olá Rodrigo!
Você deve consultar o site da BM&FBovespa, clicar no fundo desejado, depois em comunicados e, finalmente, no mês desejado.
Abraços!
Olá, Rodrigo,
Você encontra a rentabilidade no site do Banco Ourinvest (www.ourinvest.com.br) e no site da bovespa neste link http://www.bmfbovespa.com.br/renda-variavel/ResumoFundoImobiliarioCodigo.aspx?Codigo=FEXC11B&idioma=pt-br e você entra em comunicados.
Mirian Leandro
mirian.leandro@ourinvest.com.br
Srs.
Alguem vai entrar na oferta publica do FII Excellence do dia 25/05?
Aguardo
Mirian Leandro
mirian.leandro@ourinvest.com.br
[…] Ademais, já abordei assuntos sobre como calcular a rentabilidade dos fundos imobiliários e 5 tipos de gráficos que te ajudarão a investir nos fundos imobiliários, além de analisar em detalhes fundos como o BCFF11 e o FEXC11B. […]