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5 Gráficos que te ajudarão a investir em Fundos Imobiliários

Queridos amigos,

Minha atual distância do blog reserva bons motivos. Conciliar faculdade + academia (4x por semana) + treinamento de corridas (3x por semana) + trabalhos (Clube de Vienna e Site Fundo Imobiliário) e ainda “viver” não é tarefa fácil no mundo corrido que vivemos hoje.

Portanto, o blog acabou ficando em segundo plano nestas duas últimas semanas. Entretanto, sigo estudando e aprendendo novos conteúdos que me ajudarão a explicar melhor e mais claramente o abrangente e complexo tema “Investimento”.

O foco deste artigo será mostrar 5 tipos de gráfico que você deve analisar antes de investir em um fundo imobiliário.

Novos Livros, Novos Gráficos!

Recentemente encomendei 6 novos livros na Amazon e já estou na metade do segundo. Todos tratam sobre visualização da informação e design. Antes que você pense “qual é a relação desses assuntos com o mercado financeiro?” posso lhe dizer que há uma boa relação.

Conforme já comentei aqui no blog sobre Visualização da Informação, o mundo carece de informações mais claras e melhor elaboradas para que possamos rapidamente entender um assunto e tomar uma decisão. Quem nunca viu um trabalho promissor que foi por água abaixo porque o apresentador utilizava péssimas tabelas e gráficos?

Colocando na prática o que venho aprendendo com as dicas dos livros, resolvi mudar todo o meu trabalho de apresentação para o site Fundo Imobiliário, do meu parceiro e amigo Sérgio Belleza. E, juntos, fomos ainda mais adiante. Incluímos 13 novos fundos imobiliários em nossa análise.

Agora, dos 50 fundos que podem ser consultados no site da BM&FBovespa, 38 se encontram em nossas condições de elegibilidade (utilizamos o número de negócios como parâmetro), ampliando nossa análise.

Selecionei 5 gráficos relevantes e adicionei comentários abaixo deles para podermos compreender melhor todo o cenário dos fundos imobiliários no Brasil.

1-) Número de Negócios dos Fundos Imobiliários

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Uma das críticas mais comuns em relação aos Fundos Imobiliários é sua baixa liquidez, que de grosso modo pode ser expressa através do número de negócios. Entretanto, a média do número de negócios vem aumentando gradativamente nos últimos meses. A média mensal de 139 é a mais alta de todo o período histórico.

Ademais, o número de fundos com negócios mensais acima de 100 já está em 15 dos 38 fundos. Um fundo em especial, o BC Fundo de Fundos Imobiliários (BCFF11B), recentemente analisado em detalhes aqui no blog, já apresenta um número de negócios acima de 1.500 em um único mês.

Mais investidores = Mais Negócios

A tendência de negociação, com novos investidores entrando no mercado e descobrindo o investimento em fundos imobiliários, é só melhorar. Existem sim alguns fundos com baixa negociação e, exatamente por este motivo, disponibilizamos este tipo de gráfico para auxiliá-lo no momento de decisão de investir ou não em um fundo.

2-) Rendimentos Mensais dos Fundos Imobiliários

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Neste mix entre tabela e gráfico podemos analisar a evolução de rendimentos de diversos fundos imobiliários. Como números “jogados” em uma tabela pouco agregam visualmente a análise, adicionei um pequeno gráfico (sparkline, recurso do Excel 2010) que permite analisar a tendência dos rendimentos.

Rendimentos em Alta

Alguns fundos apresentam uma grande elevação nos rendimentos, como o Projeto Água Branca (FPAB11), o BC Fundo de Fundos Imobiliário (BCFF11B) e o Excelence (FEXC11B), fundo recentemente analisado em detalhes aqui no blog.

Rendimentos em Baixa

Entretanto, fundos como o Memorial Office (FMOF11) tiveram uma redução significativa de seus rendimentos (caíram mais da metade). O motivo noticiamos aqui no blog, antes mesmo dos rendimentos serem cortados em mais da metade.

Assim como o investimentos em ações, devemos diversificar nossa carteira de fundos imobiliários para evitarmos surpresas desagradáveis como a desocupação de parte do imóvel, resultando em um corte nos rendimentos futuros.

3-) Resumo dos Fundos Imobiliários

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Esta tabela é para quem deseja obter várias informações sobre um fundo imobiliário desejado em uma única tela. Nela você pode ver quando o fundo foi laçado, quem é seu administrador, qual é o preço atual do fundo, preço de lançamento, yield desde o lançamento, quantidade de cotas, valor de capitalização, entre outros indicadores. Ainda, é possível ver a média destes indicadores de forma rápida.

4-) Rentabilidade dos Fundos Imobiliários nos últimos 12 meses

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O investimento em fundos imobiliários tem sido destaque de rentabilidade desde 2008. E analisando os resultados nos últimos 12 meses temos uma média impressionante de 20,75%. O CDI, descontado o IR de 15%, teve rentabilidade de apenas 9,02% no mesmo período.

Olhando atentamente para a tabela + gráfico podemos ver que 30 dos 38 fundos analisados tiveram desempenho superior ao CDI nos últimos 12 meses. Este é um dado impressionante e que reforça a força dos fundos imobiliários no Brasil.

Sobe e Desce dos Fundos Imobiliários

Hotel Maxinvest (HTMX11B) e BB Progressivo (BBFI11B) apresentaram rentabilidades acima de 50% e apenas 3 fundos tiveram rentabilidades negativas, sendo o pior destes, o fundo Memorial Office (FMOF11), -12,89%, que destacamos ao longo deste artigo citando a queda abrupta dos rendimentos mensais distribuídos.

Vale notar ainda que alguns fundos apresentam menos de 12 meses de negociação (destacados na tabela com o asterístico “*”), o que poderia (teoricamente) gerar resultados ainda melhores para estes.

5-) Yield Mensal Atual e Yield sobre o Preço de Lançamento

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O yield mensal é um medida que nos permite analisar a relação entre os rendimentos distribuídos recentemente pelo fundo e seu preço atual. O valor, expresso em porcentagem, representa qual seria o ganho mensal com o fundo imobiliário apenas com seu rendimento. A média atual é de 0,67%, apresentando uma tendência de queda nos últimos meses devido ao forte avanço do valor da cota dos fundos.

O yield sobre o preço de lançamento ainda é alto, com média de 1,05%. Quem investiu nos fundos imobiliários em 2009, 2008 ou até mesmo antes tem motivos de sobre para comemorar.

Rentabilidades acima de 1%

Os maiores yields mensais são justamente dos fundos analisados recentemente aqui no blog, o Excellence (FEXC11B), com um valor de 1,64% e o BC Fundo de Fundos Imobiliários (BCFF11B), com um valor de 1,04%.

Na terceira posição do ranking está o CSHG Recebíveis Imobiliários BC (CSBC11), com um yield mensal de 0,88%. É um fundo recente e que merece nossa atenção por apresentar bom yield, boa negociação e volume. Vale a pena ficar de olho neste fundo.

Como cautela, notem que 5 fundos apresentam um yield mensal abaixo de 0,50%, valor mínimo para o rendimento mensal da poupança. Embora devemos lembrar que alguns fundos apresentam grande volatilidade em seus rendimentos, como o Panamby (PABY11), é preciso ficar atento a baixa rentabilidade oferecida.

Conclusão

Este foi apenas um pequeno aperitivo das novas mudanças que estamos implementando no site Fundo Imobiliário.

Com o objetivo de trazer informação de qualidade e divulgar o investimento em fundos imobiliários trabalhamos diariamente para realizar da melhor forma possível esta missão.

Se você possui interesse em fundos imobiliários dê um pulo em nosso site e tenha acesso gratuito a todas as informações necessárias para um investimento mais consciente nesta classe de ativos que mais cresce no Brasil.

Acompanhe também nosso twitter e o meu próprio twitter para informações rápidas e precisas sobre a movimentação dos fundos imobiliários.

Vale a pena investir no Fundo Imobiliário Excellence (FEXC11B)?

Dada a excelente repercussão do artigo anterior sobre o fundo imobiliário BCFF11B, neste artigo veremos todos os detalhes do fundo imobiliário Excellence (FEXC11B), outro fundo que merece nossa atenção pelas suas singularidades.

Acompanhe-me neste artigo para analisar as características, vantagens, desvantagens, composição da carteira, rendimentos mensais entre diversos outros importantes indicadores sobre o fundo.

1-) Características do Fundo Imobiliário Excellence (FEXC11B)


  • Em quais ativos o fundo investe?

O Fundo de Investimento Imobiliário Excellence tem por objetivo primordial o investimento em empreendimentos imobiliários, por meio da aquisição dos seguintes ativos: Letras hipotecárias (“LH”); (b) letras de crédito imobiliário (“LCI”); (c) certificados de recebíveis imobiliários (“CRI”).

  • Política de Investimento, Distribuição Mensal e Rentabilidade esperada

O fundo busca atingir uma rentabilidade anual de 105% do CDI. Para isso, vem desenvolvendo de maneira estruturada sua estratégia, visando alcançar essa meta. Importante ressaltar que por suas características, não deve apresentar rentabilidade mensal linear.

  • Custos
  1. Taxa de Administração: 0,3% ao ano sobre patrimônio total do fundo.

2-) Quais são suas vantagens e desvantagens?

  • Vantagens:
  1. Investimentos em LH, LCI e CRI – Investir pessoalmente em Letras Hipotecárias (LH), Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) demanda um alto investimento inicial, além de maior conhecimento sobre o assunto. Ao investir no fundo imobiliário Excellence (FEXC11B) você já leva de brinde todas estas aplicações, geridas através de profissionais que atuam no segmento imobiliário e, portanto, provavelmente terão maior conhecimento dos produtos que nós investidores.
  2. Indexação ao IGPM – O fundo imobiliário FEXC11B tem uma certa correlação com o IGPM, conforme detalharemos ao analisarmos a carteira do fundo. Investimentos atrelados ao IGPM são raros no mercado desde que o Tesouro Nacional resolveu parar de ofertar títulos públicos indexados ao IGPM, as “falidas” NTN-Cs.
  3. Diversificação – Investindo em LH, LCI, CRI e com certa indexação ao IGPM este ativo apresenta um bom poder de diversificação, já que raramente outro ativo conseguirá desempenhar mesma função.
  • Desvantagens:
  1. Rendimentos Mensais Voláteis – Analisando os rendimentos do fundo vemos claramente uma divisão entre dois períodos. O primeiro com baixo rendimento (0,70) e segundo com alto rendimento (acima de 1,50). Mais detalhes ao longo do artigo.
  2. Liquidez – Embora esteja melhorando, os números ainda indicam um certo desconforto por parte dos investidores. Mais detalhes ao longo do artigo.
  3. Volume Negociado – O volume é maior do que o fundo analisado anteriormente, o BCFF11B. Entretanto, também apresenta o padrão decrescente. Mais detalhes ao longo do artigo.

3-) Composição da Carteira do fundo FEXC11B

Após conhecermos as características do fundo imobiliário Excellence (FEXC11B) podemos visualizar sua carteira de investimentos, buscando entender como seu gestor realiza a alocação de ativos deste fundo.

Clique na imagem para ampliar [Fonte: Relatório Ourinvest]

Não vou entrar na particularidade de cada ativo, até porque é um assunto que não domino e existem poucas informações sobre estes códigos. O importante é notar que os papéis são remunerados à uma taxa de 8,00% + IGPM ao ano. Uma ótima taxa ao meu ver.

Apenas para comparação, as NTN-Bs, títulos públicos indexados ao IPCA pagam hoje em torno de 6,50% + IPCA. Não custa lembrar que o IGPM ano passado teve variação de 11,32% e este ano espera-se variação em torno de 7,00% [fonte: BC].

Interessante também notar que o fluxo de amortização é mensal, o que garante uma certa garantia para os rendimentos mensais que o fundo distribue.

4-) Gráfico da evolução da cota desde o lançamento do fundo FEXC11B

Clique na imagem para ampliar

Até o início deste ano (2011), o fundo praticamente não era negociado e seu valor de cota manteve-se bem constante em torno do valor inicial de R$ 100,00. A cotação mínima de R$ 98,00 ocorreu em 25/10/2010 e a cotação máxima de R$ 155,00 em 21/01/2011. No fechamento de março (31/03/2011) seu preço estava em R$ 111,00.

Alta de 45% em um único dia! De acordo com dados da Enfoque o ativo apresentou uma forte alta no mês de janeiro/2011, provavelmente por alguma especulação temporária, já que subiu praticamente 45% no dia 21/01/2011 para logo no dia seguinte cair -27%.

Esta fonte foi confirmada também pelos dados da Bloomberg. Entretanto, no relatório da Ourinvest a cotação do fundo aparece de um modo diferente. A fonte citada é da própria BM&FBovespa.

Quem está certo eu não sei, mas prefiro acreditar nos dados da BM&FBovespa e do próprio administrador do fundo. Ademais, ambos os gráficos mostram que o fundo começou a “andar” apenas depois de janeiro/2011.

5-) Gráfico dos rendimentos mensais desde o lançamento do fundo FEXC11B

Estes são os dados disponibilizados no relatório do fundo. Como o rendimento bruto distribuído se dá sobre a base de R$ 100,00 (valor do lançamento) basta retirar a “%” para saber os rendimentos mensais distribuídos para os cotistas. Acompanhe abaixo a evolução dos rendimentos que coletei no site da BM&FBovespa.

Somente a partir de novembro o fundo imobiliário Excellence (FEXC11B) começou a distribuir rendimentos acima de 1,00. O motivo? Sinceramente não sei…será que foi o aumento da inflação medida pelo IGPM?

A correlação entre ambos é de apenas 0,10 (10%). Ou seja, praticamente não correlacionados. Portanto, a influência do IGPM nos rendimentos mensais até existe, mas não é tão forte, como eu imaginava antes de analisar estes dados.

Analisar o rendimento mensal não é suficiente. Importante mesmo é olhar para o yield mensal, ou seja, o quanto o fundo é capaz de gerar de retorno no mês considerando apenas seus rendimentos distribuídos.

6-) Evolução do Yield Mensal FEXC11B

Considerando os rendimentos distribuídos pelo FEXC11B temos que seu yield mensal médio é de 1,13%, valor bem acima da média dos Fundos Imobiliários, que está por volta de 0,65% / 0,70%. Um valor surpreendente, mas que carece maior atenção.

Note que os bons rendimentos só começaram a partir de novembro/2010, garantindo yields mensais acima de 1,50%. Entretanto, eles alinhavam-se anteriormente com a média do mercado na época, em torno de 0,70%.

7-) Liquidez e  Volume do fundo FEXC11B

Número de Negócios em Alta. Antes de janeiro o fundo era praticamente um mero personagem qualquer no segmento dos fundos imobiliários. Após o mês de janeiro sua liquidez melhorou sensivelmente, provavelmente impulsionada pela verificação dos rendimentos crescentes a partir de novembro de 2011 por parte dos investidores.

Volume decrescente. Ao contrário do número de negócios e com uma média mensal em torno de R$ 1.500.000 (R$ 1,5 Milhões) o fundo oferece um volume superior ao BCFF11B analisado anteriormente, porém, também compartilha a situação de volume decrescente, influenciado pelo volume atípico de agosto/2010.

8. Rentabilidade desde o lançamento

Desde seu lançamento o fundo imobiliário Excellence (FEXC11B) teve uma rentabilidade total de 26,05%. O cálculo foi realizado considerando a metodologia da Taxa Interna de Retorno (TIR), explicada em detalhes neste artigo.

9-) Preço Justo

Preço Justo de R$ 150,00? Calma…Antes de sair correndo para comprar o fundo entenda porque é difícil chegar a um preço justo para o fundo. O valor de R$ 150,00 foi gerado a partir da hipótese de que os rendimentos mensais seguirão a média de R$ 1,26 mensais.

Preço justo entre R$ 85,00 e R$ 230,00. Entretanto, prever os rendimentos deste fundo é uma difícil arte de ser domada. Dada sua volatilidade, pode-se esperar rendimentos de R$ 0,71 (média até o mês de novembro), bem como rendimentos de R$ 1,92 (média após o mês de novembro). Se considerarmos que os rendimentos futuros do fundo serão em torno de R$ 0,71 temos um preço justo em torno de R$ 85,00. Entretanto, se considerarmos rendimentos de R$ 1,92 temos um preço justo de R$ 230,00.

Infelizmente, não temos como calcular com precisão o valor justo para este fundo. Tudo dependerá de como serão os rendimentos futuros deste fundo, que proporcionarão piores/melhores yields do que a média do mercado.

10-) Conclusão

Quem investiu no fundo imobiliário Excellence a partir de novembro/2010 está em uma situação privilegiada. O yield mensal acima de 1,5% (isento de imposto) supera facilmente diversas aplicações do mercado. A valorização da cota (em torno de 10%) é apenas um bônus comparada ao retorno advindo dos rendimentos.

Considerando todos os pontos levantados ao longo deste artigo, vale a pena investir no FEXC11B?

Vale a Compra? Entretanto, como a média do yield mensal dos fundos imobiliários está por volta de 0,65% / 0,70% arrisco dizer que o preço atual em torno de R$ 110,00, aliado aos diversos benefícios do fundo como o investimento em CRIs e uma certa garantia de indexação ao IGPM, torna o fundo um destaque neste crescente e competitivo setor dos fundos imobiliários.

Qual a sua opinião sobre o FEXC11B? Já investe nele? Pretende comprar cotas deste fundo? Compartilhe sua visão conosco para que possamos tomar uma decisão melhor elaborada sobre este atraente tipo de investimento.

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