Compartilhando idéias para alcançar a liberdade financeira.

Investir em fundos imobiliários ainda é uma novidade para muitos investidores. A inexistência de materiais educacionais como livros, palestras e cursos dificulta a compreensão sobre o que são os fundos imobiliários, como investir neles e como precificá-los.

Junto com o consultor Sérgio Belleza, amigo e parceiro de trabalho do site fundoimobiliario.com.br, buscamos trazer para o investidor todas as informações necessárias para investir com tranquilidade nos fundos imobiliários. Aqui mesmo no blog escrevi 7 artigos sobre o tema, que se iniciam em: Investindo em Fundos Imobiliários – Parte I.

Ademais, já abordei assuntos sobre como calcular a rentabilidade dos fundos imobiliários e 5 tipos de gráficos que te ajudarão a investir nos fundos imobiliários, além de analisar em detalhes fundos como o BCFF11 e o FEXC11B.

Após analisar e investir em fundos imobiliários por praticamente 2 anos, formulei um modelo pessoal de precificação que tem me ajudado a garimpar os promissores fundos imobiliários sem incorrer em grandes riscos.

Um exemplo foi o Rio Bravo Renda Corporativa (FFCI11), em que comprei a R$ 1,26 e vendi recentemente a R$ 1,75 + rendimentos mensais com um lucro em torno de 50% em apenas 1 ano.

Neste presente artigo compartilharei o modelo de cálculo do preço justo dos fundos imobiliários em 10 simples passos totalmente detalhados que lhe possibilitará fazer o mesmo tipo de análise por você mesmo, já que coloquei ao final deste artigo uma planilha para download com o passo-a-passo do modelo de valuation para os fundos imobiliários.

O artigo foi segmentado em 5 grandes itens que englobam os 10 passos que detalharemos ao longo do modelo.

1. Dados de Entrada do modelo

1-) Rendimentos Mensais

Assim como nos modelos de valuation para ações, definir o fluxo de caixa futuro é uma das tarefas mais importantes e, muitas vezes complicada, para um bom cálculo do preço justo.

No caso dos fundos imobiliários temos, basicamente, 3 categorias de fluxo de caixa, através dos rendimentos mensais:

I. Constantes: Caso do fundo Europar (EURO11), que desde agosto/2008 distribui o rendimento de R$ 1,36 por cota. É importante citar também os fundos que garantem um rendimento mensal mínimo através de seu regulamento, como o Fundo Floripa Shopping (FLRP11B), que distribui mensalmente R$ 8,80 por cota.

II. Praticamente Constantes: São fundos que distribuem um rendimento muito próximo de uma média. Um exemplo é o Fundo Hospital Nossa Senhora de Lourdes (NSLU11B), cujo rendimento se dá em torno dos R$ 1,56 por cota, embora este valor não seja preciso todo mês, variando entre R$ 1,53 e R$ 1,60.

III. Inconstantes: Fundos cujo rendimento tem grandes variações de mês em mês. Um exemplo é o Fundo Panamby (PABY11), que às vezes distribui R$ 0,1302 por cota e em outro mês R$ 1,7547. Você pode ver o rendimento mensal destes fundos, além da sua evolução nos últimos 12 meses através deste gráfico que produzo para o site fundoimboliario.com.br.

Método Utilizado. Portanto, uma solução para amenizar o problema de existirem diversas categorias de distribuição de rendimentos, optei por utilizar um método simples e eficaz: média do rendimento distribuído nos últimos 12 meses.

Caso o fundo tenha menos de 12 meses de negociação considero a média de todo o período.

2-) Preço Atual do Fundo

Nesta parte não tem mistério…basta utilizarmos o preço atual do fundo imobiliário, que pode ser visto através  desta página da BM&FBovespa ao digitar o código do fundo desejado.

3-) Taxa de Desconto

Este é outro dado de entrada extremamente importante e presente em todo modelo de precificação. Seu significado é simples. A taxa de desconto, dada por um investimento livre de risco (risk-free), mostra a rentabilidade mínima que um investimento deve gerar para viabilizar o investimento nele.

Observação: Na prática, nenhum investimento é livre de risco. Mas utilizaremos esta denominação para facilitar a compreensão do que é um investimento com risco muito baixo.

Em palavras mais claras, se um título público, considerado como livre de risco, paga 10% ao ano, um ativo mais arriscado deve, no mínimo ter uma rentabilidade esperada superior a 10% para compensar este risco adicional.

Se o ativo tiver uma rentabilidade de 8%, por exemplo, não valerá a pena investir nele, já que você pode conseguir os 10% com risco bem inferior a este ativo.

O nome “taxa de desconto” é utilizado por indicar que o preço justo do ativo em análise já desconta a taxa de um investimento livre de risco.

Qual é o melhor ativo para representar a taxa de desconto?

Como utilizamos a média nos últimos 12 meses dos rendimentos como um dos dados de entrada do modelo, seria mais do que justo considerar um investimento cuja taxa reflita a mesma periodicidade, não é mesmo? Portanto, precisamos de um ativo livre de risco que apresente uma taxa para os próximos 12 meses.

Considerar uma LTN ou qualquer outro título público, embora seja uma boa opção, não reflete totalmente o período que desejamos. Por exemplo, uma LTN com vencimento em 01/01/2012 apresenta menos do que 1 ano de duração. E, conforme o tempo passa, cada vez menos dias até seu vencimento.

Logo, o ativo mais adequado na minha opinião para utilizarmos como taxa de desconto deve ter uma duração constante de 12 meses (1 ano). Felizmente, a Anbima possui um índice chamado de “Índice de Duração Constante Anbima” cuja sigla é IDkA e que reflete a taxa para diversas durações, abrangendo os títulos pré-fixados e indexados ao IPCA.

No caso, utilizaremos a taxa do IDkA Pré de 1 ano (IDkA Pré 1A) para nosso modelo de precificação. A consulta da taxa, assim como outros parâmetros do índice, pode ser feita através deste link, no próprio site da Anbima. Considere a taxa de compra (D-1).

4-) Imposto de Renda

Um dos maiores benefícios dos fundos imobiliários está no fato da distribuição mensal deles serem isentas de impostos. Na teoria, os fundos devem se enquadrar em algumas condições, mas, na prática, todos os fundos que acompanhamos no site Fundo Imobiliário estão dentro destas condições.

Seria injusto não considerar o imposto de renda em aplicações de renda-fixa, como os títulos públicos, em nosso modelo de precificação dos fundos imobiliários.

Qual imposto de renda devo considerar? O imposto de renda em aplicações de renda-fixa se dá através do modelo regressivo, conforme imagem abaixo:

Portanto, como nosso modelo de precificação está alinhado para o período de 1 ano, podemos considerar a alíquota de 17,50% do imposto de renda, associada ao período de venda do título em renda-fixa entre 1 ano e 2 anos.

Poderíamos optar pela alíquota de 20% também, mas prefiro ser sempre conservador nestes modelos de precificação para garantir uma segurança adicional.

Esta alíquota do imposto de renda incidirá sobre a taxa de desconto de 1 ano que havíamos definido no item anterior.

5-) Prêmio de Risco

O Prêmio de Risco poderia estar já estar embutido na própria taxa de desconto mas preferi definí-lo como um dado de entrada único para facilitar sua explicação.

Conforme comentamos, os fundos imobiliários apresentam maiores riscos do que o investimento em um título público. Dentre todos, acho importante citar quatro:

I. Risco de Crédito – Inadimplência ou o vulgo “calote”;

II. Risco Vacância – Desocupação do imóvel;

III. Risco de Liquidez – Possibilidade de não executar um negócio;

IV. Risco de Mercado – Flutuação no preço do fundo, podendo ocorrer perdas no valor da cota.

Portanto, para o investimento em fundos imobiliários ser viável, é importante que ele ofereça um retorno adicional em relação a um investimento livre de risco, como os títulos públicos.

Para esta rentabilidade adicional damos o nome de “Prêmio de Risco”. O ativo deve oferecer um prêmio (retorno adicional) devido ao seu maior risco.

Em nosso modelo utilizaremos um prêmio de risco de 10% sobre a taxa de desconto. Logo, se ela for de 10%, ao adicionarmos o prêmio de risco, temos uma nova taxa de desconto de 11% [ 10% * ( 1 + 10% ) ].

Repare que os 10% não são simplesmente somados a taxa anterior. Este valor é totalmente arbitrário, dependendo do gosto do freguês. Eu prefiro usar 10%, mas você pode ser ainda mais conservador usando, por exemplo 20% ou até mesmo retirar este valor.

2. Resultados do modelo

Após analisarmos os dados de entrada, resta-nos entender os resultados intermediários do cálculo do preço justo e, posteriormente, o cálculo final do valor intrínseco destes fundos.

6-) Yield Mensal

Caso você já acompanhe os fundos imobiliários conhece bem este termo. Se é um novo investidor saiba que não há mistério nenhum em relação a este termo. Ele simplesmente representa a relação entre o rendimento mensal do fundo e seu preço.

Por exemplo, se um fundo imobiliário distribui R$ 1,00 por cota mensalmente e seu preço atual é de R$ 100,00, seu yield mensal será de 1,00% ( 1 / 100 ).

Nosso modelo, como considera a média dos rendimentos 12 últimos meses, terá o cálculo do yield mensal da seguinte forma:média dos rendimentos nos últimos 12 meses / preço atual.

7-) Taxa de Desconto Mensal – Modificada

Após definirmos a taxa de desconto nos dados de entrada podemos calcular qual será esta taxa mensal após incluirmos o imposto de renda e o prêmio de risco. Esta taxa é uma referência para comparação com o yield mensal.

Um exemplo: Se o yield mensal do fundo for de 0,83% e a taxa de desconto mensal – modificada de 0,89% sabemos que o fundo apresenta um downside.

Ou seja, é preferível investir em títulos públicos do que neste fundo imobiliário, já que 0,89% > 0,83%.

8 ) Yield Anual

Nada mais é do que o yield mensal anualizado. A fórmula é a seguinte:

( 1 + yield mensal ) ^ ( 12 ) -1

Por exemplo, se o yield mensal for de 1% temos: ( 1 + 0,01 ) ^ (12 ) -1 = 12,68%.

9-) Taxa de Desconto Final

Considera o imposto de renda e o prêmio de risco para gerar uma taxa de desconto final. Exemplo:

I. Taxa de desconto = 12,48%;

II. Imposto de renda = 17,50%;

III. Prêmio de risco = 10,00%

Taxa de Desconto Final = 12,48% * ( 1 – 17,50% ) * ( 1 + 10,00% ) = 11,33%

É apenas um taxa de referência para o modelo, sem interferência nos cálculos para o preço justo do fundo.

3. Cálculo Preço Justo

Com todas as informações acima já podemos gerar o preço justo de um fundo imobiliário desejado.

10-) Preço Justo

O preço justo, ou valor intrínseco, é uma simples divisão entre a média do rendimento dos últimos 12 meses e a Taxa de desconto mensal – modificada.

Exemplo:

I. média do rendimento dos últimos 12 meses = R$ 0,8333

II. Taxa de desconto mensal – modificada = 0,89%

Preço Justo = 0,8333 / 0,89 = R$ 93,23.

Logo, se o preço atual do fundo é de R$ 100,00 ele apresenta um downside. Seu preço justo está abaixo do preço atual. Neste caso, o downside seria de -6,77% [ ( 93,23 / 100,00 ) – 1 ].

4. Exemplo Prático

O cálculo do preço justo é bem simples e prático. Veja na imagem abaixo como uma boa organização nos permite entender com maior clareza todo o processo.

Calcule por conta própria o preço justo de qualquer fundo imobiliário desejado fazendo o download da planilha Preço Justo dos Fundos Imobiliários:

Para computadores antigos: Versão do excel 1997/2003

5. Gráfico do Preço Justo dos Fundos Imobiliários

Este artigo não poderia terminar sem uma boa conclusão. E nada melhor do que um gráfico com o Preço Justo dos 38 fundos imobiliários que acompanhamos no site Fundo Imobilário.

Clique na imagem para ampliar

Note que os resultados são bastante conservadores. Este é um dos motivos pelo qual eu tenho preferido comprar títulos públicos do que fundos imobiliários. Agora que a taxa da LTN com vencimento 2015 caiu de 13% para perto de 12,50% o investimento em fundos imobiliários vai ligeiramente melhorando em relação aos títulos públicos.

Se desconsiderarmos o Prêmio de Risco teríamos os seguintes preços justos para os fundos imobiliários:

Clique na imagem para ampliar

Deixe sua opinião! O que você achou do modelo? Modificaria alguma variável? Tornaria ele menos conservador? Ficaria muito feliz em ouvir a sua opinião para, juntos, aperfeiçoarmos o modelo.

Atualizado em 23/05:

Devido as excelentes opiniões sobre o modelo para cálculo do preço justo dos fundos imobiliários, como o magnífico comentário do Bruno Peruch, resolvi colocar pequenos alertas para melhorar este artigo, afim de evitar possíveis erros originados pela minha visão pessoal sobre os fundos imobiliários.

1-) O modelo de valuation gerado neste artigo representa unicamente minha visão pessoal sobre o investimento em fundos imobiliários.

Confesso ser bastante conservador, pois gosto de garimpar somente os melhores (teoricamente) fundos. Portanto, os downsides podem ser exagerados mas refletem minha visão conservadora.

Qualquer modelo de valuation deve ser encarado como um modo de tentar, através de algumas estimativas, garimpar bons ativos. Seus resultados podem se desviar da realidade e não devem ser encarados como verdade absoluta.

O que o investidor inteligente deve fazer é se apoiar neste modelo como um guia para desenvolver o seu próprio modelo, baseado nas suas próprias estimativas.

Além disso, é importante nunca confiar somente em números, mas pesquisar os motivos por trás destes números.

2-) Não incluí a possível valorização da cota dos fundos imobiliários no modelo. É uma hipótese muito forte. Poderíamos utilizar um valor arbitrário de 3% ao ano, mas preferi (novamente) optar pelo conservadorismo e simplicidade da análise.

3-) Não incluí o crescimento dos rendimentos mensais no modelo. Novamente, os rendimentos mensais são corrigidos pelos índices de inflação. Portanto, espera-se que estes rendimentos sejam maiores ao longo do tempo.

Dado os excelentes comentários neste post poderei retomar o assunto futuramente visando trazer um modelo de valuation mais abrangente e mais completo para a análise dos fundos imobiliários.

Enquanto isso, o modelo retratado ao longo deste artigo serve de ótimo guia para nós investidores em fundos imobiliários.

Foi através deste modelo, adaptando os resultados oferecidos por ele em conjunto com minhas análises mais detalhadas que alcancei uma rentabilidade de praticamente 200% do CDI, além de superar a média de rentabilidade dos próprios fundos imobiliários e não incorrer em nenhuma perda com os fundos desde o início de meus investimentos neste setor.

Caso tenha novas opiniões sobre o modelo de precificação dos fundos imobiliários ou tenha modificado a planilha que disponibilizei para sua maneira pessoal de precificar estes fundos, será um prazer se puder compartilhar este conhecimento conosco.

Comentários em: "Como Calcular o Preço Justo dos Fundos Imobiliários" (52)

  1. Gustavo disse:

    Henrique, interessante este seu artigo, como todos os que você publica, mas na minha opinião este método não deveria ser utilizado para comparação entre os fundos, uma vez que cada fundo tem características distintas (localização, locatários, ramo de atividade, número de empreendimentos no fundo, se é um fundo de papeis CRI e LCI apenas, etc.) e são estas diferenças que geram mais/menos riscos ao fundos. Além do mais, no valor da cota de muitos fundos há embutida uma expectativa de valorização futura (seja por reajuste nos contratos locatícios, valorização da área, expansão do empreendimento, desempenho esperado do setor que o fundo encontra-se, etc.). Desta forma, vejo que comparar o downside/upside entre eles com o mesmo prêmio de risco não faz sentido. O leitor leigo pode ser influenciado por essa tabela quando há muitos outros fatores a serem considerados. Abraços!

    • Henrique Carvalho disse:

      Olá Gustavo!

      Exatamente por estas questões ressaltei que o modelo é pessoa.

      Todo modelo de precificação, seja de ações ou fundos imobiliários, são basicamente resumos da visão do analista sobre o ativo específico.

      Valuation não é uma ciência, é uma arte!

      Disponibilizei a planilha justamente para que cada um pudesse fazer as modificações necessárias!

      Obrigado pela opinião e pelos elogios! 🙂

      Abraços!

  2. Henrique,
    Excelente meu amigo, parabéns.

    Suas já conhecidas tabelas nos ajudam muito. Além de você ensinar a pescar, depois de ensinar dá o peixe prontinho para comermos.
    Eu nunca havia acrescido o IR neste tipo de análise. O benchmark sempre havia sido o yield anual comprado a de um título público. No título o valor livre de imposto, no fundo imobiliário sem considerar a venda com lucro e pagamento de IR.
    O prêmio de risco para mim tem que ser alto, pois acredito numa desvalorização dos imóveis num futuro não muito distante.
    Vejo os fundos imobiliários hoje como bons investimentos para quem já vive de renda. Para quem deseja passar o mês com o yield mensal.

    Abraço!

    • Henrique Carvalho disse:

      Obrigado pela opinião meu amigo Jônatas!

      Cada pessoa tem um nível de risco não é mesmo? Você por exemplo atribuiria um prêmio de risco maior. Já outros investidores não utilizariam prêmio de risco ou utilizariam um título público diferente.

      Acho importante considerar o IR visto que os FII são isentos (nos rendimentos). No caso de venda com lucro, vale lembrar os 20% de IR sobre o lucro, sem isenção das vendas abaixo de R$ 20.000.

      Pra quem deseja viver de renda os FII são praticamente imbatíveis!

      Abraços!

  3. Gustavo disse:

    Henrique,

    Excelente artigo!! Como sempre, muito bem detalhado e bastante prático e didático! O que poderíamos aproveitar desta análise para fazermos o cálculo do Preço Justo para as ações? Você já chegou fazer este tipo de análise para o Mercado de Ações? Se não, acho que seria um tópico interessante para seus próximos artigos…

    Um abraço,

    Gustavo

    • Henrique Carvalho disse:

      Olá Gustavo!

      Tenho um modelo simples e outro mais complexo para ações. Posso abordar este tipo de valuation em um futuro artigo.

      Se avaliar FII já é um pouquinho complicado (cheio de variáveis), imagine ações.

      Abraços!

  4. Marcelo disse:

    Prezado HC.. interessante sua análise… a comparação com títulos públicos é sempre válida na decisão de se optar por qualquer outro tipo de investimento sempre avaliando a questão risco x retorno que nunca pode ser desprezada em nossas análises. Porém uma única dúvida ainda me resta… o yield é sempre calculado com base no preço da cota do lançamento? Mesmo que a cota se valorize ao longo do tempo o yield (constante por exemplo) sempre tomara com base o valor inicial da cota sem levar em consideração sua valorização?

    • Henrique Carvalho disse:

      Marcelo,

      O yield que utilizei considera sempre o preço da cota atual. Talvez haja algum engano por eu considerar o preço de R$ 100,00 para o WPLZ11B na análise…

      Afinal, não teria muito sentido usar o yield de lançamento para avaliar um FII hoje.

      Obrigado por levantar esta dúvida. Outros leitores podem ter tido a mesma visão.

      Abraços!

  5. Henrique,

    Você é um cara muito capacitado e extremamente inteligente, mas acho que esse seu artigo está totalmente errado pelos seguintes motivos:

    1- A expectativa dos rendimentos mensais, com exceção daqueles que investem em LCIs, CRIs, etc. é de aumentar junto com a inflação, já que a grande maioria dos imóveis alugados são reajustados pela inflação. Portanto, a comparação adequada a ser feita é com as taxas de títulos corrigidos pela inflação (NTNB), já que a expectativa dos FIIs de é aumentar o yield e não de agir como um título pré-fixado.

    2- Não é a toa que os fundos que investem em CRIs tem yields maiores e se saíram melhor no seu comparativo: o retorno destes não aumenta com o tempo, já que a “inflação” é distribuída todo mês.

    Receber 8%-10% a.a. + inflação, sem IR e com pagamentos mensais pra mim continua tendo uma relação risco/retorno bem interessante.

    Abraços,

    VR.

    • Henrique Carvalho disse:

      Olá VR!

      Gosto dos seus comentários, pois são sempre críticos em relação a algum ponto nos artigos. E, pode ter certeza, isso me ajuda a buscar possíveis falhas.

      1-) “A expectativa dos rendimentos mensais, com exceção daqueles que investem em LCIs, CRIs, etc. é de aumentar junto com a inflação, já que a grande maioria dos imóveis alugados são reajustados pela inflação.”

      Concordo plenamente.

      Porém, logo após você diz: “Portanto, a comparação adequada a ser feita é com as taxas de títulos corrigidos pela inflação (NTNB), já que a expectativa dos FIIs de é aumentar o yield e não de agir como um título pré-fixado.”

      Lembre-se que o IDKA Pré de 1 ano, assim como qualquer título pré-fixado, engloba em sua própria taxa a expectativa da inflação futura. O vértice da taxa em um dado momento considera a inflação pois, como é um juro futuro para daqui um ano, é importante saber a expectativa da inflação. Caso espere-se um aumento da inflação, a tendência é dos juros futuros subirem, e vice-versa.

      2-) Acredito que os FII que investem em CRI estão distribuindo altos rendimentos pois eles estão, de certa forma, atrelados ao IGPM, que tem como previsão algo em torno de 10% ao ano. Entretanto, seu preço não acompanha os altos rendimentos por algum motivo. Talvez pelo fato de haver um maior risco associado a este tipo de investimento (CRIs). Não é possível ter certeza mas é minha opinião pessoal. Desde que o investidor diversifique nos FII, como exatamente você faz, o fundo apresenta uma boa relação retorno/risco.

      Grande Abraço!

      • Henrique,

        Repito meu argumento aqui: você está comparando um ativo que tem rendimento fixo (IDKA Pré 1 ano) com outro que tem a expectativa de aumentar com o tempo (yield de FII que não investe em LCIs/CRIs).

        Pra exemplificar: No caso de inflação constante, o yield do IDKA Pré 1 ano também se manterá +- constante. O ativo investido no IDKA Pré 1 ano continuará apreciando pelo yield fixo.

        No caso do FII, mesmo com uma inflação fixa, o yield irá crescer na exata proporção da inflação. Se antes o ativo subia X%(yield), passará a subir X*Inflacao.

        Por sinal, não conhecia sobre o IDKA Pré. Sempre aprendendo.

        Abraços,

        VR.

  6. Grande HC!!
    Achei seu artigo muito bom, excelente análise e, planilhas e gráficos completos, porém uma análise assim, cheia de detalhes com comparações direta com o TD, pode confundir um pouco os novatos.
    Deveria ficar claro que vc optou por usar uma LTN por opção própria do autor.
    Eu, por exemplo, comparo meus investimentos de FII com os dois apartamentos(de tijolo) alugados que possuo em minha carteira de investimentos. Assim, no final de cada ano, efetuo um super hiper levantamento de alugueis e a valorização de ambos.
    Para mim fica mais fácil e mais claro, posso ver qual está com desempenho melhor ou pior e, então, procuro rebalanciar o portfólio. Inclui nesta análise o fator risco: como vc bem citou o “livre de riscos” não existe, portanto, o prêmio é a opção para aqueles que utilizam o benckmark Tesouro Direto, assim como você.
    Em meu caso o prêmio é e está sendo por alguns anos anteriores: diminuir investimentos em imóveis, comprar papeis negociados em bolsa e TD.
    Por este motivo também invisto pouco em FII., pois tenho muita coisa de construção civil em meu portfólio.
    Excelente artigo mais uma vez!
    Abraços!

    • Henrique Carvalho disse:

      Obrigado pelo comentário Everton!

      Realmente faz todo o sentido o que você comentou. Cada investidor possui suas singularidades e, portanto, deve utilizar um modelo pessoal.

      Afinal, como disse anteriormente, valuation não é uma ciência, é uma arte!

      Abraços!

  7. Rogerio S disse:

    Sò uma dúvida: o modelo que descreveu somente é válido para fundos imobiliários que teoricamente asseguram um fluxo de caixa perpétuo, certo? (caso dos fundos lastreados em alugueis de imóveis de sua propriedade)

    No caso de fundos lastreados em financiamentos (caso de fundos atrelados a CRIs, a duração limitada do fluxo de caixa altera completamente o cálculo do valor justo. É isso?

    Outra coisa, se puder disponibilizar a planilha em versões mais antigas do Excel faria um grande favor à turma do computador a lenha (eu nunca consigo abri-las aqui em casa)

    Valeu por mais este excelente artigo e me coloco ao lado da turma que gostaria de um artigo sobre valuation de ações.

    • Henrique Carvalho disse:

      Olá Rogerio!

      No caso destes fundos o modelo de precificação não consegue achar um valor justo preciso. Note que nas análises que fiz sobre o FEXC11B coloquei um preço justo bem abrangente, pois seria impossível precificá-lo corretamente.

      O modelo traz estimativas, nunca certezas!

      Acabei de colocar uma versão do excel 2003 para a galera do computador a lenha! rsrsr

      Pode deixar que providenciarei futuramente um artigo sobre valuation de ações!

      Abraços!

      • Rogerio S. disse:

        Henrique,
        obrigado pela nova versão da planilha.
        Depois que postei meu primeiro comentário, surgiu mais uma dúvida relevante para a precificação de fundos atrelados a CRIs e LCIs e gostaria de saber se pode me ajudar.
        Em um fundo atrelado a aluguéis, o yield corresponde essencialmente à rentabilidade do seu capital.
        E no fundo vinculado a CRIs e LCIs? o Yield corresponde só à rentabilidade ou também à amortização do capital?
        Os LCIs e os CRIs estão vinculados a um financiamento de imóvel. São uma forma de securitização (um modo bonito de dizer que, em caso de calote do mutuário, quem paga o pato é o titular do LCI e do CRI, não a financeira) Quando o tomador do financiamento paga um prestação, está amortizando o débito e remunerando o capital. Isso significa dizer que ao término do financiamento a CRI também terá sido amortizada?
        Dito de modo mais simples. Se compro uma CRI de R$ 100,00 em troca de um yield de x% a.a. ao longo de 10 anos. No final do décimo ano, recebo meus 100 de volta?
        Abraço

      • Henrique Carvalho disse:

        Rogerio,

        O yield também corresponde a amortização do capital, que é repassada em forma de rendimentos mensais.

        Por isso acredito haver maior volatilidade nestes fundos, como o FEXC11B.

        Na teoria sim, você receberia os R$ 100. Mas se der default…Veja o que ocorreu nos EUA na crise de 2007/2008. Efeito dominó em várias ramificações do mercado. É um risco e, justamente por isso, podem apresentar maior rentabilidade.

        Abraços!

  8. Parabéns, Henrique! Excelente artigo, com muitas informações úteis, uma didática de primeira linha (vejo que você tem talento para dar aulas) e, o melhor de tudo, ilustrado com exemplos reais tirados do atual panorama do mercado de fundos imobiliários no Brasil!

    Como disse o Jônatas: “Além de você ensinar a pescar, depois de ensinar dá o peixe prontinho para comermos.” …rsrs…..

    Gostei bastante da análise, bem como dos critérios utilizados para a precificação do valor justo dos ativos imobiliários. A comparação com os títulos do Tesouro Direto (em tese, um ativo livre de riscos, repito, em tese….rs…) facilita bastante a garimpagem por bons FIIs.

    Destaco a preocupação relevante com o desconto do IR, fato de fundamental importância para uma comparação mais justa entre títulos do TD e os FIIs. Exigir um prêmio de risco faz todo o sentido, e a conclusão do artigo é a mesma que tenho: o mercado de fundos imobiliários, mesmo considerando a isenção de IR, ou seja, analisando a rentabilidade líquida com títulos do TD também já descontado o IR, apresenta um certo nível de “aquecimento” que o torna, em geral, pouco atraente, salvo algumas exceções aqui e acolá.

    E que coincidência termos publicado artigos referentes aos FIIs praticamente no mesmo instante! …rsr..

    Achei mais curiosa ainda a coincidência porque, lá no meu artigo, fiz rápidos comentários sobre dois fundos com comportamento “anormal”, digamos assim, que são o Kinea (preço atual sobrevalorizado) e o Largo 13, e justamente esses são dois dos 4 piores fundos em termos de valuation! Graças a Deus que não falei bobagem por lá……rsrsrsrs

    Só tenho a agradecer por disponibilizar material tão elucidativo para todos nós, investidores e aficcionados por material de altíssima qualidade que só o HCI consegue produzir!

    É isso aí!
    Um grande abraço, e que Deus os abençoe!

    • Henrique Carvalho disse:

      Grande Guilherme!

      Obrigado pelos seus comentários que sempre agregam valor ao artigo escrito!

      E interessante esta coincidência…rsrs Embora estes tenham um dos piores valuations, quem comprou o Kinea no lançamento não tem do que reclamara. Já o Largo 13… só decepção até o momento.

      Conforme concordamos no seu blog, comprar FII no lançamento é sempre uma caixinha de surpresa não é mesmo?!

      E obrigado pelas palavras amigo!

      Abraços!

  9. Flávio disse:

    Excelente artigo Henrique. Concordo com o Viver de Renda na questão sobre o uso da taxa de juros real. Outra questão é que o modelo analisa o FII na parte do aluguel, que é semelhante a uma análise de títulos de renda fixa, contudo, temos o valor do imóvel e sua perspectiva de valorização. Alguns imóveis possuem uma perspectiva de valorização maior o que pode gerar uma revisão do valor do aluguel. Os fundos que são lastreados em imóveis e não em recebíveis possuem esse componente parecido com um ativo de renda variável. Os imóveis dos Fundos não podem ser facilmente comparados, uma vez que, temos a questão da depreciação, o tipo de imóvel (Shopping, Galpão Comercial, Ed. Comercial ou Ag. Bancária) que gera um percentual diferente do aluguel em relação ao bem e a diferença do valor contábil do imóvel e o seu valor de mercado. Abs.

    • Henrique Carvalho disse:

      Olá Flávio!

      Suas consideração são sempre de grande valor para mim!

      É verdade, não considerei a valorização das cotas dos fundos no modelo. Acredito que tenha deixado ele bem conservador. Entretanto, poderíamos estipular uma taxa anual de crescimento das cotas.

      Seria interessante entender como você faz o valuation dos FII.

      Grande Abraço!

  10. Essa tabela de preço justo ficou show de bola.

    Apesar de tudo eu não tenho nenhum FII na carteira, eu perdi aqueles filés dos anos anteriores e estou achando o mercado muito marketeiro nesse segmento, além do preço de algumas cotas que considero altos demais. Por isso estou achando melhor posicionar na RF, tem muita coisa boa aí no mercado. Já o tesouro direto deu uma broxada nas rentabilidades oferecidas pela LTN e NTN-B, acho que o momento é aguardar até as taxas voltarem a ficar mais atrativas.

    Abcs,

    • Henrique Carvalho disse:

      Olá FI!

      Pois é…Taxa da LTN caiu mesmo. Mas até que NTN-B caiu muito pouco.

      Acho que a Bolsa está voltando a ficar atrativa novamente!

      Abraços!

  11. Fabio Mazza disse:

    Henrique,

    Nao faz muito sentido essa sua forma de valuation dos Fundos Imobiliarios….

    Nao da para comparar um fundo imobiliario, cujo Yield de alugueis sao reajustados anualmente pela inflacao (o que na vida real significa que esse Yield ja e ganho real e nao nominal) com LTN’s que ja tem embutido a inflacao esperada, sendo o ganho real bem mais baixo…

    Dito isso, ter fundos imobiliarios que te paguem entre 8% e 10% de Yield mensal (que equivale a ganho real) + Inflacao e sensacional e ja embute um premio de risco bastante razoavel…

    Abs

    • Henrique Carvalho disse:

      Olá Fabio!

      Note que é minha visão particular de avaliar os fundos imobiliários. Um método bem conservador por sinal, além de bastante simplificado.

      Agradeço o comentário enriquecedor!

      Abraços!

  12. Mauro disse:

    Henrique,

    Você está esquecendo de considerar a provável valorização no valor das cotas de um FII.

    Se você aplica 100 mil em uma LTN de um ano, ao final, você receberá os 100 mil e mais a taxa pactuada (descontado o IR). Em um FII se você aplicar 100 mil além de receber rendimentos “mensais” ao final de um ano as cotas que você comprou por 100 mil, muito provavelmente estarão valendo 100 mil + a inflação do período, pois, os aluguéis terão sido corrigidos pela inflação e isto se reflete na valorização das cotas.

    Assim, me parece uma distorção comparar a taxa de juros de uma LTN apenas com o yeld de um FII.

    Além do mais, usar uma mesma fórmula para todos os FII é perigoso pois, existem produtos muito diferentes neste mercado, alguns muito bons e outros com jeitão de mico.

    De qualquer forma, é uma maneira de encarar a questão, mas, entendo que carece de aprimoração.

    Abraço.

    • Henrique Carvalho disse:

      Sim, é verdade, não considerei a valorização das cotas.

      Optei por desenvolver um modelo bem conservador, conforme frisei ao longo do artigo.

      E, assim como em ações, temos diversos tipos de FII. O modelo é apenas uma visão geral, mas que carece ser analisada de modo mais cuidadoso e com maior atenção.

      Ajuda a eliminar diversos ruídos, mas não deve ser encarado como verdade absoluta!

      Grande Abraço!

  13. Bruno Peruch disse:

    Olá Henrique,

    Nessa eu vou ter que concordar com o V.R., eu entendo que vc fez algumas simplificações para não tornar o modelo muito complicado, mas esse é um dos casos que a simplificação não compensa, na minha opinião. Eis o que eu não concordo:

    1. Existem hoje 3 tipos de fundos imobiliário, os passivos que compram ativos lastreados em imóveis: CRIs, LHs e LCIs, os de aluguel, que compram um prédio comerical ou um galpão logístico para aluguel e os de desenvolvimento que investem na construção de empreendimentos.

    1.1. Esse tipo de análise, como você sabe, não vale para os de desenvolvimento, então fundos como PABY11, RBDS11 e RBAG11 estão fora do escopo da análise.

    1.2. Também não faz sentido utilizar esse modelo para fundos passivos de CRIs e similares. Porque:

    a) a distribuição deles incorpora os juros, pode incorporar a atualização monetária (como o VR disse) e muitas vezes incorpora a amortização do principal (que geralmente é mensal), quando o teu modelo chama uma amortização de rendimento, vc está sobrevalorizando o valor do fundo, tanto é verdade que os top 3 da tua lista (FEXC, CSBC e BCFF) são todos fundos passivos.

    b) A análise para esse tipo de fundo é bem simples, analisa qual o ágio cobrado do valor de mercado pelo valor patrimonial, isso te dá uma proxy bem melhor sobre o rendimento esperado.

    1.3. A análise funciona melhor para os fundos de aluguéis, mas ainda assim dois erros são cometidos:

    a) A idéia de dividir o yield mensal pelo taxa de desconto é fazer um vpl de um fluxo perpétuo. Ok, o teu fluxo não é nominalmente constante, ele é ajustado por IGPM na maioria das vezes (como o VR disse), no teu modelo vc está descontando um fluxo estável em termos reais por uma taxa nominal. Não considerar isso é subvalorizar os rendimentos futuros.

    b) Você mencionou o fato que vários fundos estão em prazo de garantia ainda, ok correto, isso precisa ser incorporado no modelo. No teu ranking tem 3 fundos (HGJH, WPLZ e FLRP) que aparecem no top10, os 3 estão em fase de garantia até 2012. Você já olhou a demonstração de fluxo de caixa deles para ver qual o fluxo operacional que eles conseguem manter? Alguns são ruins, outros são péssimos.

    Eu acho importante dizer isso, quando eu comecei a olhar FIIs eu não levava isso em consideração, cometi alguns erros por causa disso.
    Eu gostaria de dizer por último que vc faz um excelente trabalho com o teu blog e o benefício que ele gera às pessoas é enorme, e isso é muito legal. Mas no caso específico dessa análise eu acho que ela está equivocada.

    • Leonardo Napp disse:

      Excelente alerta, Bruno.

    • Henrique Carvalho disse:

      Grande Bruno!

      Cara, parabéns pelo comentário de altíssima qualidade. Confesso que todas as críticas são extremamente válidas para o modelo que construí.

      Seu comentário é essencial para qualquer leitor deste artigo.

      De fato, a grande simplificação do modelo pode não ser exatamente o melhor dos mundos, mas me ajuda (bastante) a identificar algumas oportunidades, embora me esconda outras.

      O que sempre faço é olhar com maior cuidado estes fundos garimpados, tendo em mente que (na média) eles tendem a ter melhores probabilidades de retorno (na teoria né!) do que seus pares abaixo.

      Todo modelo de valuation que englobe diversos ativos da mesma classe (no caso fundos imobiliários) está sujeito a erros. Cabe ao analista utilizar seus conhecimentos sobre o setor para ampliar sua análise além de apenas números.

      Agradeço seu comentário extremamente valoroso. Acabei de incluí-lo no post como referência para os leitores.

      Além disso, coloquei alertas importantes para investidores que olham apenas para números e podem cometer possíveis erros ao não aplicar uma análise mais profunda sobre os fundos imobiliários.

      Grande Abraço Bruno!

  14. Eu tenho que te parabenizar pela coragem de colocar um post de valuation. Sempre que eu procuro na internet o cara é detonado com críticas. Você pôs a cara pra bater e só tem a ganhar com isso se aproveitar as críticas construtivas.
    Sobre os três tipos de FII, eu concordo com o Peruch. Fundos de recebíveis e de desenvolvimento imobiliário tem um valuation completamente diferente desse.
    Além disso, fundos com rendimento garantido significa que ele não está tendo um desempenho satisfatório. Um belo dia a garantia acaba e os rendimentos despencam, eu aconselho mais cautela ao analisar essas opções.

    O que eu acho que faltou na sua análise:

    1. Trabalhe com ciclos operacionais, i. e., o predinho está lá, mas depois de 20 anos você precisará de uma reforma bem custosa para voltar a ter rendimentos nos mesmos níveis de quando o prédio começou (imóveis se desvalorizam não por falta de manutenção, mas de desatualização tecnológica). Considere a geração de caixa de 20 anos, podendo ou não considerar um valor residual (ele interfere pouco na taxa de retorno).

    2. Risco vacância e inadimplência já estão expressos nos rendimentos passados, pelo menos boa parte deles.

    3. Cuidado com os fundos que não reservam pelo menos 5% da receita para atualização tecnológica (fundo de reposição de ativos). De novo, não é manutenção, é colocar no prédio coisas novas que o mercado pede, de forma a não baixar os rendimentos. Se não fizer isso, o rendimento cai bastante ao longo dos anos. Ex. seus elevadores estão ótimos, mas você troca por elevadores inteligentes sem botão interno que são mais modernos.

    4. Lembre-se, ordem de risco/retorno: hotel > shopping > escritórios > build to suit. Prêmios diferentes pra cada tipo.

    Valuation em real estate não é tão simples. Procure artigos do tema em http://www.realestate.br/homesite/site.asp?pag=23&nivel=1

    Muito legal a forma como você apresenta seus artigos, continue sempre assim.

    Abraço !

    • Henrique Carvalho disse:

      Olá Guiliano!

      Agradeço enormemente suas considerações!

      Como valuation não é um modelo pronto que serve para todos sempre haverá discussão sobre quais são os melhores inputs.

      Obrigado por acrescentar seu conhecimento no setor. Conforme você disse: “Valuation em real estate não é tão simples”. Cada vez mais tenho certeza disso.

      Entretanto, costumo dizer que o modelo apresentado é um guia para os leitores desenvolverem seu próprio modelo.

      Este site indicado é muito bom. Tem uns artigos bem interessantes por lá. Eu já até o havia separado para minha futura monografia em fundos imobiliários.

      Abraços!

  15. Muito bom Henrique.

    Fiquei curioso de qual seria o seu critério e parâmetros para a compra de um imóvel de verdade (fisico). Tem algo a respeito?

    • Henrique Carvalho disse:

      Infelizmente não tenho o conhecimento necessário AG…

      Abraços!

  16. Achei bem interessante seu método e as informações compartilhadas.

    Eu utilizo um método mais simples que já me salvou de algumas quedas e me rendeu bons lucros, é o seguinte: se yieldMensalAtual 0,85 compra, entre estes valores mantenho em carteira.

    Estes valores eu chutei, o interessante seria fazer um estudo histórico para verificar a rentabilidade disso…

    • Henrique Carvalho disse:

      Olá Bolívar!

      É um método simples e ajuda mesmo na hora de ser seletivo. Talvez o valro (0,85%) seja bem seletivo hoje, mas em 2008 era razoavelmente fácil de encontrar.

      Um método simples também é comparar diretamente com o CDI. Exemplo: CDI rendeu, sei lá, 0,70%. Acima disso você compra. Apenas um exemplo extremamente simples (e que está sujeito a erros), mas é melhor do que comprar no escuro.

      Abraços!

  17. Marco disse:

    Caro Henrique, como sempre muito bem detalhado o que você escreve. Gostaria de fazer um comentário com relação a sua analise do item (1) do rendimento mensal: penso esta analise deveria de mais de 12 meses, tomando por exemplo a média dos rendimentos mensais dos últimos três anos (claro que isto não é possível nos fundos mais recentes). Neste caso, se um fundo está pagando um valor mensal médio de rendimento constante (como o Floripa Shopping, que fica aqui proximo de casa), isto implica que não se deve esperar uma grande variação no valor da cota continuando nesta situação. Por outro lado, um fundo que consiga aumentar o valor médio a cada ano por um valor igual ou maior que o IGPM isto irá fazer com, além de possivelmente tenhamos um rendimentos maior, também que o valor da cota deva ter um aumento semelhante para que a razão entre o rendimento e o valor da cota permaneça aproximadamente constante. Portanto, penso que pode ser importante verificar como está sendo a variação de rentabilidade mensal média nos últimos anos. É como se vc tivesse dois imóveis alugados e por contrato num o aluguel não poderia subir nos próximos 5 anos e em outro o aluguel teria aumentos anuais segundo o IGPM. Claro que isto faz uma enorme diferença. É claro que rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade futura, mas pode dar uma indicação.

    • Henrique Carvalho disse:

      Obrigado pela sugestão Marco!

      Outra alternativa seria analisar a taxa de crescimento dos “dividendos”, assim como nas ações.

      Enfim…as possibilidades são muitas! hehe O modelo em si é simples, mas podemos sempre querer complicá-los (às vezes para bem ou para o mal).

      E, claro, é sempre importante uma visão além de números.

      Obrigado pela ótima contribuição!

      Abraços!

  18. Olá HC,

    O Visual está nota 10. Contudo, concordo com os comentários do Viver de Renda e do Flávio, que seu modelo desconsidera várias variáveis importantes, como correção do valor dos alugueis pelo IGPM e valorização dos imóveis.

    Veja um exemplo real:

    Em Janeiro de 2010 vc fez um modelo de precificação muito semelhante dos FII, comparando com a renda fixa; veja o seu preço alvo na época e o preço que o FII está hoje, pouco mais de um ano depois:

    – FFCI11: Seu preço teorico era de 1,27 com downside de 6%; o preço atual do FII é de 1,69
    – FPAB11: seu preço teorico na epoca era de 204, com downside de 13%; o preço atual é de 290
    – EURO11: seu preço teorico era de 163, com downside de 4%; o preço atual é de 185
    – HCRI11B: seu preço teorico era de 251, com downside de 11%; o preço atual é de 300
    – FLMA11: seu preço teorico era de 0,92 com downside de 16%; o FLMA11 foi contudo o FII que mais se valorizou em 2010; o preço atual é de 1,64

    Então veja que seu modelo do ano passado errou feio em vários casos. E o seu modelo atual é muito semelhante. Quem seguiu estas orientações esperando downside perdeu uma ótima valorização, além dos rendimentos mensais.

    Para um modelo ser mais próximo da realidade é preciso colocar pelo menos mais 2 variáveis: uma estimativa da subida dos rendimentos mensais e uma estimativa da valorização dos imóveis.

    Abs

    • Henrique Carvalho disse:

      Olá Inv.Fin!

      Agradeço os comentários. Entretanto, acredito que tenha mal interpretado o modelo pelos seguintes motivos:

      1-) O modelo reflete minhas expectativas e o preço justo do fundo é o preço que, a partir dele eu já posso comprá-lo.

      Ou seja, não espero o upside ser de 20% ou 50% para comprar. Se é de 0,01% já é válida uma compra, na teoria.

      Na prática eu olho com maior calma e maior detalhe o fundo que apresenta condições de compra.

      Portanto, upside (no meu modelo) = oportunidade de compra.

      2-) Dos fundos citados por você eu comprei 3, praticamente nestes preços que você citou. FFCI11 a R$ 1,27. FPAB11 a R$ 230 e EURO11 a R$ 1,64. Ótimas compras e que o modelo, se não apresentava um pequeno upside, no mínimo apresentava pequeno downside.

      Repito, meu modelo é conservador. Não utiliza crescimento dos rendimentos mensais, não conta com valorização da cota. Enfim, minha intenção é somente garimpar as melhores oportunidades.

      Conclusão:

      1-) Foi com este modelo que consegui resultados de praticamente 200% do CDI desde que comecei.

      2-) Resultados acima da média dos FII no período.

      3-) Nunca tive uma perda sequer em nenhum fundo investido.

      O modelo de valuation, como costumo dizer, é apenas um modelo. Números que aproximam bastante a probabilidade de sucesso. Cabe ao analista saber interpretar estes números e utilizá-los a seu favor.

      Por isso considero este modelo muito pessoal. Entretanto, disponibilizei a planilha justamente para que qualquer investidor pudesse desenvolver, a partir do meu modelo, seu próprio modelo. É um guia, não palavras escritas em pedra, verdades incontestáveis.

      Tenho certeza de que entende o que quero passar para os leitores.

      Grande Abraço amigo!

  19. Zeca Carioca disse:

    Interessante o post, estou sempre checando os seus posts e gostei bastante dos dois últimos sobre o FEXC11b e o FII fundo de fundos. No entanto, o seu valuation praticamente só trabalhou com uma variável, que seria a rentabilidade apresentada durante os últimos 12 meses, desconsiderando inclusive, a relação do preço e valor patrimonial dos fundos, que considero essencial(P/VP), pois indica se a cota do fundo está sendo negociado com ágio em relação ao patrimônio líquido do mesmo.

    Além disso, a singularidade dos FIIs, que são negociados como ações, ous seja,o preço das cotas se dão pela oferta e demanda pelos papéis, não permite comparação com títulos públicos, de menor risco e forma de negociação diversa.

    Assim como, rentabilidade passada, não garante rentabilidade futuro, tirando os fundos de Cri e títulos, basta a taxa de vacância aumentar em um desses fundos, para esse projeção se mostrar errada, pois a taxa de rentabilidade seria profundamente alterada. particularmente, gostei mais da análise que você fez de dois FIIS(guardei e indico estas análises a amigos), trabalhando com várias variáveis, individualizada, mais subjetiva e sempre comparando FII com FII. Abraços. Muito bom o seu blog.

    • Henrique Carvalho disse:

      Obrigado pelo comentário!

      Caso não tenha visto ainda a análise do P/VP dos fundos imobiliários recomendo checar o site fundoimobiliario.

      http://www.fundoimobiliario.com.br/rentabilidades.htm

      Basta clicar no link do item (9).

      Espero trazer mais artigos falando sobre um único FII mostrando todas as suas singularidades.

      Abraços!

    • Henrique Carvalho disse:

      Só pelo título…rsrsrs

      É um assunto polêmico esse! Vou dar uma olhada lá.

      Abraços!

  20. Deuteron disse:

    Henrique,

    o Bruno Peruch fez uma importante advertência sobre as demonstrações financeiras desses Fundos que pagam remuneração constante, principalmente os que foram citados no post dele.

    As demonstrações são assustadoras. O fluxo de caixa desses FIIs é ridículo. Ele é sustentado artificialmente pela “garantia de remuneração” que tem prazo certo para acabar.

    Dê uma olhada: http://www.brazilianmortgages.com.br/m20.asp?cod_pagina=1068

    Em suma: uma vez retirada a garantia de remuneração dada pelo antigo proprietário do emprendimento, esta última irá despencar de uma hora para outra, salvo se se acreditar que um jogo perdido será revertido aos 49 min do segundo tempo…

    Seria interessante se o amigo, no site fundoimobiliario.com.br, agrupasse os FIIs nas diferentes origens da remuneração (i) CRIs, LCIs etc, (ii) alugueis (seja comercial ou não), (iii) alugueis com “garantia de remuneração por tempo determinado”, (iv) “trade” de imóveis (o Credit Suisse tem um, se não me engano), etc.

    Enfim, há uma infinidade de classificações possíveis, bastanto saber qual seria a de maior utilidade.

    Outra coisa importante e que impacta diretamente o resultados dos FIIs é a taxa de administração cobrada pelos administradores dos FIIs. Seria interessante, de igual forma, ranquear os FIIs em mais baratos e mais caros, sob a luz desse critério. Tem administrador de FII cobrando taxas absurdas, como 9% a.a, o que faria J. C. Bogle corar…

    • Henrique Carvalho disse:

      Obrigado pelo comentário e pelas sugestões Deuteron!

      Estou realmente ansioso para ver o que acontecerá com os rendimentos destes fundos após seu período de garantia.

      Se o mercado pensasse da mesma forma que você ressaltou não seria esperado uma queda nos preços desde já?

      Quanto a taxa de adm Bogle morreria!!! haha

      Entretanto, como ela é cobrada antes de repassar os rendimentos avaliar os rendimentos já nos permite separar alguns fundos que cobram caro dos outros.

      Abraços!

      • Deuteron disse:

        Henrique,

        esperemos pois chegar os 49 minutos do 2o tempo, hehehe.

        Quanto à ausência de queda nos preços, ela pode ser explicada porque Mr. Market é irracional e sempre ouve a opinião de agências de classificação de risco (as mesmas que davam nota A para o Lehman Brothers minutos antes de o banco ir pelos ares).

        Eu sei que as taxas são cobradas antes de repassar os rendimentos. Só tem uma questão: como boa parte delas são cobradas sobre valor total dos ativos que integrarem o patrimônio do fundo e não sobre os rendimentos conferidos aos cotitas, em caso de queda abrupta do fluxo de caixa elas “comerão” diretamente boa parte da rentabilidade dos cotistas. Dessa forma é uma despesa fixa que impacta bastante a rentabilidade em caso de, por exemplo, inadimplência dos alugueis.

        Abraço!

      • Henrique Carvalho disse:

        Excelente ponto de vista!

        Assisti neste final de semana o documentário “Inside Job”.

        Vai bastante de encontro as suas opiniões!

        O “problema” do mercado é que sempre pode existir algum tipo de risco em um investimento que não é facilmente observado. A solução que eu vejo para contorná-lo é diversificando e sabendo adotar uma boa alocação de ativos, equilibrando bem os riscos e retornos.

        Por este motivo, alguns fundos imobiliários devem ter uma participação mais modesta do que outros. Ou devem ter um limite para alocação que não comprometa bastante nos resultados gerais, no caso de algum problema.

        Abraços!

    • Henrique Carvalho disse:

      Flávio!

      Obrigado pela lembrança! Esta notícia é fantástica e eu havia noticiado no meu próprio twitter.

      Aguardo ansioso o índice!

      Abraços!

  21. Oi Henrique,

    Muito legal o modelo que você preparou para o cálculo do preço justo dos FII, seria interessante disponibilizar um para ações também.

    Grande Abraço

    Ricardo

    • Henrique Carvalho disse:

      Valeu Ricardo!

      Prometo fazer um para ações sim. Aprendi bastante com os comentários do pessoal aqui e espero trazer informações com maior qualidade neste artigo.

      Abraços!

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