Investindo em Fundos de Investimentos Imobiliários (FII): Parte IV

Vimos na parte III da série sobre Fundos de Investimentos Imobiliários a correlação entre diversos FII.  Além disto, criamos um Índice FII para servir como um parâmetro representativo para os FII. Devemos lembrar que cada FII teve a mesma participação no Índice.

Concluímos no artigo que a diversificação entre os FII é fundamental para a redução do risco incorrido. Devido à uma baixa correlação entre os diversos FII, conseguimos reduzir a volatilidade entre eles na ordem de mais de 50%, ou seja, a volatilidade foi reduzida além da metade.

A proposta desta parte IV é analisar como o Índice FII irá se comportar perante os demais ativos. Os 8 ativos analisados serão: (1) LFT; (2) LTN; (3) NTN-BP 15; (4) Dólar; (5) Euro; (6) Ouro; (7) Ibov e (8) Smal11.

Com estes ativos conseguimos reunir grande parte dos ativos disponíveis no mercado financeiro representando diversas classes de ativos como: Renda Fixa (Pré e Pós); Ativos Cambias e Renda Variável.

• Vamos à tabela com as correlações:

Tabela de Correlações entre o Índice FII e Demais Ativos

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Na tabela acima temos os retornos mensais dos ativos em questão. Novamente foi destacado o mês de outubro, período de agravamento da crise. Pior ainda do que o retorno de -24,80% do Ibov temos o SMAL11 com um retorno de -26,83%.

Obs: O SMAL11 é um ETF (Exchange Traded Fund) que começou a ser negociado no dia 28/11/2008. Portanto, os retornos anteriores a este período são do benchmark (referência) que ele segue, o SMLL, índice que tem como objetivo medir o comportamento das empresas de pequeno porte, com baixo valor de mercado.

Podemos inferir através da tabela à direita que a correlação do Índice FII é parecida com a correlação apresentada pelo Ibov, entretanto, de forma mais suave.

Embora o período seja muito curto para análise (quase 2 anos) podemos perceber que um mix destes ativos apresentados pode agregar valor à uma carteira através da diversificação entre os ativos com uma correlação que não é forte (com exeção do par Ibov x Smal11).

A correlação média (destacada na direita inferior da imagem) nos mostra que a correlação média entre o Índice FII e os demais ativos foi de 0,09%. Já o Ibov teve uma correlação média com os demais ativos de 7,57%. Os números baixos comprovam a possibilidade de diversificação entre esses ativos.

Para analisarmos a performance dos FII, além da sua volatilidade e correlação com outros ativos em um período mais longo podemos tomar como auxílio o mercado americano, cujos FII são denominados REITs (Real Estate Investment Trust).

• Análise dos REITs

Aqui no Brasil, temos uma capitalização de mercado (market cap) dos FII na ordem de R$3 Bilhões (fonte: Fundo Imobiliário – Clique em Rentabilidades > Capitalização de de Mercado). Nos EUA, através deste site especializado em REITs, podemo ver através deste link que o market cap dos REITs já foi de U$400 Bilhões antes da crise. No final de 2008, o market cap foi de U$176 Bilhões. Um mercado 50x maior do que o nosso.

Infelizmente não temos ainda nenhum ETF (Exchange Traded Fund) para negociar um índice de FII. Entretanto, no mercado americano os investidores podem contar com diversos ETFs, segmentados até mesmo por áreas de atuação desses fundos como: (a) Hospitalar; (b) Residencial; (c) Comercial; (d) Industrial.

Além destes fatores, eles podem contar com opções sobre os ETFs de REITs. O ETF mais famoso por lá é o ICF (iSahres Cohen & Steers Realty Majors) da iShares (a mesma que inaugurou ano passado os ETFs aqui no Brasil).

Após esta introdução sobre os REITs, vamos então as informações que necessitamos para fazer a comparação com o mercado brasileiro: (a) Retorno; (b) Volatilidade; (c) Correlação.

Dando uma olhada no livro Asset Allocation, Balancing Financial Risk, os REITs tiveram o seguinte desempenho no período de 1972 até 2005:

(a) Retorno: 14,40% / (b) Volatilidade: 13,95% / (c) Correlação (com SP500): 0,65 (65%)

A correlação apresentada nos REITs (65%) e nos FII (64,58%) é bem semelhante, o que parece ser um valor razoável para estimativas futuras da correlação entre os FII e o Ibov.

Apenas por curiosidade: No livro, os REITs tiveram uma performance melhor do que o SP500 (14,40% contra 12,09%), além de uma menor volatilidade (13,95% contra 15,71%). Entretanto, atentem que o período analisado foi pré-crise imobiliária.

Os dados do retorno e volatilidade entre os REITs e FII divergem bastante. Entretanto, devemos lembrar que os FII analisados tem menos do que 2 anos de histórico enquanto os REITs possuem mais de 35 anos de histórico.

Visando trazer informações mais completas e detalhadas sobre as estatísticas dos REITs recorri à uma planilha disponível aqui com os retornos mensais desde 1972 até outubro de 2009. Com estes dados posso tirar conclusões melhores sobre o retorno e volatilidade histórica dos REITs.

Na tabela abaixo podemos ver o retorno composto anual no período histórico. A análise está dividida em duas partes: (a) Price : Indica o retorno composto que os REITs tiveram no ano em questão através apenas da valorização das suas cotas nas bolsas (capital apreciation); (b) Yield : Indica o retorno composto dos REITs no ano em questão através apenas das distribuições de aluguéis destes (semelhante ao Dividend Yield das ações).

REITs_Retorno Composto Anual_Price x Yield (1972-2009)

Os anos de 2007 e 2008 foram péssimos para os REITs devido ao estouro da bolha imobiliária. Quem estava posicionado nesta classe de ativos viu seu patrimônio se reduzir em mais da metade neste período. Os dados de 2009 consideram o período de janeiro até outubro, não incluíndo os meses de novembro e dezembro.

• Análise do retorno médio anual e a volatilidade anual histórica dos REITs na tabela abaixo:

REITs_Estatísticas_Price x Yield (1972-2009)

Podemos ver que o retorno médio anual dos REITs foi de 12,26% no período de 1972 até 2009. A volatilidade ficou em 17,22%. Devido aos péssimos anos de 2007 e 2008 o retorno que havíamos visto nos dados do livro citado anteriormente se reduziram bastante (caíram de 14,40% para os atuais 12,26% anuais). A volatilidade aumentou bastante (de 13,95% para os atuais 17,22%).

O mais interessante de se analisar nestes dados é a divisão entre o retorno e volatilidade através do Price (apreciação do valor das cotas) e Yield (distribuições de aluguéis). Percebam que o componente mais importante do retorno dos REITs são as distribuições e não a valorização das cotas destes. Esse dado será importante para o nosso próximo passo na avaliação dos FII aqui no Brasil.

Trataremos na parte V desta série sobre métodos para avaliação do preço dos FII, chegando a um modelo que pode vir a satisfazer as condições de compra e venda de muitos investidores, lembrando sempre que a análise é apenas um guia para o investidor inteligente.