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Fundos de Investimento Imobiliário: Dados e Rentabilidades em 2009

2009 passou e o investimento em FII se mostrou uma lucrativa escolha.

Segundo dados da CVM, os FII negociados no Brasil terminaram 2009 com um valor de mercado de 5,18 Bilhões. A valorização destes fundos e o surgimento de novos FII impulsionaram o crescimento e consolidação do setor.

Ainda pouco conhecidos no Brasil, os FII começam a receber a atenção dos investidores visando diversificar suas carteiras, além da busca por um ativo gerador de renda, isento de IR (apenas nos aluguéis, de acordo com algumas condições).

A facilidade de serem negociados via home-broker e pelo balção da bovespa fez com que a demanda por este tipo de produto aumentasse a liquidez destes, facilitando o pequeno investidor pessoa física, cujo desejo é ter uma participação no mercado imobiliário com um pequeno capital e custos diluídos.

Estes fatores fizeram com que alguns FII apresentassem ganhos totais de mais de 50% em 2009.

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Investindo em Fundos de Investimentos Imobiliários (FII): Parte VI

Vimos na parte V que a análise a partir do histórico das distribuições mensais dos aluguéis nos ajuda a selecionar alguns bons fundos de acordo com nosso perfil de investimento. Ressaltamos a importância de se conseguir um bom yield anual para termos um bom fluxo de caixa.

Neste artigo (parte VI) iremos tratar dos métodos de precificação dos FII. Estes métodos são nada mais do que uma boa estimativa de acordo com algumas premissas básicas da relação entre retorno e risco dos diversos investimentos.

O investidor que busca alocar em FII está visando uma maior diversificação de sua carteira além de obter um ganho maior com estes do que em aplicações em títulos públicos ou Fundos DI / Renda Fixa.

É importante ressaltar que em todos os métodos de análise teremos uma análise voltada apenas para o dividend yield dos FII, não considerando possíveis ganhos de capital. Tentaremos manter o modelo o mais simples possível.

Caso queira utilizar métodos menos conservadores (e mais complexos) basta apenas alterar os inputs (dados de entrada) da análise:

(a) Prêmio de Risco em relação ao CDI e Títulos Públicos;

(b) Incluir uma taxa de valorização histórica das cotas dos FII (nos EUA esse número foi de 4,5% a.a. Este número também irá depender muito do prazo em que se pretende levar o investimento. Quanto maior o prazo, maior a probabilidade de se igualar a este número histórico).

Vamos então a um dos formatos do modelo que utilizo para precificação:

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Investindo em Fundos de Investimentos Imobiliários (FII): Parte V

Na parte IV vimos a relação histórica dos retornos, os riscos e a correlções dos FII e dos REITs. Concluimos que a diversificação entre os FII é muito importante para reduzir o risco de um portfólio.

Nesta parte V estaremos buscando um meio de avaliar os aluguéis distribuídos mensalmente por cada FII.

Antes de começarmos esta nova análise é preciso lembrar que o retorno dos FII é dividido em 2 partes: (a) Aluguéis e (b) Valorização das Cotas. No artigo anterior concluímos, através de uma análise dos REITs (os FII americanos), que o componte que mais agrega valor ao retorno são os aluguéis correspondendo por 63,58% do retorno total, enquanto a valorização das cotas correpondeu por 36,42%.

Devido aos dados dos FII terem menos de 2 anos de abrangência, esse padrão histórico de 37 anos do mercado americando não pôde ser encontrado aqui no Brasil. A relação aqui é inversa. Os aluguéis correspondem por 35,42% do retorno total dos FII enquanto a valorização das cotas correspondem a 64,58%.

Acredito que com o desenvolvimento do mercado de FII, os números irão naturalmente convergir para o padrão histórico americano.

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Investindo em Fundos de Investimentos Imobiliários (FII): Parte III

Na parte II vimos o retorno e a volatilidade dos FII no período de janeiro de 2008 até setembro de 2009. Neste novo artigo estaremos nos aprofundando na análise atavés da observação do comportamento da correlação dos FII.

Começaremos então analisando os dados mensais dos FII e do Ibovespa para uma comparação inicial:

Dados Estatísticos dos FII

Dados Estatísticos dos FII

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Na tabela acima podemos ver que os retornos mensais de cada FII, além do retorno do ibovespa. Foram calculados os retornos anuais (12 meses), a volatilidade anual (12 meses) e a correlação média anual com o ibovespa. O mês de outubro foi destacado, período em que a bolsa teve rendimento de -24,80%.

Neste mesmo período, dos 11 FII analisados 5 tiveram retornos negativos com média de -4,84%. Os demais 6 FII performaram positivamente com média de 1,59%.

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Investindo em Fundos de Investimentos Imobiliários (FII): Parte I

Para inaugurar a série “Investindo em…” estaremos analisando os Fundos de Investimento Imobiliário (FII), assunto este que já foi abordado aqui no blog. A intenção desta nova análise é ir um passo além: Oferecer todos os recursos necessários para que o investidor possa fazer uma melhor avaliação dos diferentes FII no mercado.

Os FII são investimentos que permitem o acesso ao mercado imobiliário através de pequenas quantias. São ativos negociados em bolsa de valores, possuindo uma liquidez razoável. Se comparado com a liquidez do investimento direto em imóveis, a liquidez dos FII é excelente.

Na maioria dos fundos existe uma boa demanda (ofertas de compra) e uma boa oferta (ofertas de venda).  Geralmente temos mais do que 3 ofertas de compra e 3 ofertas de venda. Além destes fatores, os FII são excelentes geradores de caixa, já que realizam distribuições mensais dos aluguéis recebidos.

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