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A liquidez veio para ficar?

Amigos,

Primeiramente gostaria de agradecer ao consultor Sérgio Belleza pelo seu ilustre comentário aqui no blog. Estou publicando abaixo as tabelas que ele me enviou por e-mail.

Negociação FFCI11 na Bovespa_03_03_2010

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Apenas para relembrar, foram 341 negócios em apenas 1 dia no FFCI11 (Rio Bravo Renda Corporativa).

Já no FLMA11 (Square Faria Lima), tivemos 48 negócios neste mesmo dia. Mais detalhes abaixo:

Negociação FLMA11 na Bovespa_03_03_2010

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Embora no FFCI11 não possamos identificar um comprador dominante no mercado, aqui no FLMA11 temos a corretora XP com uma participação de 46% na ponta compradora.

Questionamos sobre se o caso seria um ponto fora da curva ou se seria motivo da aprovação do aumento de cotas no FFCI11 (como bem lembrou meu amigo Edmilson). Ainda sem fontes mais concretas vamos ver se o movimento se repetiu hoje (04/03/2010).

Liquidez elevada em FFCI11 e FPAB11_04_03_2010

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O movimento se repetiu nos mesmos fundos. No entanto, notem que ao invés da oscilação positiva de ontem, hoje ambos performaram negativamente, tendo o FFCI11 uma queda de 8,57%.

Um caso semelhante (com exceção deste elevado número de negócios) ocorreu em 2009 quando o fundo NSLU11B (Nossa Senhora de Lourdes) aumentou seu número de cotas. Neste caso, o ativo estava sendo negociado ao redor de R$ 185,00. Porém, havia sido aprovado uma oferta aos que já detinham cotas deste fundo a subscrever mais cotas ao preço R$ 170,00. O mercado  convergiu para este preço, dando excelentes oportunidades de compra (já que o rendimento mensal do NSLU11B gira em torno de 1,55). Logo, teríamos um yield mensal de 0,91%.

Neste PDF podemos ver a aprovação do número de cotas do FFCI11. Neste outro PDF no site da Rio Bravo podemos ver que o preço para quem já tiver o ativo e quiser subscrever as novas cotas que serão emitidas terá a opção de comprá-lo por R$ 1,25. Na imagem acima vemos que o fundo fechou ontem a R$ 1,40 e terminou fechando hoje a R$ 1,28 (com preço mínimo negociado a R$ 1,26), bem próximo do seu preço de subscrição.

Injeção de Liquidez nos FII?

Normalmente os FII possuem uma pequena liquidez – em torno de 3 negócios fechados por dia.

Porém, ao checar meu Home-Broker hoje constatei a seguinte liquidez:

Liquidez elevada em FFCI11 e FPAB11

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Seria um caso singular?

Estaremos entrando numa nova fase dos FII, com maior liquidez, beneficiando este segmento de mercado ainda pouco explorado no Brasil?

Investindo em Fundos de Investimentos Imobiliários (FII): Parte VI

Vimos na parte V que a análise a partir do histórico das distribuições mensais dos aluguéis nos ajuda a selecionar alguns bons fundos de acordo com nosso perfil de investimento. Ressaltamos a importância de se conseguir um bom yield anual para termos um bom fluxo de caixa.

Neste artigo (parte VI) iremos tratar dos métodos de precificação dos FII. Estes métodos são nada mais do que uma boa estimativa de acordo com algumas premissas básicas da relação entre retorno e risco dos diversos investimentos.

O investidor que busca alocar em FII está visando uma maior diversificação de sua carteira além de obter um ganho maior com estes do que em aplicações em títulos públicos ou Fundos DI / Renda Fixa.

É importante ressaltar que em todos os métodos de análise teremos uma análise voltada apenas para o dividend yield dos FII, não considerando possíveis ganhos de capital. Tentaremos manter o modelo o mais simples possível.

Caso queira utilizar métodos menos conservadores (e mais complexos) basta apenas alterar os inputs (dados de entrada) da análise:

(a) Prêmio de Risco em relação ao CDI e Títulos Públicos;

(b) Incluir uma taxa de valorização histórica das cotas dos FII (nos EUA esse número foi de 4,5% a.a. Este número também irá depender muito do prazo em que se pretende levar o investimento. Quanto maior o prazo, maior a probabilidade de se igualar a este número histórico).

Vamos então a um dos formatos do modelo que utilizo para precificação:

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Investindo em Fundos de Investimentos Imobiliários (FII): Parte V

Na parte IV vimos a relação histórica dos retornos, os riscos e a correlções dos FII e dos REITs. Concluimos que a diversificação entre os FII é muito importante para reduzir o risco de um portfólio.

Nesta parte V estaremos buscando um meio de avaliar os aluguéis distribuídos mensalmente por cada FII.

Antes de começarmos esta nova análise é preciso lembrar que o retorno dos FII é dividido em 2 partes: (a) Aluguéis e (b) Valorização das Cotas. No artigo anterior concluímos, através de uma análise dos REITs (os FII americanos), que o componte que mais agrega valor ao retorno são os aluguéis correspondendo por 63,58% do retorno total, enquanto a valorização das cotas correpondeu por 36,42%.

Devido aos dados dos FII terem menos de 2 anos de abrangência, esse padrão histórico de 37 anos do mercado americando não pôde ser encontrado aqui no Brasil. A relação aqui é inversa. Os aluguéis correspondem por 35,42% do retorno total dos FII enquanto a valorização das cotas correspondem a 64,58%.

Acredito que com o desenvolvimento do mercado de FII, os números irão naturalmente convergir para o padrão histórico americano.

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