Como Calcular a Rentabilidade dos Fundos Imobiliários? Guia Prático

No artigo anterior sobre a rentabilidade dos FII no 1º semestre de 2010 surgiram algumas dúvidas sobre o método de cálculo da rentabilidade destes fundos. Deste modo, resolvi criar este artigo para mostrar 3 alternativas de calcular a rentabilidade dos Fundos Imobiliários, incluindo método utilizado pelos próprios administradores dos fundos.

Utilizaremos o fundo Europar (EURO11) como exemplo, além do período de janeiro/2010 até junho/2010.

• Método 1 – Método do site Fundo Imobiliário:

Método simples e eficaz, utilizado pelo consultor de fundos imobiliários Sérgio Belleza, de acordo com este relatório (PDF) elaborado para o 1º semestre de 2009. Em seu próprio site você encontrará ótimas informações sobre Fundos Imobiliários.

Método de Cálculo 1 – Sérgio Belleza

Procedimentos de Cálculo:

1. Some todos os aluguéis distribuídos no período. (1,36 * 6 = 8,16).

2. Calcule a diferença entre a cota final e a cota inicial no período. (183,00 – 174,30 = 8,70).

3. Some os aluguéis distribuídos (1) com a variação na cota (2). (8,16 + 8,70 = 16,86).

4. Faça a divisão da variação total  pelo valor da cota inicial. (16,86 / 174,30 = 9,67%).

De acordo com este método, a rentabilidade no período foi de 9,67%.

Carteira HC Investimentos – Junho/2010 [-0,07%]

O índice bovespa já acumula uma perda de -11,17% neste ano de 2010. Se você está vendo seu capital diminuindo e sente-se desconfortável com a magnitude da perda, o site HC Investimentos é o local correto para você conhecer mais sobre uma estratégia pessoal de gestão de investimentos,  acumulando e preservando o seu tão suado dinheiro.

A carteira HC Investimentos, ao contrário da bolsa brasileira, acumula um ganho de 4,03% no ano. Acompanhe-nos neste artigo para descobrir mais sobre como obter sucesso em mercados difíceis e voláteis.

Seja seu próprio Fundo de Investimentos. A alocação de ativos é a maneira com a qual você distribui seus investimentos em sua carteira. É ela quem definirá o sucesso ou fracasso de suas aplicações. Portanto, tenha em mente uma estratégia bem definida do quanto se posicionar em cada ativo e classe de ativos.

• O mês de Junho/2010

No mês de junho, o CDI teve uma rentabilidade de 0,79%. Já o índice bovespa teve uma rentabilidade de -3,35%, o que corroborou para uma rentabilidade líquida da carteira HC Investimentos de -0,07%.

Mês difícil, excelente gestão de carteira. Embora um resultado negativo (mesmo que tão pequeno quanto -0,07%) nunca seja de fato bom, ele foi comemorado por minha parte, já que diversos fatores apontavam para perdas bem maiores neste mês. A regra número 1 dos investimentos pôde ser aplicada em junho: Preserve seu capital.

A História se repete???

804 negócios fechados em apenas 1 dia no FII Rio Bravo Renda Corporativa.

Isso equivale a liquidez de um ano completo de muitos FII com boa liquidez…

Negócios FFCI11_19_04_2010

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Essa enrolação toda com a subscrição deste ativo deve estar atraindo bastante atenção dos investidores…

Vamos ver qual será o final desta história…

A liquidez veio para ficar?

Amigos,

Primeiramente gostaria de agradecer ao consultor Sérgio Belleza pelo seu ilustre comentário aqui no blog. Estou publicando abaixo as tabelas que ele me enviou por e-mail.

Negociação FFCI11 na Bovespa_03_03_2010

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Apenas para relembrar, foram 341 negócios em apenas 1 dia no FFCI11 (Rio Bravo Renda Corporativa).

Já no FLMA11 (Square Faria Lima), tivemos 48 negócios neste mesmo dia. Mais detalhes abaixo:

Negociação FLMA11 na Bovespa_03_03_2010

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Embora no FFCI11 não possamos identificar um comprador dominante no mercado, aqui no FLMA11 temos a corretora XP com uma participação de 46% na ponta compradora.

Questionamos sobre se o caso seria um ponto fora da curva ou se seria motivo da aprovação do aumento de cotas no FFCI11 (como bem lembrou meu amigo Edmilson). Ainda sem fontes mais concretas vamos ver se o movimento se repetiu hoje (04/03/2010).

Liquidez elevada em FFCI11 e FPAB11_04_03_2010

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O movimento se repetiu nos mesmos fundos. No entanto, notem que ao invés da oscilação positiva de ontem, hoje ambos performaram negativamente, tendo o FFCI11 uma queda de 8,57%.

Um caso semelhante (com exceção deste elevado número de negócios) ocorreu em 2009 quando o fundo NSLU11B (Nossa Senhora de Lourdes) aumentou seu número de cotas. Neste caso, o ativo estava sendo negociado ao redor de R$ 185,00. Porém, havia sido aprovado uma oferta aos que já detinham cotas deste fundo a subscrever mais cotas ao preço R$ 170,00. O mercado  convergiu para este preço, dando excelentes oportunidades de compra (já que o rendimento mensal do NSLU11B gira em torno de 1,55). Logo, teríamos um yield mensal de 0,91%.

Neste PDF podemos ver a aprovação do número de cotas do FFCI11. Neste outro PDF no site da Rio Bravo podemos ver que o preço para quem já tiver o ativo e quiser subscrever as novas cotas que serão emitidas terá a opção de comprá-lo por R$ 1,25. Na imagem acima vemos que o fundo fechou ontem a R$ 1,40 e terminou fechando hoje a R$ 1,28 (com preço mínimo negociado a R$ 1,26), bem próximo do seu preço de subscrição.

Injeção de Liquidez nos FII?

Normalmente os FII possuem uma pequena liquidez – em torno de 3 negócios fechados por dia.

Porém, ao checar meu Home-Broker hoje constatei a seguinte liquidez:

Liquidez elevada em FFCI11 e FPAB11

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Seria um caso singular?

Estaremos entrando numa nova fase dos FII, com maior liquidez, beneficiando este segmento de mercado ainda pouco explorado no Brasil?