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5 Gráficos que te ajudarão a investir em Fundos Imobiliários

Queridos amigos,

Minha atual distância do blog reserva bons motivos. Conciliar faculdade + academia (4x por semana) + treinamento de corridas (3x por semana) + trabalhos (Clube de Vienna e Site Fundo Imobiliário) e ainda “viver” não é tarefa fácil no mundo corrido que vivemos hoje.

Portanto, o blog acabou ficando em segundo plano nestas duas últimas semanas. Entretanto, sigo estudando e aprendendo novos conteúdos que me ajudarão a explicar melhor e mais claramente o abrangente e complexo tema “Investimento”.

O foco deste artigo será mostrar 5 tipos de gráfico que você deve analisar antes de investir em um fundo imobiliário.

Novos Livros, Novos Gráficos!

Recentemente encomendei 6 novos livros na Amazon e já estou na metade do segundo. Todos tratam sobre visualização da informação e design. Antes que você pense “qual é a relação desses assuntos com o mercado financeiro?” posso lhe dizer que há uma boa relação.

Conforme já comentei aqui no blog sobre Visualização da Informação, o mundo carece de informações mais claras e melhor elaboradas para que possamos rapidamente entender um assunto e tomar uma decisão. Quem nunca viu um trabalho promissor que foi por água abaixo porque o apresentador utilizava péssimas tabelas e gráficos?

Colocando na prática o que venho aprendendo com as dicas dos livros, resolvi mudar todo o meu trabalho de apresentação para o site Fundo Imobiliário, do meu parceiro e amigo Sérgio Belleza. E, juntos, fomos ainda mais adiante. Incluímos 13 novos fundos imobiliários em nossa análise.

Agora, dos 50 fundos que podem ser consultados no site da BM&FBovespa, 38 se encontram em nossas condições de elegibilidade (utilizamos o número de negócios como parâmetro), ampliando nossa análise.

Selecionei 5 gráficos relevantes e adicionei comentários abaixo deles para podermos compreender melhor todo o cenário dos fundos imobiliários no Brasil.

1-) Número de Negócios dos Fundos Imobiliários

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Uma das críticas mais comuns em relação aos Fundos Imobiliários é sua baixa liquidez, que de grosso modo pode ser expressa através do número de negócios. Entretanto, a média do número de negócios vem aumentando gradativamente nos últimos meses. A média mensal de 139 é a mais alta de todo o período histórico.

Ademais, o número de fundos com negócios mensais acima de 100 já está em 15 dos 38 fundos. Um fundo em especial, o BC Fundo de Fundos Imobiliários (BCFF11B), recentemente analisado em detalhes aqui no blog, já apresenta um número de negócios acima de 1.500 em um único mês.

Mais investidores = Mais Negócios

A tendência de negociação, com novos investidores entrando no mercado e descobrindo o investimento em fundos imobiliários, é só melhorar. Existem sim alguns fundos com baixa negociação e, exatamente por este motivo, disponibilizamos este tipo de gráfico para auxiliá-lo no momento de decisão de investir ou não em um fundo.

2-) Rendimentos Mensais dos Fundos Imobiliários

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Neste mix entre tabela e gráfico podemos analisar a evolução de rendimentos de diversos fundos imobiliários. Como números “jogados” em uma tabela pouco agregam visualmente a análise, adicionei um pequeno gráfico (sparkline, recurso do Excel 2010) que permite analisar a tendência dos rendimentos.

Rendimentos em Alta

Alguns fundos apresentam uma grande elevação nos rendimentos, como o Projeto Água Branca (FPAB11), o BC Fundo de Fundos Imobiliário (BCFF11B) e o Excelence (FEXC11B), fundo recentemente analisado em detalhes aqui no blog.

Rendimentos em Baixa

Entretanto, fundos como o Memorial Office (FMOF11) tiveram uma redução significativa de seus rendimentos (caíram mais da metade). O motivo noticiamos aqui no blog, antes mesmo dos rendimentos serem cortados em mais da metade.

Assim como o investimentos em ações, devemos diversificar nossa carteira de fundos imobiliários para evitarmos surpresas desagradáveis como a desocupação de parte do imóvel, resultando em um corte nos rendimentos futuros.

3-) Resumo dos Fundos Imobiliários

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Esta tabela é para quem deseja obter várias informações sobre um fundo imobiliário desejado em uma única tela. Nela você pode ver quando o fundo foi laçado, quem é seu administrador, qual é o preço atual do fundo, preço de lançamento, yield desde o lançamento, quantidade de cotas, valor de capitalização, entre outros indicadores. Ainda, é possível ver a média destes indicadores de forma rápida.

4-) Rentabilidade dos Fundos Imobiliários nos últimos 12 meses

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O investimento em fundos imobiliários tem sido destaque de rentabilidade desde 2008. E analisando os resultados nos últimos 12 meses temos uma média impressionante de 20,75%. O CDI, descontado o IR de 15%, teve rentabilidade de apenas 9,02% no mesmo período.

Olhando atentamente para a tabela + gráfico podemos ver que 30 dos 38 fundos analisados tiveram desempenho superior ao CDI nos últimos 12 meses. Este é um dado impressionante e que reforça a força dos fundos imobiliários no Brasil.

Sobe e Desce dos Fundos Imobiliários

Hotel Maxinvest (HTMX11B) e BB Progressivo (BBFI11B) apresentaram rentabilidades acima de 50% e apenas 3 fundos tiveram rentabilidades negativas, sendo o pior destes, o fundo Memorial Office (FMOF11), -12,89%, que destacamos ao longo deste artigo citando a queda abrupta dos rendimentos mensais distribuídos.

Vale notar ainda que alguns fundos apresentam menos de 12 meses de negociação (destacados na tabela com o asterístico “*”), o que poderia (teoricamente) gerar resultados ainda melhores para estes.

5-) Yield Mensal Atual e Yield sobre o Preço de Lançamento

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O yield mensal é um medida que nos permite analisar a relação entre os rendimentos distribuídos recentemente pelo fundo e seu preço atual. O valor, expresso em porcentagem, representa qual seria o ganho mensal com o fundo imobiliário apenas com seu rendimento. A média atual é de 0,67%, apresentando uma tendência de queda nos últimos meses devido ao forte avanço do valor da cota dos fundos.

O yield sobre o preço de lançamento ainda é alto, com média de 1,05%. Quem investiu nos fundos imobiliários em 2009, 2008 ou até mesmo antes tem motivos de sobre para comemorar.

Rentabilidades acima de 1%

Os maiores yields mensais são justamente dos fundos analisados recentemente aqui no blog, o Excellence (FEXC11B), com um valor de 1,64% e o BC Fundo de Fundos Imobiliários (BCFF11B), com um valor de 1,04%.

Na terceira posição do ranking está o CSHG Recebíveis Imobiliários BC (CSBC11), com um yield mensal de 0,88%. É um fundo recente e que merece nossa atenção por apresentar bom yield, boa negociação e volume. Vale a pena ficar de olho neste fundo.

Como cautela, notem que 5 fundos apresentam um yield mensal abaixo de 0,50%, valor mínimo para o rendimento mensal da poupança. Embora devemos lembrar que alguns fundos apresentam grande volatilidade em seus rendimentos, como o Panamby (PABY11), é preciso ficar atento a baixa rentabilidade oferecida.

Conclusão

Este foi apenas um pequeno aperitivo das novas mudanças que estamos implementando no site Fundo Imobiliário.

Com o objetivo de trazer informação de qualidade e divulgar o investimento em fundos imobiliários trabalhamos diariamente para realizar da melhor forma possível esta missão.

Se você possui interesse em fundos imobiliários dê um pulo em nosso site e tenha acesso gratuito a todas as informações necessárias para um investimento mais consciente nesta classe de ativos que mais cresce no Brasil.

Acompanhe também nosso twitter e o meu próprio twitter para informações rápidas e precisas sobre a movimentação dos fundos imobiliários.

Investindo em Fundos de Investimentos Imobiliários (FII): Parte VI

Vimos na parte V que a análise a partir do histórico das distribuições mensais dos aluguéis nos ajuda a selecionar alguns bons fundos de acordo com nosso perfil de investimento. Ressaltamos a importância de se conseguir um bom yield anual para termos um bom fluxo de caixa.

Neste artigo (parte VI) iremos tratar dos métodos de precificação dos FII. Estes métodos são nada mais do que uma boa estimativa de acordo com algumas premissas básicas da relação entre retorno e risco dos diversos investimentos.

O investidor que busca alocar em FII está visando uma maior diversificação de sua carteira além de obter um ganho maior com estes do que em aplicações em títulos públicos ou Fundos DI / Renda Fixa.

É importante ressaltar que em todos os métodos de análise teremos uma análise voltada apenas para o dividend yield dos FII, não considerando possíveis ganhos de capital. Tentaremos manter o modelo o mais simples possível.

Caso queira utilizar métodos menos conservadores (e mais complexos) basta apenas alterar os inputs (dados de entrada) da análise:

(a) Prêmio de Risco em relação ao CDI e Títulos Públicos;

(b) Incluir uma taxa de valorização histórica das cotas dos FII (nos EUA esse número foi de 4,5% a.a. Este número também irá depender muito do prazo em que se pretende levar o investimento. Quanto maior o prazo, maior a probabilidade de se igualar a este número histórico).

Vamos então a um dos formatos do modelo que utilizo para precificação:

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Investindo em Fundos de Investimentos Imobiliários (FII): Parte V

Na parte IV vimos a relação histórica dos retornos, os riscos e a correlções dos FII e dos REITs. Concluimos que a diversificação entre os FII é muito importante para reduzir o risco de um portfólio.

Nesta parte V estaremos buscando um meio de avaliar os aluguéis distribuídos mensalmente por cada FII.

Antes de começarmos esta nova análise é preciso lembrar que o retorno dos FII é dividido em 2 partes: (a) Aluguéis e (b) Valorização das Cotas. No artigo anterior concluímos, através de uma análise dos REITs (os FII americanos), que o componte que mais agrega valor ao retorno são os aluguéis correspondendo por 63,58% do retorno total, enquanto a valorização das cotas correpondeu por 36,42%.

Devido aos dados dos FII terem menos de 2 anos de abrangência, esse padrão histórico de 37 anos do mercado americando não pôde ser encontrado aqui no Brasil. A relação aqui é inversa. Os aluguéis correspondem por 35,42% do retorno total dos FII enquanto a valorização das cotas correspondem a 64,58%.

Acredito que com o desenvolvimento do mercado de FII, os números irão naturalmente convergir para o padrão histórico americano.

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