Diversificação nos Fundos de Investimento Imobiliário

Nos últimos meses tenho recebido um bom fluxo de mensagens através do contato do blog HC Investimentos. Caso tenha alguma dúvida, sugestão ou crítica não hesite em nos enviar sua mensagem para podermos lhe atender com uma maior eficácia. Essa troca de informações sempre garantem um bom aprendizado.

As dúvidas geralmente são as mesmas, portanto, acredito que a disponibilização de algumas importantes dicas irão ajudar a todos que buscam investir em Fundos de Investimento Imobiliário.

1. Invista com o intuito de longo prazo

Os FII tendem a ter um rendimento (considerando apenas os aluguéis distribuídos) semelhante ao CDI. Portanto, uma estimativa de longo prazo para os FII seria algo assim: 10% (Yield) + x% de valorização da cota. Acredito que 12%-15% seja um rendimento adequado para projeções no longo prazo. Quanto maior o seu prazo, as fases ruins no curto prazo são superadas pelas boas fases.

2. Diversifique

Não compre apenas 1 FII. Mantenha uma carteira diversificada com 5-7+ FII. Não existe um limite para diversificação, mas fique atento aos custos. Quanto mais FII tiver em carteira menor a chance de que todos apresentem resultados ruins. É possível que um FII tenha resultado negativo mas outro FII compense esse resultado com boa performance.

3. Adquira os FII a preços adequados

Este é um importante quesito, pois é o preço de comprar que irá definir o seu yield (aluguel pago / preço pago) ao longo dos anos. Tente sempre comparar o yield de um FII com uma aplicação mais segura (como os títulos do TD). Se os FII estiverem com uma taxa maior, investa nos FII. Se a taxa for inferior ou invista no TD, ou aguarde melhor momento para comprar os FII. Não compre FIIs a preços absurdos (com yield abaixo da poupança por exemplo). Não tenha pressa, afinal o mercado tem 30+ FIIs para se escolher. Em algum momento o mercado abre alguma oportunidade.

Além disso, o Senhor Mercado (Mr. Market como Buffett dizia) de vez em quando muda drasticamente seu humor oferecendo ótimos FIIs a preços de bananas. Lembre-se: Todo dia ele lhe oferece um FII a um certo preço, mas é quando ele está bem mau-humorado que lhe oferece o mesmo fundo a preço de banana. É quando, então, devemos comprá-lo.

Com as dicas acima você terá maior tranquilidade em seus investimentos nos FII.

Além disso, provavelmente irá evitar muitas “furadas”, como o caso recente do FMOF11 (Memorial Office) descrito abaixo:

Desde o início do mês de maio/2010 o fundo, que começou sendo negociado a R$ 130,00 hoje pode ser comprado a R$ 110,00. Portanto, houve uma desvalorização de –15,38%, sendo um movimento bem anormal para um FII que tem rendimentos de aluguéis constantes (no valor de 0,99). O yield do FMOF11, considerando o preço atual de R$ 110,00 é de 0,90% mensal, patamar bem alto para um CDI bruto atual de 0,75%.

Qual investidor não iria se interessar por um fundo com alto potencial de rentabilidade, sendo um prédio muito moderno e conservado? (vide imagem abaixo)

Memorial Office (FMOF11)

Ao invés de sair comemorando e comprando várias cotas do fundo é preciso primeiro constatar a situação real do fundo. Afinal, um yield de 0,90% ao mês está bem distante da média atual dos FII em 0,74%. Seria este fundo uma pechincha no mercado? Ou será que existe alguma informação nova a respeito do fundo que não sabemos?

Fato relevante (disponível para leitura na Bovespa):

O fundo enviou o seguinte fato relevante:

COIN Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda., na qualidade de Administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO MEMORIAL OFFICE, registrado na CVM sob n°39-6, comunica, para os fins previstos no art. 41 da Instrução CVM nº 472/2008 que, recebeu em 18 de maio corrente, comunicação formal por parte da locatária de 23 (vinte e três), de um total de 24 (vinte e quatro) andares existentes no Edifício Memorial Office, que integra o patrimônio do Fundo, de seu interesse na desocupação e devolução antecipada das unidades correspondentes a 9 (nove) daqueles andares locados, medida essa a ser efetivada no prazo estimado de 30 (trinta) dias, o que se refletirá na rentabilidade do Fundo.

Desocupação de 23 de 24 andares no Edifício Memorial Office???

A repercursão deste fato pode ser vista no número elevado de negócios do fundo (23 negócios nesta terça, dia 25/05), porém ainda não se sabe o quanto tal fato irá impactar nas distribuições futuras. É bem provável que termos uma redução enorme dos aluguéis pagos ao fundo, agora com uma baixíssima taxa de vacância. Entretanto, quem sabe este fato não desencadeie em uma nova oportunidade para novos clientes ocuparem o edifícioe o fundo se recupere deste péssimo momento?

Conclusões:

1. Embora o mercado não seja perfeitamente eficiente a relação entre risco e retorno existe. É muito provável que se um ativo tem uma alta rentabilidade esperada é porquê carrega consigo um alto risco embutido. There´s no free lunch

2. Diversifique sempre. Quem detinha o FMOF11 antes deste fato relevante provavelmente não tinha expectativas de que tal fato poderia ocorrer, resultando em impactos de magnitude ainda desconhecida. Porém, quem estava diversificado provavelmente não está muito preocupado com a situação, já que o fundo representa apenas uma pequena parte de seu portfólio.

3. Invista para o longo prazo. Investir para o longo prazo diminui bastante a volatilidade de curto prazo nos mercados e nos traz uma remuneração mais eficiente pela paciência nos momentos turbulentos.