Fundos de Investimento Imobiliário: Dados e Rentabilidades em 2009

2009 passou e o investimento em FII se mostrou uma lucrativa escolha.

Segundo dados da CVM, os FII negociados no Brasil terminaram 2009 com um valor de mercado de 5,18 Bilhões. A valorização destes fundos e o surgimento de novos FII impulsionaram o crescimento e consolidação do setor.

Ainda pouco conhecidos no Brasil, os FII começam a receber a atenção dos investidores visando diversificar suas carteiras, além da busca por um ativo gerador de renda, isento de IR (apenas nos aluguéis, de acordo com algumas condições).

A facilidade de serem negociados via home-broker e pelo balção da bovespa fez com que a demanda por este tipo de produto aumentasse a liquidez destes, facilitando o pequeno investidor pessoa física, cujo desejo é ter uma participação no mercado imobiliário com um pequeno capital e custos diluídos.

Estes fatores fizeram com que alguns FII apresentassem ganhos totais de mais de 50% em 2009.

As tabelas a seguir apresentam alguns dos FII que acompanho e sua respectiva rentabilidade em 2009 segmentada em:

• (1) Yield (Ganho através apenas das distribuições mensais dos aluguéis sobre o valor da cota do respectivo mês):

 

 

Rentabilidade dos FII em 2009_Yield

 

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Sabendo que o CDI ficou em 9,81% (de acordo com o portal informoney) temos que a maioria dos FII conseguiu superar, apenas com as distribuições mensais dos aluguéis, o CDI em 2009. A média do Yield dos FII foi de  9,84% em 2009. Os dois fundos que mais distribuiram aluguéis em relação ao valor da sua cota foram fundos com investimentos em hospitais, o NSLU11B (10,60%) e o HCRI11B (10,57%).

É possível notar também que, à medida que os juros caíam em 2009 a média do yield distribuido seguiu o mesmo movimento, já que, com menor atratividade nos juros, os investidores prefeiram alocar seu capital nos FII, fazendo com que a demanda por estes aumentasse em proporção maior do que a oferta, com os investidores aceitando taxas menores para se investir nos FII.

• (2) Valorização das Cotas:

 

 

Rentabilidade dos FII em 2009_Valorização das Cotas

 

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Nesta tabela podemos ver a evolução da rentabilidade mensal de cada FII através apenas da valorização de suas cotas. Temos o HCRI11B (42,00%) como o fundo mais rentável (não deve ser difícil imaginar qual foi o fundo mais rentável no total em 2009 não é mesmo?!)

O destaque “menos positivo” fica por conta do FPAB11 que não conseguiu acompanhar seus companheiros, tendo apenas 6,81% de valorização nas suas cotas.

• (3) Rentabilidade Total dos FII em 2009 (Yield + Valorização das Cotas)

 

 

Rentabilidade dos FII em 2009_Total (Yield + Cota)

 

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Nesta tabela temos a valorização composta no ano de cada FII. A rentabilidade média dos FII em 2009 ficou em 41,80%, tendo o fundo HCRI11B com o maior rendimento de impressionantes 56,59%.

O ano de 2009 foi excelente para os FII. O mercado imobiliário no Brasil está em franca e rápida expansão (já tem até gente falando em bolha). Com bolha ou sem bolha, os FII apresentam ser um excelente meio de diversificar a carteira, além de ser uma renda-fixa “plus”.

Embora as rentabilidades tenham sido excelentes em 2009, os FII irão passar por desafios em 2010, sendo o principal deles a elevação dos juros (a meta é de 10,50% até o final do ano). Outro fato que vale a pena prestar atenção é a participação do yield e da valorização da cota no retorno total. Quando fiz a análise com os dados históricos até setembro de 2009, a segmentação do retorno total estava assim:

Yield: 35% / Valorização da Cota: 65%

Havia comentado que o padrão americano (com mais de 35 anos de história) é justamente o contrário (65% Yield / 35% Valorização das Cotas). Portanto, acreditava que seria “normal” ao menos uma convergência para 50% / 50%.

Hoje temos uma relação de 42% Yield de 58% Valorização da Cota. Na minha humilde opnião os dados devem convergir (no longo prazo) para um padrão em que a maioria da rentabilidade dos FII seja em cima dos yields, ao invés da valorização das cotas. Este é um dos motivos pelo qual eu procuro FII com distribuições mais constantes  e se possível crescentes.

Portanto, cabe ao investidor inteligente alocar uma parte de seu capital nos FII em que se sinta confortável, aceitando variações de curto prazo nas cotas, com foco no longo prazo e nos “dividendos” mensais. O que será que 2010 nos espera?

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