Na parte VI vimos um simples modelo para se estimar o preço teórico dos FII através de uma comparação com o CDI (ou LFT / Selic).
Neste artigo estaremos adotando uma nova referência para efeitos de comparação e viabilidade dos FII em relação aos títulos públicos.
FII_Inputs de Referência
Na tabela acima vemos as taxas mensais brutas e líquidas após IR de 15%. Ambas as taxas são mensais, refletidas a partir das taxas anuais.
A LTN em questão é a mais recentes (por sinal foi disponibilizada hoje) – a LTN 010113 (vencimento em janeiro de 2013). A NTN-BP 15 é o título indexado a inflação sem pagamentos de cupom com vencimento em 2015.
Nesta nova comparação iremos fazer a comparação das taxas oferecidas pelos FII apenas com a NTN-BP 15, devido ao fato desta ser indexada a inflação.
A taxa mensal deste título está hoje em 0,89% (taxa bruta) e 0,76% (taxa líquida), após os 15% de IR.
Da mesma forma que fizemos no artigo passado, iremos determinar um prêmio de risco para investir nos FII, já que os títulos do governo possuem menores riscos. Portanto, para tomarmos maior risco investindo nos FII devemos receber uma maior remuneração. No caso, estabelecemos um prêmio de risco de 110% sobre o valor da taxa mensal líquida da NTN-BP 15, o que nos traz uma meta de 0,83% ao mês.
Esta é a meta que os FII devem atingir para se tornarem investimentos viáveis em comparação com os títulos públicos.
Com estes valores já temos todos os inputs necessários para calcular o preço teórico de cada fundo e seu upside em relação ao preço atual.
Método (2)_110% da NTN-BP 15
Com a nova meta em 0,83% ao mês temos apenas um fundo (NSLU11B) que apresenta um upside positivo, ou seja, seu preço teórico é maior do que o preço atual, indicando boas possibilidades de compra.
O preço teórico nesta tabela foi determinado considerando a divisão do último aluguel pela meta mensal. Entretanto, sabemos que, devido a volatilidade no rendimento mensal de alguns fundos, não devemos tomar este tipo de análise como a análise final. Devemos investigar também a média dos rendimentos mensais nos últimos 12 meses para uma melhor avaliação.
Preços Teóricos e Upsides dos FII_Método 110% da NTN-BP 15
Podemos notar novamente a diferença entre os upsides considerando o aluguel atual e a média dos 12 meses. Devido a esta inconsistência buscamos sempre o menor upside na avaliação dos FII. Assim sendo, apenas o NSLU11B apresenta uma boa margem para compra em relação a investir na NTN-BP 15. É possível também destacar a proximidade do preço teórico de compra dos fundos EDFO11B e EURO11, o que nos deixa com um olho aberto caso haja uma liquidaçao.
Devemos lembrar que este é um método que se baseia nas minhas premissas. Devido ao fato dos FII ainda estarem engatinhando aqui no Brasil costumo adotar um método que julgo ser conservador, já que não considera possíveis ganhos de capital, além de adotar um prêmio de risco necessário para se investir nos FII.
Embora o resultado desta análise tenha sido mais conservador do que a análise anterior (baseada no CDI), acredito que a comparação com a NTN-BP 15 é mais confiável pois possui dois apectos importantes: (1) Expectativa dos juros no futuro e (2) Indexação a inflação.
HC Investimentos 
Comentários em: "Investindo em Fundos de Investimentos Imobiliários (FII): Parte VII" (29)
Excelente analise henrique!! Na minha opnião apenas muito conservadora, pois é como achar que uma ação só é boa se o seu DY for de 130% do CDI; eu acredito que o investimento em FII, por ser um ativo real na verdade é mais seguro que a rendo fixa, em que vc empresta dinheiro pro governo. Se a selic subir ou se houver uma grande liquidação no mercado de ações veremos os FII desvalorizando; contudo se a selic continuar a cair a tendencia é valorização dos FII; fora um possivel aumento futuro nos rendimentos mensais pagos.
Olá Edmilson!
Concordo que a análise é bem conservadora. No caso, eu procuro buscar um preço muito bom para os FII, a fim de me proteger contra possíveis quedas nas cotas e nos rendimentos mensais.
Vou citar um exemplo real: FPAB11.
Aos 240,00 parecia ser bem atraente. Entretanto, os rendimentos cairam de 1,90 para 1,70. O preço chegou lá nos 225,00.
Devido à esta análise mais conservadora consegui um preço melhor (~233,00), o que não afetou muito o rendimento até hoje.
O meu receio é o pequeno período de negociação em bolsa dos FII e o fato que a valorização das cotas apresenta 65% do retorno destes, ao ponto que no mercado americano (desde 1970) apenas 35% do retorno são referentes as cotas.
Ao meu ver, seria um processo natural ao longo do tempo que ao menos a valorização das cotas seja igual ao rendimento distribuido, ou seja, participação de 50% para cada no retorno histórico dos FII.
Muito obrigado pelo comentário!
Grande Abraço e um ótimo 2010!
Belíssimo artigo para estrear 2010!
Olha, eu gosto das projeções conservadoras quanto a taxas futuras de retornos. Isso porque, se o investimento, no mundo real, apresentar rendimentos igualmente conservadores, isso valida nossas premissas e torna possível o cumprimento de metas financeiras. E, se as rentabilidades forem melhores, saíremos com rendimentos acima dos projetados.
Por outro lado, se fizéssemos projeções mais otimistas, caso o mercado apresentasse queda nos rendimentos, sairíamos com as expectativas frustradas, o que nos obrigaria a rever nossas premissas quanto às projeções.
O G. Cerbasi sempre procura adotar projeções de rentabilidade conservadoras em suas simulações, muitas das vezes tomando como base um “rendimento de poupança” – 0,4% a.m. E acho q ele está certo, pois fazer projeções muito otimistas sempre tem o risco de frustrar planos.
Parabéns pelo artigo!
É isso aí!
Um grande abraço, e que Deus lhes abençoe!
Grande Hotmar!
Muito obrigado pelo comentário!
Ser conservador nas nossas estimativas é uma maneira de lidar com a incerteza presente nos mercados.
Uma outra maneira de lidar com a incerteza é utilizar uma simulação de monte carlo, gerando números aleatórios visando gerar vários cenários possíveis. Entretanto, este é um assunto para um futuro bem distante. Espero dominar melhor as simulações que faço para poder explicá-las mais detalhadamente aqui.
O assunto é fascinante!
Grande Abraço e um feliz 2010!
Henrique, vc já reparou q alguns dos grandes grupos nacionais de investimentos estão dando destaque aos fundos imobiliários?
Vou citar dois: o Credit Suisse Hedging-Griffo e o grupo Rio Bravo. Em ambas as home pages, vislumbra-se um grande destaque ao segmento “fundos imobiliários”, colocando-os em uma categoria à parte, separada dos de renda fixa, multimercado e variável.
Taí um mercado q se espera q alcance um bom grau de desenvolvimento nessa década de 10.
É isso aí!
Um grande abraço, e que Deus lhes abençoe!
Dica extra: se quiser saber mais sobre um determinado Fundo Imobiliário, faça o seguinte: pegue o CNPJ do Fundo, ou parte do nome do fundo, vá até o link http://cvmweb.cvm.gov.br/SWB/defaultCPublica.asp digite o dado, escolha a opção “Fundo de inevstimento imobiliário”, e digite o número verificador.
Vc terá acesso a diversos dados, tais como: dados gerais, demonstrações financeiras, informe mensal, fatos relevantes, regulamentos etc.
Essa dica vale tb pra pesquisar quaisquer outros tipos de investimentos q estão sujeitos ao controle de fiscalização ad CVM. Às vezes é difícil obter dados sobre um determinado fundo (fundos de previdência, p.ex.), mas ali estão os dados em sua realidade exata, para análise e estudo.
É isso aí!
Um grande abraço, e que Deus lhes abençoe!
Excelentes informações Hotmar!
Parabéns por estar sempre trazendo novas idéias.
Gosto muito de acompanhar o posicionamento do Fundo Verde da CSHG através da CVM.
Para quem não conhece, este fundo multimercado tem retornos anuais de quase 35% com um pequena volatilidade de 10%. Seu histórico é desde 1999 e o seu PL é de mais de R$ 2 Bilhões.
Além do posicionamento considero a leitura dos relatórios mensais de gestão imperdível.
Pretendo fazer uma análise mais sofisticada desse fundo aqui no blog. Ainda estou coletando maiores dados.
Obrigado pelo comentário Hotmar!
Grande Abraço!
Henrique,
Excelente artigo, pra variar.
Sinceramente, existindo LTN pagando bruto 12,41% a.a., ou até mesmo a NTN-F pagando 13,28% a.a. eu quero mais é distância dos FII que, pela sua análise, parecem oferecer mais risco com menos retorno, fora que são extremamente sensíveis à SELIC. O risco dos títulos me parece ser tão menor que achei o prêmio de 10% até pequeno.
Mais uma vez, parabens!
IF42, temos q considerar q os títulos públicos só crescem em uma direção (taxa de juros), ao passo q os FIIs crescem em duas dimensões separadas, isto é, ganha-se (ou se pode ganhar), tanto na ponta dos rendimentos dos aluguéis (q podem se valorizar ou não), qto na ponta da valorização da própria quota.
Agora, avaliando estritamente o critério “segurança”, os títulos públicos ofertados via TD sem dúvida são os melhores, já q, desde q foi lançado, o Governo honrou 100% dos compromissos no Tesouro Direto, já os FIIs, por estarem inseridos na iniciativa privada, podem não apresentar rentabilidade positiva final ou mesmo podem deixar de pagar aluguéis (não sei se já houve caso assim).
O problema reside, como se vê, na falta de um histórico mais consistente dos FIIs, trata-se de um mercado ainda em fase de amadurecimento, q precisa de mais tempo de maturação pra uma avaliação mais precisa qto à volatilidade e riscos.
Um fator positivo q pode ser considerado é q, em geral, os FIIs lançados até agora têm conseguido apresentar bons resultados, de maneira geral, tanto na ponta da valorização das cotas, qto nos rendimentos dos aluguéis.
É claro q rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade futura, portanto, o processo de estudo contínuo dos novos e atuais fundos imobiliários continua a ser fator preponderante, para melhor adequação de investimentos. Gestão ativa é o q se requer.
Como diz o blog Get Rich Slowly, “action beats inaction”.
É isso aí!
Um grande abraço, e que Deus lhes abençoe!
Concordo com o que o hotmar comentou. Não tenho nada contra análise conservadora. O ponto é que o HC está analisando apenas do ponto de vista do rendimento mensal; quando voce pode ganhar muito tambem com a valorização das cotas. Como a valorização total depende de vários fatores futuros imprevisiveis (taxa selic, valorização ou não do mercado imobiliário, aumento ou não dos alugueis com aumento da distribuição) é praticamente impossivel prever qual o rendimento futuro. Basta a selic cair 1 % e os FII vão se valorizar em pelo menos 10%. Assim acho estes modelos interessantes mais muito falhos. É como analisar uma ação apenas pelo DY e desconsiderar a valorização.
A discussão aqui está muito interessante!
Como dá pra perceber, cada pessoa vê os FII de uma maneira diferente em relação ao risco deste investimento.
O que para mim pode ser conservador para outros pode ser mais arriscado e vice-versa.
Cada um deve ter em mente um noção do seu nível de risco e do conhecimento sobre o investimento para poder avaliar sua viabilidade em relação à outros.
O modelo, como eu disse no artigo passado, é apenas…um modelo! Ele apenas traz um número, um valor teórico para o qual eu aceitaria um determinado FII como sendo mais atrativo do que os títulos públicos.
Como o Edmilson disse, existem inúmeras variáveis que afetam o preço dos FII. O modelo que adoto visa primeiramente separar bons de ruins FII.
Podem reparar que os FII com melhores upsides são os que distribuem alguéis mais constantes e tem uma baixa volatilidade.
Depois ele visa ter uma comparação com a expectativa futura da Selic e da inflação através da comparação com a NTN-BP 15.
Eu poderia ainda incluir uma expectativa de retorno anual das cotas de uns 3% a.a. Entretanto, acredito ser melhor deixar um modelo simples do que complicá-lo com inúmeras variáveis. Afinal, o futuro é mesmo imprevisível.
Infelizmente, como ainda não criaram um ETF dos FII precisaremos analisar alguns deles para não cair em uma furada.
Por conta dos inúmeros fatores citados e pelos efeitos da diversificação, não investimos 100% em FII.
Acredito que um patamar neutro esteja entre 10%. O Edmilson tenderá a querer aumentar este número, visto os retornos que já teve nos FII e na sua experiência com eles. O IF já tem sua estratégia com quase 90% em PIBB11 visando o longo prazo, fazendo pouco sentido alocar em FII agora.
Eu acredito que posso dizer que eu e o Hotmar estamos nesse meio termo. Hoje, por exemplo, tenho quase 15% alocados em FII. Minha estratégia é variar em uma faixa entre 5% e 15% na alocação destes, dependo da viabilidade com o TD.
Gostaria de ouvir a opnião de todos. Qual a alocação e a faixa em que você costumam alocar nos FII e por que motivos?
Grande Abraço!
HC,
Suas análises estão excelentes. A minha opnião é queo que é dificil tentar prever o comportamento de qualquer ativo. Os FII tem um rendimento semelhante a renda fixa e com a possibilidade de ganhar com a valorização das cotas. Como classe o investimento em imóveis é muito importante e é uma das bases da riqueza no LP. E apesar do investimento em FII ser recente o investimento em imóveis na verdade é o mais antigo. Acredito que 15% é uma alocação interessante. Eu pessoalmente invisto 25% nos FII.
Abs
É verdade Edmilson!
Nos EUA, a forma mais comum de reservas são os imóveis. Se não me engano, eles correspondem pela maior parte dos ativos totais no mundo.
Em um livro que li recentemente (The Intelligent Portfolio) o autor tem as seguintes opniões à cerca de imóveis (real estate):
(1) Baixíssima Liquidez
(2) Indivisível
(3) Depreciação corrói valor do investimento
(4) Inadimplência no pagamento do aluguel
(5) Embora o senso comum seja de que o valor dos imóveis tendem a crescer com o crescimento da economia global existe grande diferença de região para região, além de uma alta voltatilidade no valor destes.
(6) Metade dos imóveis comerciais nos EUA são detidos por grandes empresas americanas.
Acredito que estes também são problemas comuns encontrados aqui no Brasil quando se quer investir em imóveis.
Sobre os FII (REITs) ele argumenta:
(1) Pagamento de dividendo passíveis de IR (Non-Qualified). Isso é interessante. Nos EUA os dividendos que caem em conta ao se investir nos REITs são passíveis de IR…Ainda bem que aqui ainda temos este incentivo.
(2) Curto período de existência (Isso porquê ele ainda não viu o nosso mercado)
Resumindo tudo, ele acredita que se você já tem uma casa própria ela já representa a sua alocação em imóveis no portfólio.
Essa é uma visão da qual não compartilho. Eu vejo a casa própria como moradia, apenas isso.
Por fim, ele argumenta que, mesmo depois de saber dos problemas em investir em imóveis e REITs, você não deve alocar acima de 10% nesta classe para não concentrar demais sua carteira.
Enfim, embora eu não concorde com muita coisa neste aspecto com o autor, o livro é excelente.
Sobre a sua alocação de 25%: Se surgir a oportunidade de investir em um ETF dos FII, você sairia das suas atuais posições para investir neste índice?
Grande Abraço e obrigado pelos seus ótimos comentários!
Concordo perfeitamente com seus comentários, Henrique! Muito bem lembrado acerca das estratégias de investimento q cada investidor deve buscar.
Bom, e participando da discussão, minha carteira tem atualmente 20% alocado em FIIs. Nos meus investimentos, os trato como uma categoria de imóveis, já q é a minha única maneira atual de se investir no mercado imobiliário…..rsrsrs
O curioso é q, fazendo um levantamento estatístico de minha carteira, acabei descobrindo que, dos 80% restantes, 51% está em renda fixa e 49% em renda variável! Por conta dessa boa surpresa (eu achava q estava concentrado muito em renda fixa), penso em adotar a técnica de rebalanceamento de carteira toda vez q uma classe de ativos aumentar demais a sua fatia nesse bolo.
É isso aí!
Um grande abraço, e que Deus lhes abençoe!
Que interessante Hotmar!
Então sua alocação está assim:
40% RF
20% FII
40% RV
Se me permite perguntar: A parte investida em RF está em TD, debêntures ou algum CDB, Fundo DI/Renda-Fixa?
Não tenho certeza, mas acredito que você investe em um conjunto de ações não é mesmo? Se não for perguntar demais, acredita que com os custos incluídos tenha sido melhor do que um PIBB11 ou BOVA11?
Se eu estiver enganado por favor me corrija! É sempre interessante saber como nossos amigos estão posicionados.
Eu particularmente estou assim:
50% RF
15% FII
5% Dólar
5% Ouro
25% RV
No meu caso a alocação em RF está 2x a alocação em RV. Seria um timing dentro da alocação de ativos. Devido ao enorme avanço da bolsa em 2009 e as excelentes taxas oferecidas na RF preferi desta forma me posicionar.
Ainda vou falar em artigos futuros mais detalhes de todos esses investimentos.
Grande Abraço!
Olá, Henrique!
Muito boa a sua estratégia, principalmente por conta dessa subida estratosférica do IBOV no último ano. Qdo a Bolsa cair, vc vai ter forte munição pra atacar o mercado. Lembro-me de uma frase q li no livro do George Soros e W. Buffett, os segredos de cada um: quem tem caixa é rei.
A parte de renda fixa contempla todos os produtos citados por vc, acrescidos de poupança. Qto à renda variável, sim, invisto num conjunto de ações. Fiz uma comparação com o desempenho do PIBB11, e houve empate técnico na rentabilidade, com leve vantagem pro PIBB11.
Vou continuar testando a idéia de carteira própria, e, caso o retorno seja insatisfatório, admito sim a possibilidade de investir num fundo de índice. O q eu vejo é q na prática é realmente muito difícil ganhar do mercado.
Uma coisa q aprendi nesses anos de Bolsa é q é preciso estudar *MUITO* as empresas no viés da análise fundamentalista se o objetivo é ter retornos consistemente superiores.
Como eu invisto valores pequenos mensais, estou dando prioridade ao estudo do q a uma alocação excessiva da carteira em Bolsa. À medida em q eu for avançando nos estudos, pretendo melhorar a qualidade do meu investimento em ações, de forma a testar as idéias na prática, e ver se consigo.
A vantagem da gente pequeno investidor pessoa física é q não precisamos ficar o tempo todo no mercado de ações (ou qqer outro mercado q seja). Podemos investir grandes somas, investir pequenas somas, ou simplesmente não fazer nada e ficar de fora da renda variável.
É isso aí!
Um grande abraço, e que Deus lhes abençoe!
É isso mesmo Hotmar!
Precisamos estar sempre estudando para aprimorar nossas análises sobre o mercado.
Acredito que além do PIBB11 ser uma excelente forma de diversificar o investimento em Ações, seu maior benefício vem da redução de custos.
Teoricamente, uma carteira bem diversificada deve conter em torno de 12 ações. Portanto, seriam 12x o custo de investir em apenas um índice (ETF).
Caso o investidor tenha uma pequena quantia para investir isso pode aumentar em muito o expense ratio, ou seja, a % em que perde de retorno para os custos das transações.
Outro fator que muito me agrada no PIBB11 é o reinvestimento dos dividendos.
Pretendo falar mais do investimento em ações x Índice mais a frente.
Como você mesmo disse, se o objetivo é ter retornos líquidos acima do Ibov no longo prazo é necessário ter MUITO, mas muito conhecimento sobre a análise fundamentalista. E, mesmo assim, nada é garantido.
Grande Abraço!
Certamente, Henrique!
E olha q vc falou em 12 ações, q é exatamente a quantidade q nosso estimado Lírio Parisotto possui em carteira. Uma coisa engraçada é q ele fala pra sempre escolher tb, dentre essas ações, um azarão, só pra ter motivo pra se divertir. Achei legal a idéia!
É isso aí!
Um grande abraço, e que Deus lhes abençoe!
É verdade!
Na entrevista até deixa bem claro que o azarão não é um mico e como ele só investe em empresas que dão lucro (descartando qualquer empresa que tenha gerado prezuízo em 1 ano), o risco do investimento no azarão não é tão alto, fora a pequena alocação nele.
Quem investe no índice (como eu) não tem muita história para contar! rsrs
Grande Abraço Hotmar!
Henrique, o azarão fica escondido no meio das ações q estão no fundo de índice………rsrsrs
E é bem isso, o azarão não pode ser tralha, tem q ser um azarão forte, com potencial de crescimento e q dê lucro. 😀
É isso aí!
Um grande abraço, e que Deus lhes abençoe!
Conheci seu blog hoje, e achei excelente, aprendi bastante coisa nova sobre RF! Parabéns!
Olá Fabricio!
Muito obrigado pelo apoio! Continue nos acompanhando!
Abraços!
Quanto aos FII´s falta uma análise sobre a região em que o imóvel está localizado, pois iso é pré requisito no momento de adqurir um imóvel.
Obs. Pra mim comprar cotas de FII significa comprar “pedaços’ de imóveis. É isso.
Olá Valdecir,
Muito obrigado pelo seu comentário!
De fato nenhuma análise aqui no blog traz a localização do imóvel em questão. Caso queira maiores informações sobre determinado FII (incluindo a localização deste) recomendo o site do consultor Sérgio Belezza:
http://www.fundoimobiliario.com.br/index.htm
Caso queria se aprofundar mais na análise sobre algum FII recomendo ler os relatórios mensais do FII em questão, disponíveis no site da administradora ou no site da BMF Bovespa.
http://www.bmfbovespa.com.br/renda-variavel/ResumoFundosImobiliarios.aspx?Idioma=pt-br
Grande Abraço!
ola henrique.
ontem dia 03/05 foi o primeirodia de negociacao do novo FII P. Vargas, foi impressionante o volume operado (mais de 500 mil reais)sera o efeito Bradesco? qual a tua opiniao abs ernesto
Olá Ernesto!
É verdade. Foram 35 negócios do PRSV11 (P.Vargas) em 03/05. Hoje, dia 04/05 foram 20 negócios.
Em ambos os dias foi o FII com maior número de negócios, provavelmente refletindo o “efeito bradesco” ao qual você se referiu.
Qualquer aumento de liquidez sempre é bem-vindo nos FII.
Tomara que os grandes bancos passem a participar mais deste potencial mercado. Acreito que será uma ótima oportunidade que no futuro promete ser bem disputada.
Grande Abraço!
[…] Investindo em Fundos de Investimentos Imobiliários (FII): Parte VII […]
Sobre o pagamento do aluguel, como é feito?
Quero dizer… em ações “normais”, quem tem ação antes do dia ex, tem direito a receber os dividendos. E no caso dos FII, como é feita a “análise” de quem recebe o aluguel? Tem dia específico ou precisa ter a cota durante o mês?
Olá Sandro!
1. FIIs também tem data ex-rendimento (normalmente é final de mês para receber em meados do próximo mês)
2. Os pagamentos dos FII geralmente são feitos em meados de mês (ex. dia 15). Porém, cada fundo tem sua particularidade. Alguns pagam por volta do dia 05, outros dia 15 e outros dia 20.
3. Neste link da Bovespa, escolha um fundo (por exemplo: Europar – EURO11) e clique em comunicados. Depois, clique em na distribuição referente a outubro/2010. No PDF você encontra todas as informações necessárias.
Grande Abraço!