Compartilhando idéias para alcançar a liberdade financeira.

Para inaugurar a série “Investindo em…” estaremos analisando os Fundos de Investimento Imobiliário (FII), assunto este que já foi abordado aqui no blog. A intenção desta nova análise é ir um passo além: Oferecer todos os recursos necessários para que o investidor possa fazer uma melhor avaliação dos diferentes FII no mercado.

Os FII são investimentos que permitem o acesso ao mercado imobiliário através de pequenas quantias. São ativos negociados em bolsa de valores, possuindo uma liquidez razoável. Se comparado com a liquidez do investimento direto em imóveis, a liquidez dos FII é excelente.

Na maioria dos fundos existe uma boa demanda (ofertas de compra) e uma boa oferta (ofertas de venda).  Geralmente temos mais do que 3 ofertas de compra e 3 ofertas de venda. Além destes fatores, os FII são excelentes geradores de caixa, já que realizam distribuições mensais dos aluguéis recebidos.

A imagem abaixo nos auxilia a resumir as vantagens comparativas entre os FII e o Investimento Direto em Imóveis:

Vantagens dos FII x Investimento Direto em Imóveis

Vantagens dos FII x Investimento Direto em Imóveis

Fonte: Rio Bravo. Clique para Ampliar

Para obter informações (introdutórias) sobre o funcionamento dos FII sugiro a leitura de artigos através destes links:

(1) Meus artigos antigos sobre FII aqui no blog

(2) Site Fundo Imobiliário

(3) Coinvalores

Os FII são relativamente novos aqui no Brasil. Com a queda da taxa básica de juros, os investidores necessitaram procurar meios alternativos de obter uma rentabilidade acima do CDI, processo esse que direcionou recursos para os FII, aumentando a liquidez destes recentemente.

Daremos agora uma lida neste balanço do 1º semestre dos FII produzido pelo site Fundo Imobiliário:

http://www.fundoimobiliario.com.br/balancoSem1-2009.pdf

Com base nesta ótima análise do Sérgio Belleza (criador do site Fundo Imobiliário), podemos perceber que a valorização dos FII no 1º semestre de 2009 foi no mínimo excelente. A valorização da cota sem dúvida foi o fator que mais agregou rentabilidade aos FII.

Entretanto, comparem a rentabilidade do CDI com a rentabilidade oriunda das distribuições mensais dos FII. Como o CDI reflete uma aplicação passiva de IR devemos considerar os 22,5% sobre o rendimento para uma avaliação mais precisa. Com o valor de 4,13% para o CDI (após IR) temos uma grande maioria de FII que superaram com tranqüilidade este valor.

Fundos como o Hospital da Criança (HCRI11B), Nossa Senhora de Lourdes (NSLU11B) e o Financial Center (FFCI11) tiveram uma rentabilidade (considerando apenas as distribuições mensais) acima de 6,00%. Comparando com o valor de 4,13% para o CDI após IR, temos uma rentabilidade acima de 145,28% do valor do CDI.

Esse valor supera muitos CDBs, Fundos DI e Debêntures existentes no mercado. Visando não incorrer no viés de análise, ou seja, concluir que um investimento é melhor que outro restringindo o período de análise (data mining), necessitamos avaliar o histórico dos FII.

A parte I foi apenas uma introdução sobre o tema. Na parte II desta série trarei todas as informações necessárias sobre os retornos históricos, além da volatilidade dos FII.

Comentários em: "Investindo em Fundos de Investimentos Imobiliários (FII): Parte I" (14)

  1. Excelente post. Estarei acompanhando para descobrir mais sobre investimentos em FII.
    Abraços.

  2. Henrique Carvalho disse:

    Olá Luis!

    Só sobre FII serão em torno de VI partes. Tenho certeza que esta série irá servir como um excelente Guia para todos.

    Grande Abraço!

  3. Jovem Capitalista disse:

    Muito bom só a tabela da Rio Brava que é meio tendenciosa.Esse é um assunto que eu acho que vai ser bem legal,pois muita gente como eu tem interesse só que tem muito pouco material na internet.

  4. Henrique Carvalho disse:

    JC,

    Obrigado pelo comentário!

    Quem sabe não conseguimos através dos artigos dar um “up” na liquidez dos FII. Seria excelente!

    Grande Abraço!

  5. Jovem Capitalista disse:

    Hehehe pode até ser,mas eu não gosto de liquidez.Na minha visão a deturpação no processo de formação de preços é positiva para meu tipo de análise,o que é dificultado com liquidez alta.Quanto menos liquidez maior a probabilidade de se apresentar um retorno anormal ou seja um bom negócio.Além de afastar players maiores que seriam concorrentes potencial com conhecimento na média superior ao meu.Por fim,esses ativos de baixa liquidez tem embutido um “prêmio” de mercado pela baixa liquidez.

    Na minha visão essa é a grande vantagem competitiva do investidor pessoa física liquidez.Depois vem a menor necessidade de aderência ao benchmark e toda as coisas que a maioria dos fundos tem que fazer para ficar dentro da manada.

  6. Henrique Carvalho disse:

    JC,

    Seu comentário é bem pertinente. Eu concordo com sua visão de que a baixa liquidez cria distorções no preço justo do ativo, fazendo com que a movimentação neles seja às vezes exagerada favorecendo a possbilidade de um bom negócio, se bem analisado.

    Poderíamos dizer que o mercado é menos eficiente em precificar estes ativos de baixa liquidez. (O que não quer dizer que eu acredite na hipótese de eficiência do mercado).

    Seu comentário é bem interessante. O único porém é que a liquidez dos FII, se comparado com algumas small caps, é bem pequena mesmo (alguns fundos dificilmente tem negócio fechado no dia). O spread entre as ordens em alguns fundos nos impossibilita de negociá-los.

    Dado a pequena quantidade de FIIs com uma liquidez razoável, a análise fica restringida a poucos deles. Na minha visão a liquidez nos daria mais opção de investimentos em FIIs.

    Muito obrigado pelo seu construtivo comentário!

    Grande Abraço!

  7. eliphas disse:

    Olá Henrique,

    Parabéns pelo seu blog, tem sido uma referência bastante útil para minha tomada de decisão frente aos FII.

    Minha dúvida: após comprar algumas cotas de FII, sei que o rendimento do aluguel cai na conta da corretora onde tenho cadastro. Mas existe dia útil exato dentro do mês para que o rendimento caia na conta?

    Grande abraço e até logo.

  8. ernesto disse:

    amigo, sem querer se antecipar ao HC, mas posso te afirmar por experiencia propria q os rendimentos sao depositados conforme o FII , isto eh cada FII tem seu propio dia, uns sao dia 15 outros sao dia 05 de cada mes etc etc

  9. Henrique Carvalho disse:

    Olá amigos!

    Eliphas, como nosso amigo Ernesto já enfatizou os FII realmente não tem um dia único específico para pagamento dos aluguéis. Portanto, cada FII tem uma política de pagamento diferente.

    Recomendo acesso ao site da Bovespa para conferir mais sobre os seus FIIs.

    http://www.bmfbovespa.com.br/renda-variavel/ResumoFundosImobiliarios.aspx?Idioma=pt-br

    Grande Abraço!

  10. […] Investindo em Fundos de Investimentos Imobiliários (FII): Parte I […]

  11. […] o AutorSobre o Site ← Investindo em Fundos de Investimentos Imobiliários (FII): Parte I Investindo em Fundos de Investimentos Imobiliários (FII): Parte III […]

  12. […] Junto com o consultor Sérgio Belleza, amigo e parceiro de trabalho do site fundoimobiliario.com.br, buscamos trazer para o investidor todas as informações necessárias para investir com tranquilidade nos fundos imobiliários. Aqui mesmo no blog escrevi 7 artigos sobre o tema, que se iniciam em: Investindo em Fundos Imobiliários – Parte I. […]

  13. Olá Henrique. Parabéns pelo trabalho e pelos artigos.

    Como entusiasta do assunto Fundo Imobiliário, gostaria de convidá-lo para conhecer nosso blog da Elite Corretora onde eu e a Claudia Rondon falamos sobre investimentos em geral. Mas como sentimos que o mundo dos FIIs ainda é desconhecido para muitos, gostamos bastante de falar sobre o assunto. Se puder, acesse
    http://www.eliteccvm.com/site/ferramentas/redes-sociais/blog/2011/05/19/23-o-que-voce-esta-esperando.html

    Obrigada, abs!
    Alessandra

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